国际社区启动期定位报告

国际社区启动期定位报告

ID:36453371

大小:2.09 MB

页数:42页

时间:2019-05-10

国际社区启动期定位报告_第1页
国际社区启动期定位报告_第2页
国际社区启动期定位报告_第3页
国际社区启动期定位报告_第4页
国际社区启动期定位报告_第5页
资源描述:

《国际社区启动期定位报告》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库

1、www.fdcsky.cn国际社区整体市场定位报告摘要一、地理位置及技术经济指标二、市场环境分析结论2.1宏观市场调研结论2006年苏州实现生产总值4800亿元,人均GDP达到79407元。苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在13%左右的幅度增长。从苏州的经济增长率判断,苏州的房地产业目前处于飞速发展阶段,可看出苏州市场仍有很大发展空间,具备较好的发展环境;苏州2000年以来房地产迅速发展,投资过热不可避免的为苏州的房地产市场埋下了隐患。在近两年的宏观调控下,房地产开发各项指标增长幅度出现回落,市场趋于稳定。04

2、年全市新开工面积、住宅竣工面积均突破600万㎡,05年持续增长,分别达到710万㎡、745.35万㎡。住宅竣工面积的不断增长,必定极大给商品房住宅市场增加压力。2006年苏州市区商品住宅批准预售面积总计为476.21万平方米,全年累计预售商品住宅570万平方米。考虑到存量供应,2006年的需求约大于供给量。2.2竞争楼盘调研结论2.3消费群体调研结论a)购房动机,选择日常居住的被访者占93%,其中,50%是为了改善居住环境,30%是为了购置婚房;仅反映出较为传统、保守的观念,“买房为居住、保值”,较少考虑投资。b)打算

3、购房时间,近60%被访者有意向在1年内购房。c)置业次数,53.8%的被访者为首次置业,三次以上置业的不超过10%。d)购房用途和意向区域,意向在园区购房的被访者占到近80%,其中尤以意向在园区湖东购房的被访者居多,达到一半以上(50.4%)。分析结论:苏州的房地产消费市场尚处在成长期,www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn随着苏州每年外向型经济总量快速增长,吸引外来人口来苏工作或定居的比例也大幅增长;苏州园区国际化水准的规划以及日新月异的发展变化,优越的居住环境也成为消费者置业的首选区域。以上两种原因构

4、成近两年内首次置业和改善型置业的两种主力需求。2.4公司经营目标本项目的定位直接受本项目发展目标的影响和制约。具体到本项目的现阶段目标重要性排序是:a)销售速度要求,按照集团公司的项目销售任务要求,结合本项目的特点,总体的年平均消化目标量为15-20万平方米,甚至更高;b)项目品牌形象,本项目应发展为中高档的国际化、生态化的综合社区,并具有独特的社区文化,作为中海地产苏州公司调整产品结构、持续发展的项目,成为湖东居住新城之中海名片;c)利润回报要求,我们应当充分利用规模和地价优势,获取满意的利润回报。三、市场定位结论3

5、.1整体形象定位项目整体形象及档次定位为:中高档国际水生态综合住区;从市场推广角度进行营销概念定位:新苏州城市主义,当代人居典范;构建〖中海国际社区〗的国际人文居住标准体系,国际化居住的核心价值:多元的又和谐的,国际的又传统的,生活的又时尚的,开放的又私密的,生态的又主流的;3.2发展战略模式及分期建议我们建议的开发战略模式:具有价格优势的中档公寓产品启动市场——→低密度联排别墅物业跳跃式提升项目形象——→中档公寓产品、中高档低密度物业双子品牌运作——→细分市场运作,如精装修物业,提高项目溢值。项目前期须要快速去化,以

6、小户型低总价形成市场热点,建议选择地块西侧的199-1#地块;同时开发具有一定景观资源优势的TH,自我提升,以别墅物业类型来跳跃式提升社区价值。中档公寓产品、低密度物业双子品牌运作;www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn项目启动期建议:199-1#和199-2#地块。3.3总体规划设计建议首先,该项目不同于大规模生地,也不同于一般郊区大盘;该楼盘周边已具备了较好的配套条件,大型商业辐射半径内、生活配套的邻里中心、教育、生态,方洲公园和体育公园,不需要作大规模的配套开发;其次,该项目是一个多楼盘的集合体,应

7、先进行区域规划,确定居住组团划分,以便进行客户细分,再明确公建配套设施布置等;第三,住区整体规划的思考采取“切蛋糕”方式,先划分住区板块,再细分每个居住组团;同时先做好一期产品定位,后续产品跟据市场变化灵活调整。区域划分地块分类定位类型定位说明北区199-1、2、3时尚缤纷居住区;以A类客户为主,B类客户为辅。即以中档经济型住宅为主导,可作为启动项目开发,以高性价比优势确保快速消化;随着后续开发的推进,适度结合B类定位。南区232、233、235公园生态居住区;以B类客户为主,C类客户为辅,沿高压线定位少量A类客户。即

8、以中高档住宅为主导,结合生态景观资源以丰富产品形态,不断提升产品质素以实现价格拉升,获取较高的经济回报。A类客户:白领客户群“一次置业,追求性价比型”B类客户:中产客户群“追求生态而居,改善居住环境型”C类客户:富裕阶层客户群“追求稀缺物业,标榜身份和地位型”3.4楼型建议结合地块特征、容积率以及市场竞争和客户需求等几方面因素,本

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文

此文档下载收益归作者所有

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文
温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,天天文库负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。