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养老金投资于养老地产开发模式研究重庆大学硕士学位论文(学术学位)学生姓名：冯伟指导教师：马智利教授专业：区域经济学学科门类：经济学重庆大学公共管理学院二O一三年五月 StudyontheDevelopmentModelofPensionInvestmentinElderlyRealEstateAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofEconomyByFengWeiSupervisedbyProf.MaZhiliSpecialty：RegionalEconomicSchoolofPublicAffairsofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaMay,2013 重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要随着我国人口老龄化的趋势日渐加剧，与之相关的社会矛盾也初现端倪。因为对老年人晚年生活有着特殊的保障意义，养老金的保值增值问题首当其冲。在现阶段，我国的养老金由于先关法律法规和运作经验的限制，养老金逐年“缩水”，造成了社会福利的重大流失。另外一方面，我国养老地产的开发处于一个初级阶段。从开发模式的角度来看，我国养老地产照搬传统房地产“一条龙”的开发模式，完全不能适应养老地产的特点；从融资、运营、和盈利模式的角度看，缺乏创新，使得养老地产发展举步维艰。将养老金与养老地产结合，不仅可以有效的解决上述问题，更可以从很大程度上提高老年人的经济福利。本文在分析国外先进养老金投资模式和养老地产开发模式的基础上，创新的提出将养老金投资于养老地产，并通过对养老金投资于养老地产投资模式、运营模式和盈利模式的设计，提出全新的养老金投资于养老地产开发模式。通过从政策、经济、社会福利三个方面对养老金投资于养老地产开发模式的分析，本文论证了在现阶段下该模式的可行性。最后，本文以养老金投资于养老地产开发模式对社会经济福利影响的研究为指导，提出了相关的政策建议。关键词：养老金，养老地产，开发模式I 重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTAssociatedwiththetrendofChina'sagingpopulations,thesocialcontradictionshavebeengraduallyemerged.Asthespecialmeaningfortheelderly,theappreciatedvalueofthepensionisofquiteimportant.Atthepresentstage,pension“shrinks”yearlybecauseofthelimitationsofthelaws,regulationsandoperationalexperience,resultsinasignificantlossofsocialwelfare.Ontheotherhand,thedevelopmentofelderlyrealestatestaysatapreliminarylevel.Fromtheviewofdevelopmentmodel,copyingthetraditionalmodelof"one-stop"iscompletelyunabletomeetthecharacteristicsofelderlyrealestate.Fromtheperspectiveoffinance,operation,andprofitmodel,thetraditionalelderlyrealestateisdifficultindevelopingbecauseofthelackofinnovation.Combiningpensionandelderlyrealestate,notonlycaneffectivelysolvetheaboveproblem,butalsocanimprovetheeconomicwelfareoftheelderly.Inthispaper,theauthorbasesontheanalysisofforeignadvancedpensioninvestmentpatternsandelderlyrealestatedevelopmentmodel,innovativelyproposestoinvestpensioninelderlyrealestate.Andthentheauthordesignsabrandnewdevelopmentmodelofelderlyrealestatethroughthedesignofinvestmentmodel,theoperationmodelandtheprofitmodel.Aftertheanalysisofthepolicy,theeconomyandthesocialwelfare,theauthordemonstratesthefeasibilityofthenewmodel.Finally,theauthorgivestherelevantpolicyrecommendationsonthestudyofthesocialeconomicwelfareeffectofthenewmodel.Keywords:Pension,ElderlyRealEstate,DevelopmentModelofRealestateII 重庆大学硕士学位论文目录目录中文摘要..........................................................................................................................................I英文摘要........................................................................................................................................II1绪论..............................................................................................................................................11.1研究背景.........................................................................................................................11.1.1人口“老龄化”趋势加剧.........................................................................................11.1.2“养老金”保值增值问题严峻...................................................................................11.1.3我国老年地产开发水平落后.....................................................................................21.2文献综述.........................................................................................................................21.2.1关于国内外养老金投资研究现状..............................................................................21.2.2关于房地产开发模式的研究现状..............................................................................31.2.3关于养老地产开发的研究现状..................................................................................41.3论文的研究意义..............................................................................................................61.4研究方法、内容与技术路线............................................................................................61.4.1研究方法...................................................................................................................61.4.2研究内容...................................................................................................................61.4.3技术路线...................................................................................................................72养老金投资及养老地产开发概述...............................................................................82.1养老金投资概述..............................................................................................................82.1.1养老金相关概念界定................................................................................................82.1.2养老金投资概述........................................................................................................92.2房地产开发模式概述.....................................................................................................112.2.1房地产开发相关概念界定.......................................................................................112.2.2房地产开发模式概述..............................................................................................112.3养老地产开发模式概述.................................................................................................142.3.1养老地产相关概念界定...........................................................................................142.3.2我国养老地产开发模式概述...................................................................................162.4我国现有养老地产开发模式弊端...................................................................................173养老金投资于养老地产开发模式设计...................................................................183.1养老金投资于养老地产投资模式设计...........................................................................183.1.1投资模式简介.........................................................................................................183.1.2养老金投资于养老地产开发投资模式设计..............................................................20III 重庆大学硕士学位论文目录3.2养老金投资于养老地产开发运营模式设计....................................................................213.2.1养老地产运营模式简介...........................................................................................213.2.2养老金投资于养老地产开发运营模式设计..............................................................233.3养老金投资于养老地产开发盈利模式设计....................................................................233.3.1养老地产盈利模式简介...........................................................................................233.3.2养老金投资于养老地产开发盈利模式设计..............................................................243.4养老金投资于养老地产开发模式设计...........................................................................264养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析.............................................284.1政策可行性分析............................................................................................................284.1.1养老金投资政策可行性分析...................................................................................284.1.2养老地产开发政策可行性分析................................................................................294.2经济可行性分析............................................................................................................304.2.1从投资收益与风险的角度分析................................................................................304.2.2从资产组合理论的角度分析...................................................................................314.3社会福利可行性分析.....................................................................................................324.3.1社会福利相关概念界定...........................................................................................324.3.2养老金投资于养老地产开发模式社会福利分析......................................................325.养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响...................................345.1福利经济学简介............................................................................................................345.1.1福利经济学的概念..................................................................................................345.1.2福利经济学的分析工具...........................................................................................345.2养老金投资于养老地产开发模式对社会经济福利的影响..............................................355.2.1养老金投资于养老地产开发模式下的消费者剩余分析...........................................355.2.2养老金投资于养老地产开发模式下的生产者剩余分析...........................................356总结与政策建议...................................................................................................................376.1总结..............................................................................................................................376.1.1本文的创新点.........................................................................................................376.1.2本文的不足之处......................................................................................................376.2政策建议.......................................................................................................................386.2.1关于养老金投资的政策建议...................................................................................386.2.2关于养老地产开发的政策建议................................................................................386.2.3关于养老金投资于养老地产开发的政策建议..........................................................38致谢.........................................................................................................................................40参考文献.......................................................................................................................................41IV 重庆大学硕士学位论文目录附录.........................................................................................................................................40A.作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录....................................................................43B.作者在攻读硕士学位期间取得的科研成果目录.............................................................43V 重庆大学硕士学位论文1绪论1绪论1.1研究背景1.1.1人口“老龄化”趋势加剧我国“人口红利”的时代随着经济三十年的飞速发展逐渐趋于完结。按照国际标准，如果60岁及以上人口占一个社会总人口的比重超过10%，或65岁及以上人口占该社会总人口的比重超过7%，那么意味着这个社会进入人口老龄化社会。因此，距人口统计资料显示，我国于1995年进入60岁标准的人口老龄化社会，于1997年进入65岁标准的人口老龄化社会，是较早进入老龄化社会的发展中国家之一。我国的老年人口超过1亿，并且年增长的速度在3%以上。然而与发达国家相比，我国的老龄化呈现出更加复杂的态势：即老龄人口基数大、增速快，未富先老现象严重，高龄人口数量巨大等等。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，老年人口比重将由13.3%增加到16%，伴随着家庭小型化、空巢化，人口老龄化与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。人口老龄化的社会影响主要体现以以下几个方面：一是人口老龄化对劳动生产率的影响加大。二是人口老龄化使医疗和护理负担加重。三是人口老龄化使政府、社会和家庭抚养负担加重。四是人口老龄化对老年服务的需求与老年服务业发展缓慢之间的矛盾日益凸显。我国有着社会主义初级阶段特殊国情，这一点在老龄化问题上也表现的很充分：即虽然我国已经超越日本成为世界第二大经济体，但是由于生产力发展水平的限制，人均生产总值不高，再加上尚不健全的社会保障体系，从而引发了巨大的老龄社会问题，如养老制度有待完善、养老设施覆盖人群面窄、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱等。在如此国情的大背景下，我国的养老制度简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式是极其不科学的，也是行不通的。特别是对于养老地产的发展，寻找探求科学的、适合中国国情的开发模式是当务之急。1.1.2“养老金”保值增值问题严峻另外一方面，养老金的缺口却随着时间的推移越来越大。由于历史遗留问题及相关政策的限制，养老金的投资途经单一，投资收益低，现有的投资方式不仅不能使其增值，甚至在通货膨胀的巨大压力下，连保本都相当困难。同时，养老金入市的进程可谓举步维艰。由于数额太过庞大，贸然入市对资本市场的影响不可小视。在目前我国金融市场发展不成熟，相关监管体制不完善的条件下，养老金入市障碍重重，无论是政策法规方面还是思想观念方面都面临1 重庆大学硕士学位论文1绪论前所未有的巨大考验。养老金作为老年人的老人生活最有力的保障之一，保障其资金安全责任非同小可，在技术手段不成熟的情况下，在缺乏运营如此巨额资金的经验的前提下，听之任之似乎成了当局的无奈之举。结合国外的先进经验，投资于不动产可以克服上述困境，这也为养老金的投资指明了方向。1.1.3我国老年地产开发水平落后在人口老龄化趋势加剧的时代背景下，老龄工作实现“六个老有”的目标任务艰巨。“六个老有”，是对老年人生活需求的高度概括，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。“六个老有”目标体系涵盖了老年人生活的物质、文化、精神、娱乐等各个方面，旨在保障老年人晚年幸福。较之影响老年人生活品质的其他因素，住的问题在崇尚传统文化的中国显得尤为重要。目前，我国主要是以家庭养老为主，社会养老提供的养老院、福利院等设施十分有限。因此，亟待解决的问题就是老年地产的开发。但是，目前尽管众多企业进入该领域，但大多数是概念炒作，真正意义上的老年地产是寥寥无几。究其原因，一方面是政策扶持力度太小，另一方面则是经济角度来看，老年地产开发在现有模式下，开发周期长，资金占用量达，几乎无利可图。积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式势在必行。综上所述，通过养老地产的开发引进养老金投资可以很好的解决上述困境。首先，养老地产的开发需要大量的、可持续供给的、稳定的资金，而养老金完全符合这个条件。并且，从保值增值的角度来讲，地产行业稳定的回报率对养老金有着无与伦比的吸引力。其次，从政策法规的角度来讲，养老金投资于老年地产这种“取之于老，用之于老”的优越模式必将为政府所大力支持，土地、税收等方面的优惠也是顺理成章的。最后，从资金风险的角度来讲，开发企业市场化运作能极大程度的降低财务风险、经营风险与政策风险等。因此，养老金投资于老年地产为养老金的保值增值与老年人的福利指出了一条康庄大道。1.2文献综述1.2.1关于国内外养老金投资研究现状关于国外养老金的投资研究已经比较系统和成熟，由于相关政策的限制，目前国内在这方面做的研究还是很不够。石莹，赵建在总结国际经验的基础上，认为人口老龄化会产生巨大的养老金需求，这种需求足以改变整个经济系统的金融结构。他们从商业银行经营策略的角度入手，提出商业银行介入养老金金融业务，既可以规避由于“金融脱媒”带来的收入风险，可以通过提供专业的养老金服务[1]创造新的利润增长点。贺瑛，华蓉晖在分析国外公共养老金主要投资管理模式2 重庆大学硕士学位论文1绪论的基础上，结合我国国情，提出构建社保养老金投资管理机构的具体建议。他们认为构建养老金投资委员会、设立董事会透明公开的议事程序和运作制度，可以[2]提高养老金投资效率，也是部分积累的养老金制度保持可持续发展的前提条件。李绍光对养老金基金的投资及管理方面国内理论进行了较为系统的研究，分别从国内外养老金基金的管理和托管、社会保障行政管理部门与基金经营机构的关系、养老金基金的投资以及与之相关的资本市场问题、投资风险的防范和个人账户的转移和相应信息系统的建立几个方面进行综述，指出中国讨论养老金基金投资问题需要预先明确一个前提，即基金必须具备健全的组织结构，并且要实账运行，[3]其目的是为了从制度安排上保证基金的健康运行，维护投资者的合法权益。路锦非，魏星在自愿原则的美国私营养老金的发展为例，对影响养老金发展的诸多因素进行了量化的分析，得出经济发展水平，包括金融资本市场的发展水平是影[4]响养老金资产最终积累额的最重要因素的结论。冯兰通过对我国基本养老金现状的研究，总结出了基本养老金账率高、投资结构单一、收益过低等特点，并且指出基本养老金投资管理模式运行不当，出现违规操作。他通过借鉴挪威养老保险投资运营方式，从拓宽养老金投资渠道、扩大基本养老金的投资范围并引入养老金投资保险制度以及加强养老保险投资监督三个方面提出完善我国养老金投资[5]管理模式。温笑薇在对养老保险基金理论进行概述的基础上，研究我国基本养老保险金投资运营的现状，并通过实证分析指出我国目前基本养老保险基金选择的投资渠道不能达到使基金保值增值的目的，必须考虑除存入银行和购买国债之外的其他投资方式，即将基金部分结余额投入资本市场进行市场化投资运营。通过研究国外养老保险基金运营模式选择，对我国养老基本金投资运营有启示：高效的基金运营是确保社会养老保险制度成功的关键之一；进入资本市场投资是当代养老金计划能够生存的一个基本条件；投资管制趋于宽松化，投资工具趋向多[6]样化；基金管理运作向专业资产管理机构倾斜。郝寿义，高炽海通过对美国养老金投资房地产概况的简介，并运用资产组合和资本资产定价理论对养老金投资于房地产的风险进行定性评估，最终肯定了我国养老金投资房地产的可行性和必[7]要性。1.2.2关于房地产开发模式的研究现状近年来，我国房地产市场炙手可热，房价逐渐成为关乎民生的重点问题之一，房地产开发模式的研究成为备受瞩目的焦点之一。我国学术界关于房地产开发模式研究的方向可谓是林林总总，主要集中在国外经验总结、融资模式研究、运营模式研究和盈利模式研究等四方面。李静通过对香港和美国房地产开发模式的实证研究，分别介绍了两种房地产开发模式的历史发展过程和各自的特点，并在此基础上分析了两种开发模式产生差异的原因，并对对房地产开发模式的概念进行3 重庆大学硕士学位论文1绪论了界定。同时通过对中美房地产开发模式的对比分析，提出目前我国房地产开发模式中存在的财务风险较大、融资渠道单一等问题，接着从土地制度和房地产金融体系两个方面展开讨论，指出了我国房地产发展方向即实现专业化分工及建立[8]完善的房地产金融体系。王英男从开发商与政府关系的角度提出了“上向一体化”的观点，他认为可以通过土地换建设、金融换建设、税收换建设和客户换建设四种“上向一体化”战略的实施，实现政府、开发商、购房人三者共赢的局面[9]。张正宜在浅析我国房地产融资现状的基础上，认为房地产企业存在融资渠道过于单一，系统风险过大的问题，而解决方法就是拓宽融资渠道，具体包括房地[10]产信托、股权融资和债券融资等。高聚辉在分析我国房地产融资渠道现状、融资政策发展和融资渠道发展趋势的基础上，提出未来的房地产融资体系具有融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对[11]称化五个特点。苏文君通过调查得出我国房地产融资结构的现状是资金来源渠道单一、直接融资占比小、外资融资比例下降和融资结构多元化，认为房地产企业应该根据开发项目的类型和企业自身的规模选择融资模式，并且建议尽量采用[12]多渠道融资的方式进行。徐建全主要从商业地产融资现状出发，在深入阐述商业地产融资法律法规、税收、会计等方面的问题的基础上，从房地产开发企业的角度出发，设计了可操作性强，具有实用性的融资模式，并剖析了整个融资系统[13]的风险，进行了风险管理系统的设计。蔡原从宏观的角度对房地产的管理进行探讨，他认为房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理，并且要从行政手段、经济手段[14]和法律手段三方面进行创新才能更有利于房地产行业的快速健康发展。陈德强，温艳晶通过对售后回租产业融资模式的介绍，认为售后回租产业融资模式以其费用低、风险小、操作便捷的特点，可以应用到我国房地产开发中来。但是同时要在解决产权边界不容易确定所带来的易造成金融市场紊乱的问题，提出房地产“售后回租＋保理”融资模式，再结合资产证券化，最大限度的盘活资产，促进新的金融工具的产生，推动我国金融市场转型。最后，提出了售后回租在我国[15]发展的可行模式，重点分析了这种模式发展的运作程序和它所带来的效应。1.2.3关于养老地产开发的研究现状由于我国关于养老地产开发的研究主要从养老地产国外经验介绍、养老地产运营模式研究、养老地产融资模式研究以及养老地产盈利模式等几方面进行。朱[16]静以美国太阳城为例介绍了美国养老地产融资模式、运营模式。武甲晓总结除了美国开发养老地产的政府支持有力、按需开发、体现人性化设计理念、“以房养老”发展模式成熟和养老咨询业发达等主要经验，对我国的养老地产有重要启示[17]。袁法喜主要对美国的“住房权益转换抵押贷款”(HECM：HomeEquity4 重庆大学硕士学位论文1绪论ConversionMortgage)、房屋保管者(Home-Keeper)计划等三种住房反向抵押贷款方案做了详细介绍，并对在我国发展住房反向抵押贷款运营模式的必要性、可行[18]性、现实意义做了分析，根据对我国现状的分析结果，提出了相应的建议。李雪韵对我国目前养老地产的政策环境、发展养老地产的必要性进行讨论，对养老地产开发的商业模式进行分析，最后提出了在养老地产开发时考虑房屋置换的形[19]式、推出逆向住房融资产品等政策建议。张晶华通过我国养老地产现状的分析，指出现有的养老模式已不能满足老年人的需求，并对我国养老地产的发展提出针[20]对老年人的实际需求建设新型养老社区和加强政府政策支持力度的建议。袁霞，徐霞对中国养老地产的现状及发展模式进行总结，认为总体上来讲我国养老[21]地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。周娜以老年公寓为例，对我国养老地产的可行性进行分析，提出通过建造不同层次的老年公寓、加大政府社[22]会的支持力度、吸引投资和健全相关法律法规等完善和发展老年公寓。孙秀娟通过对美、法、日等国养老地产开发融资模式的借鉴，构建我国养老地产开发融资模式，即自筹模式、合作模式和BOT模式；通过对美国养老地产开发运营模式的借鉴，构建我国养老地产运营模式，即养老文化概念营销模式、产业链延伸模式和租、售、反按揭组合入住模式；通过对美、德、法等国养老地产管理模式的借鉴，构建我国养老地产管理模式，即开发商管理模式、战略联盟管理模式和专业公司管理模式；最后通过政府、开发商和消费者三者相互问的两方博弈，从准入制度、优惠政策和约束机制三个方面提出政策建议，保障我国养老地产行业有[23]序发展。孟磊认为以租换租，以旧换新，倒按揭，房屋置换、两代买，以房养老、分时度假，私募基金、房地产投资信托基金(REITs)，上市、信贷，企业债、[24]政府债等均为目前适宜中国养老地产发展的经营手段。贺璟寰，魏春雨提出了[25]社区服务在养老地产开发张所起到的作用十分巨大。王鑫通过国外老年住宅的发展现状的研究，在分析我国老年地产投资环境及需求的基础上，重点探讨了开[26]发老年地产项目环境及服务、市场定位与建设标准和运营模式创新的问题。张雪芹通过对老年人口增多对重庆经济、社会影响的分析，及对现有的养老机构供求分析，叙述了开发老年地产这一新兴地产所面临的投资风险，并站在开发商的[27]角度，提出相应的建议。刘玉峰，李正伟，张琦针对养老地产运用PFI模式的风险分担进行了探讨，初步分析了养老地产采用PFI模式的风险分类和利益相关者，指出该项目风险设计主要考虑公共部门和SPC公司，并依据风险分担的原[28]则进行了风险分担设计。杨志浩分析了我国融资渠道较窄的原因，并指出国内[29]主流的养老地产盈利模式包括销售、持有和销售与持有并存三种。李卿曦通过对CCRC开发模式的介绍以及从中国特有的国情出发，提出发展中国养老地产的[30]“复合型老年社区”概念。孙浩对保险金进入地产业的可行性进行分析，并对5 重庆大学硕士学位论文1绪论[31]应注意的问题进行详细阐述。王秀芸对寿险资金投资养老地产可行性及投资模式进行研究，并对控制风险提出相应防范机制。1.3论文的研究意义本文的研究意义主要有以下几点：首先，本文的研究为老年地产的开发模式、运营模式、以及盈利模式都提出了新的理念，有利于应对老龄化社会所带来的负面影响，有利于提高老年人福利，减轻社会的负担。其次，养老金投资于养老地产为养老金的保值增值开辟了新的途径，能够逐步缩小养老金缺口，为国家财政减轻压力。最后，本文为老年地产开发提出新的开发、运营、融资模式参考借鉴建议，有助于老年地产持续健康的发展。1.4研究方法、内容与技术路线1.4.1研究方法本文采用文献综述、模型构建、数理分析三种研究方法。①文献综述。笔者通过对有关养老金投资、养老地产开发、房地产金融等内容资料的查阅和收集，在阅读学习大量国内外专注、文献的前提下，形成文章的思路，发掘创新点，从而为下面的阐述打下坚实的基础。②模型构建。通过对目前本领域研究现状的深入研究，在现有开发模式的基础上，笔者博采众长，设计出独特的适用于养老金投资于养老地产的开发模式。③数理分析。对所设计出的养老金投资于养老地产开发模式应用博弈模型进行数理分析，得出此模式增加社会福利的优越性。1.4.2研究内容本文内容分为以下六章：第一章，本文的绪论部分。本章是本文提纲挈领的部分，介绍我国当前人口老龄化形势严峻、基本养老金缺口不断扩大、老年地产开发发展落后等背景，在对国内外相关文献进行综述的基础上，指出了养老金投资于养老地产的必要性及可能性，并且阐述了本文的研究方法、研究意义、研究内容和技术路线。第二章，从养老金投资和养老地产开发两个方面，分别介绍了我国相关现状，着重阐述了养老金投资渠道和收益、养老地产开发模式优劣势，以便从整体上对下文设计养老金投资于养老地产开发模式的设计进行把握。第三章，是本文的重点章节。本章通过上文的研究结论，设计出养老金投资于养老地产开发模式，并且分投资模式、运营模式和营利模式三部分进行阐释。6 重庆大学硕士学位论文1绪论第四章，是对第三章的补充解释。本章从政策、经济、社会福利三个方面对养老金投资于养老地产开发模式可行性进行论证。第五章，运用福利经济学研究方法，对养老金投资于养老地产开发模式社会效益进行研究。第六章，本文的总结部分。通过上文的论述，笔者通过归纳总结的方法得出本文的结论，以可行性和实用性为导向，给出了相关的政策建议。1.4.3技术路线论文研究的技术路线如图1.1所示老龄化形式、养老金保值增值途径研究老年地产开发模式研究养老金投资于养老地产开发模式设计养老发开发模式政策可行性分析金模投式资可于开发模式经济可行性分析行养性老分地析产开发模式社会福利可行性分析开结论与政策建议福利经济学模型分析图1.1论文研究的技术路线Figure1.1Thetechnicalrouteofthepaper7 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述2养老金投资及养老地产开发概述2.1养老金投资概述2.1.1养老金相关概念界定①我国养老金的定义及其特点养老金是国家为保障广大离、退休人员基本生活需要，按统一政策标准强制推行的一种养老保险制度，具有覆盖面广、保障程度低、互济性的特点。覆盖面广，是指养老金覆盖的人口数量众多。国家有关统计数据指出，2012年末全国参加城镇职工基本养老保险人数30379万人，比上年末增加1988万人。其中，参保职工22978万人，参保离退休人员7401万人。也就意味着养老金牵涉到全国几乎25%的人口，因而，养老金的运作是关乎国计民生的大事。养老金是为保障老年人的基本生活需求，目的是为其提供稳定可靠的生活来源。从这个角度来讲，养老金只能满足其基本的生活需求，保障程度比较低。据2011年统计数据显示，2011年末参加城镇职工基本养老保险人数28391.3万人，其中离退休人员6826.2万人，而养老金支出12764.9亿元。根据以上数据，不难得出离退休人员2011年人均领取养老金约18700元，仅能满足老年人基本生活需求。养老金的互济性源于养老金制度的规定。国家有关文件规定，在劳动者年老或丧失劳动能力后才能领取养老金。从时间的角度讲，养老金有“代际”的滞后性，养老金的缴纳和领取体现出互济性的特点。另外，养老金从资金的角度讲有长期性、稳定性和公共性的特点。②养老金的内在要求养老金作为社会保险资金的一部分，有安全性、收益性和流动性三个基本的内在要求。养老金是广大劳动者退休后生活的重要来源，养老金的安全从一定程度上决定了社会的长治久安，因此安全性是养老金最基本的要求。养老金收益性也是长线资金管理不可缺少的重要方面。长期的复利效应意味着，相对稳定的较高收益会使财富大幅增值，而收益较低会令财富最终缩水而不安全。由于养老金投资渠道等因素的限制，养老金的收益率不容乐观。最新发布的研究报告《化解国家资产负债中长期风险》预测，到2013年，中国养老金的缺口将达到18.3万亿元。养老金的使用主要可以分为两部分，一部分用于支付已退休职工，另一部分则要用于将要退休的在职职工的远期支付。因而，一定的流动性是保障养老金正8 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述常运作的必要条件。2.1.2养老金投资概述①国外养老金投资概述养老金的资金聚集是其投资的基础，所以，我们首先了解国外发达国家养老金的来源。上世纪80年代，西方国家率先进入了老龄化，在以解决养老问题为目标的养老制度改革过程中，出现了一系列可操作性强的可供我们借鉴的经验。我们撷取新进的典型的进行分析。智利模式。1981年，著名的“智利模式”开始施行。智利通过实行养老金私有化，建立以个人账户为基础的完全积累制养老模式来对传统的以现收现付为主体的养老制度进行替代。智利新型养老模式运行机制如下：企业雇员或其他养老金缴付主体缴纳缴费工资的10%，在政府扮演着养老金体制的监管者和担保者的角色的前提条件下，由私营机构AFPs负责养老金缴费的收集、账户的管理以及基金的投资运作，并根据缴付主体退休时的个人账户资产积累余额、预期寿命以及折现率等因素确定养老金的给付水平。澳大利亚超级年金信托计划。1992年，澳大利亚开始推行半强制性的私人退休储蓄计划，经过多年的发展，目前该计划的覆盖率超过90%。截至2010年底，澳大利亚超级年金资产总额已经达到1.28万亿美元。澳大利亚超级年金信托计划包括雇主、个人缴费以及投资收益，由澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)认定的信托机构管理，并由专业公司负责投资营运和保值增值。美国的企业补充养老计划。20世纪七八十年代，美国推出了“401K”计划(企业补充养老计划)，该计划成为有史以来养老金投资最为成功的模式之一，为理论界津津乐道。“401K”计划是由雇员、雇主共同缴费从而建立起来的一种养老保险制度，它采取完全基金运营的模式，取代美国传统的社会保障体系，成为首选的社会保障计划。该计划的运行模式是，企业和员工按照工资的一定比例按月存入养老金账户，员工可以选择由企业提供的3到4种证券组合投资计划中的一种进行投资；员工退休时，可以一次性领取账户余额，也可以选择分期领取或者转为存款等方式使用。从世界各国养老金投资的构成来看，资本市场是养老基金增长的主要来源。西方各国养老金投资中的股票、债券市值占的比重相对较高，但是也有相当一部分资金流入实体经济。下表为部分发达国家养老金投资构成情况。9 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述表2.1部分发达国家养老金投资构成情况Table2.1Compositionofpensioninvestmentofsomedevelopedcountries国家股票债券基金房地产储蓄其他备注股票基金占40%、美国15%20%65%---债券基金占10%、平衡基金占10%、货币基金占5%国内债券、国内股市、海外债券、海外日本75%20%---5%股市及短期资产的资产比例分别为67%、11%、8%、9%变动幅度最高为上下8%。本国股票占54%，英国77%12%-5%4%2%外国股票占23%；本国债券占9%，外国债券占3%。投资于房地产、流动德国9%75%-13%3%-资金和套期保值性金融衍生工具的上限分别为30%、49%和30%。其中，日本由“养老金公积金管理运用独立行政法人”(GPIF)负责运营，日本政府对GPIF进行了严格的投资限制；德国养老保险基金受投资公司法管辖，由联邦银行进行监管。从上表不难看出，股票和债券的投资是目前国外主流投资途径，但是其他方式诸如投资于储蓄、房地产等的补充同样是必不可少的。②我国养老金投资现状我国基本养老保险基金主要是由基本养老保险金、补充养老保险金、商业保险和个人储蓄构成。其中，补充养老保险、有社保基金理事会管理的基本养老保险等在证券市场已有投资，而由各地政府负责管理的在养老金中所占比例最大的基本养老保险目前只能存入财政专户、投资于银行存款和国债。10 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述在上述机制的作用下，我国基本养老金存在个人账户空账运行严重、养老金的投资结构单一，范围过窄，收益率过低和养老金投资管理模式不合时宜，造成违规投资等问题。只有通过养老金投资体制改革才能从根本上改变现状，从而更好的发挥养老金保障老年人晚年生活的作用。2.2房地产开发模式概述2.2.1房地产开发相关概念界定房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。2.2.2房地产开发模式概述①国外房地产开发模式概述目前，国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：“美国模式”和“香港模式”。前者是以市场化资本运作为主，注重专业化细分和协作；后者则是是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，理论界对美国房地产开发模式的研究也是大有趋之若鹜之势。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”，同时香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。下面，我们对两种开发模式进行比较。11 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述表2.2开发模式比较Table2.2Comparisonofdevelopmentmode香港模式：“一条龙”式垄断游戏美国模式：专业化细分和金融运作见长土地国有。地皮最值钱使得获取土地土地私有，可以自由供应。由于历土地是第一要义。政府高度垄断土地，大史原因，美国62%土地私有，政府开发商高度垄断市场，拥有土地成了不可能对土地供给进行严控。房地产开发企业竞争力的核心所在。专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发项目运作“一条龙”化。香港房地产开产业链、中介产业链和流通产业链运营发企业通常采用拿地、盖房、销售、等相互协调共存，强调房地产开发特点物管“一条龙”式的滚动开发模式，作的所有环节由不同的专业公司来为“全能开发商”扮演着各类角色。共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。融资渠道相对单一。总体来说，香港以金融运作为核心。在美国房地产地产商大型化、财团化之后，其自身模式的各个链条中，金融产业链最财力已经比较雄厚，然后通过银行贷为发达。美国的房地产金融产业链融资款和预售款，基本就能满足开发经营由房地产基金、投资商和银行组渠道需求，元化融资没有很大的必要。成，其中最大部分是房地产基金。期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开运用各种金融工具进行销售。销售发商除银行贷款外，又获得了一个新方式的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。收益大众化。美国的房地产资金只由于其融资渠道单一，因此，开发利有15%左右是银行资金，剩下的润由开发商一方取得，出现牟取暴利70%是社会大众的资金，其中35%的现象。是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任收益由国内房地产开发商敛聚暴利的分配现象。12 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述除此之外，作为社会福利可圈可点的新加坡和德国，其房地产开发模式也带有很强的福利性的特点，可以作为下文设计养老金投资于养老地产开发模式的参考。从世界范围来看，新加坡的住宅问题是解决最成功的国家，这与政府实施的积极的住宅保障政策是密切相关的。众所周知，作为一个市场经济国家，政府对住宅的消费理应少予干预。但在住宅消费保障制度方面，新加坡政府由于其城邦型的地理特征，却介入得很深。因此，新加坡的房地产开发带有很浓厚的“调控”色彩。新加坡房地产开发的特殊之处主要体现在以下方面：首先，政府发展公共住宅的力度大。新加坡政府关于发展公共住宅的政策主要有1960年的“五年建屋计划”和1968年的“居者有其屋”计划。前者是指建屋发展局以建设“组屋”大力发展公共住房，后者则是指从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。由于受到英国的影响，新加坡根据家庭收入的不同，政府通过对低收入的家庭给予优惠补贴，对中高收入家庭则实行市场化的方式，有序的实现住房私有化。其次，新加坡通过实行住房公积金保障制度，使得低收入者在不影响生活品质的前提下可以购买住房。目前，住房公积金制度也在我国实行，但是与新加坡的住房公积金保障制度还是有一些差别。最后，新加坡根据收入情况分级确定住房保证水平和公有住宅的合理配售政策作为对前两项政策的补充，很好的保障了住房问题的解决。而德国的房地产开发模式则可以作为我国养老地产开发模式的很好的参照蓝本。德国的房地产开发模式的主要特征是国家控制企业承担。德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。②国内房地产开发模式概述由于地缘关系和土地产权性质等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式与香港模式基本上如出一辙。总的来讲，我国房地产开发模式单一，即从拿地、建设、销售、物业等工作均由独立的一家房地产开发企业完成。而这种开发模式对房地产开发企业存着开发时间长、占用资金多、面临风险大等诸多不利因素；对消费者来讲存在售价过高、销售模式单一等问题。当然，随着我国房地产也近十年来的飞速发展，各个企业在开发模式方面也出现了一定的分化。例如，万科与碧桂园在拿地方式、开发周期、营销策略等方面就存在很大的不同之处。前者以高品质、高售价著称，通过城市中心高附加值地块的精耕细作，最大化的获取利润；后者则以快速开发、快速回款的“全产业链开发”闻名，通过强大的与政府谈判合作能力以低地价拿到城郊或者二三线城市地块，在保证质量的前提下快速建设，依仗身经百战的营销团队迅速销售实现13 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述回款，虽然利润率较低，但是快速的资金周转同样可以达到盈利的目的。可以肯定的是，随着我国房地产业的发展成熟，房地产开发模式也会随之发生变化以适应未来经济社会的进一步改革。2.3养老地产开发模式概述2.3.1养老地产相关概念界定①养老地产的概念养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老年地产就是上述老年人居住建筑的开发建设产业。②养老社区的分类随着“空巢家庭”的大量出现以及社会化发展趋向，社区养老渐渐成为养老的趋势，从老年人居住心理和生理特征出发，应该建立“老年人居住社区”，创立新的老年居住模式。老年居住社区可以分为全龄化社区和老年社区两类。两类社区都具有养老功能，只是人口构成以及由此产生的社区服务不同，从而对老年人的需求满足程度也不同。当然，对老年人经济能力的要求也不同。全龄化养老社区。全龄化居住社区，是在一般居住社区中植入养老功能，适宜不同年龄段的人居住。它是一个混住型社区，在普通社区的基础上增加社区养老的一系列设施和服务，从而不但满足了养老的物质需要，而且满足了老年人与家人亲近的精神需要。全龄化社区在养老方面走出了封闭式养老的误区，使老年人既可享受完善的生活服务配套，又不脱离社会，闹中取静。其次是与子女“分而不离”，方便了子女照顾老人。这是由我国传统的家庭观念和崇尚亲情的文化习俗影响所决定的。我国各地，已逐步建设起一些全龄化养老社区，如北京太阳城、江南太阳城等。老年社区。老年社区就是在一个较大规模的地域范围内的、以成套老年公寓14 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述为主的、老年人为主要居住成员的社区。它应该专为老年人设立医疗护养中心、健身中心、教育中心和家政服务中心等，为社区老人提供生活照料服务。老年社区不仅集聚了老年人群，而且是一个以老年人为中心的小型社会。老年社区应当有医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光等服务和活动，为老年人创设一个精神乐园。在居住环境上，它可以引进欧洲风光，成为休养生息的好地方；也可以借助天然的山水，成为假日疗养胜地。在社区服务上，它可以分成自理型、助养型、全面护理型三种：自理型老年住宅，不仅为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施。助养型老年住宅，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、洗衣、体检和其他个人生活方面的需求。全面护理型老年住宅，除了以上所有服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。老年人所处的年龄阶段不同，生理和心理状况不同，对住宅的需求也不尽相同。想回国安度晚年的海外侨胞和城市的退休老人，对住宅的需求也不会相同。根据老年人所处的生理阶段和所具有的生活特点，对住宅形式的定位如下，如下表所示。这些不同类型的住宅可以建在同一个小区，便于建设老人锻炼娱乐中心，方便老人交流互助。③养老地产主要产品形式世界各国都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，老年住宅主要有以下几种形式。1）老年公寓一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域感，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，受到不少老年人的欢迎。2）老年社区老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。在我国各地，已逐步建成一批老年社区。例如，北京太15 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。3）普通型养老院在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。我国城市有养老院或敬老院总的说来，一是数量少，二是水平低。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。4）医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院、敬老院中，拿出几间房照顾生活不能自理的老人，进行24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式,。由于有的形式目前还处于萌芽状态，由于我国各城市存在着较大的差异，各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。2.3.2我国养老地产开发模式概述目前，养老地产的开发模式在我国仍然不能跳出传统房地产开发模式的窠臼，而且，养老地产的开发有更为特殊的困难。从供给的角度来讲，由于我国土地的稀缺性逐渐显著，拿地的成本与日俱增，加上养老地产的建筑成本高、建设周期长等特点，导致养老地产投资规模大、投资风险高，而能克服上述问题的企业本身数量有限，囿于开发收益的不确定性，都对其望而却步；从需求的角度来讲，在供求关系的作用下，养老地产的产品和服务收费一般比较高昂，令许多老年人由于没有经济能力支撑而无法入住。上述原因也是目前养老地产发展的处于瓶颈的原因之一。而且，投资规模大，投资收益低低，投资周期长，资金流动性弱是养老地产开发的显著特点，因此，只有获得长期资本支持，养老地产才有可能获得规模效应并维持长期运营。16 重庆大学硕士学位论文2养老金投资及养老地产开发概述2.4我国现有养老地产开发模式弊端从养老地产国内外发展现状的对比中，可以得出我国现有养老地产开发模式的不足之处，从而为后面养老地产开发模式的设计提供借鉴素材。首先，从融资的角度讲，我国现有养老地产开发存在融资成本高、融资渠道单一的弊端。由于我国现有养老地产与传统的房地产开发模式如出一辙，但是相对传统的房地产开发，养老地产开发对资金的需求量大、资金回笼周期长、投资风险高，因此，融资成本高于传统房地产开发；另外，养老地产开发在融资渠道方面并没有异于传统房地产开发的优势。其次，从产品的角度来讲，我国现有养老地产设计不够细致，产品形态单一，功能欠缺完备，配套设施有待完善，不能很好的满足老年人的需求。现有养老地产产品形态一般只局限于自理老人住宅，不能满足持续照料的功能需求；成熟养老地产应配备的医院、老年文化娱乐设施、养老产品购物中心等配套设施现有养老地产还不完全具备，有很大的进步空间。再次，从运营的角度来讲，我国现有养老地产依赖传统营销、销售、物业管理和服务方式，没能根据养老地产的特点进行创新，不能贴合老年人的不动产消费特点。因而，我国现有养老地产运营效率不高，导致资源利用效率较低。最后，盈利模式的角度来讲，囿于老年产业产品链的不完整，我国现有养老地产产品附加值低，利润率也很难有所突破。只有当我国现有养老地产准确的定位其在养老产业中所扮演的角色，有机的整合养老产业的资源，认识到“养老地产是卖房子更是卖服务”的观念，才能真正服务老龄，造福社会，达到养老地产本身利润率提升的目的。17 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计3养老金投资于养老地产开发模式设计3.1养老金投资于养老地产投资模式设计养老金因为其资金的特殊性，目前在投资不动产方面还有限制。但是，养老地产是带有一定公益色彩的商业地产，从某种意义上讲与养老金在功能上有相似之处，即服务老年人。因此，本文是对养老金投资与养老地产理论上的探索，具有一定的借鉴意义。3.1.1投资模式简介由于养老金资金属性上与保险资金比较接近，因而我们可以借鉴国外保险金投资房地产的模式。国外保险金投资房地产主要分为直接方式和间接方式。下表对各种投资方式进行比较。表3.1养老金投资房地产模式比较Table3.1Compositionofpensioninvestmentinrealestate投资方式具体做法优点缺点全资模式全资开发建设养老地产1.具有较强的可控性1.开发风险2.管理成本低大2.缺乏经验直和相关管理接投技能资股权合作与开发商成立合资公1.有专业技术支持，开管理成本较模式司，双方分别提供资金发风险小高和技术，按照股权比例2.开发成本低分配收益REITs模式由房地产投资信托基金1.风险较低，收益稳定程序较为复公司发行，由专门的机2.因其为标准化可流杂构进行房地产的经营管通的金融产品，能上市间理，通过为房地产融资交易，流动性好接投等获得收益，并按比例3.收益有税收优惠资分配给投资人直接贷款通过银保联合贷款1.降低管理成本和资资金流动性模式金风险差2.收益稳定18 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计投资方式具体做法优点缺点信托模式将资金设立信托交给信1.资金量大而且便于收益较低托公司投资于养老地产管理2.风险小且具有一定的流动性购买有价购买养老地产公司的股1.流动性好风险较高证券票、债券等间接进入养2.收益较高老地产通过上表我们对目前主流投资房地产的模式进行的比较分析，不难看出，养老金在直接投资养老地产方面，无论是技术上的桎梏还是风险方面的考虑都有不小的障碍。因而，以间接方式投资养老地产是比较明智和科学的选择，是养老金投资的首选。但是，有鉴于老年地产不同产品属性的差异，对资金的要求也必然不完全相同，适当的运用直接投资反而会取得意想不到的效果。值得一提的是REITs模式。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，“REITs”)是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。养老金采用REITs模式投资房地产具有天然的优势。首先，养老金是老年人的“保命钱”，对资金的安全要求是非同一般的，而REITs模式投资房地产是目前投资风险较小的一种投资模式；其次，养老金要求一定的流动性，而REITs可以上市交易，足以满足养老金对资金流动性的要求；再次，REITs的收益性也是众多投资方式中的佼佼者，满足养老金对收益的要求，能很大程度上改变目前养老金缺口不断加大的趋势；最后，从规模的角度来讲，REITs模式完全可以接受养老金的巨大资金量，为其保值增值提供通道。关于养老金投资房地产的具体投资模式，我们在下一节进行详细的说明。19 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计3.1.2养老金投资于养老地产开发投资模式设计综合上面对养老金资金属性、养老地产产品属性以及各种主流投资房地产方式的介绍，我们对于养老金投资于养老地产投资模式的设计从以下几方面入手：首先，从养老金的资金属性来讲，养老金安全性、收益性以及流动性的内在要求使得在选择投资模式时要多方面考察。从这个角度来看可以选择间接投资中的REITs模式、信托模式和购买有价证券三种模式。银行存款传统购买国债投养老金资投资资本市场方式投资老年地产„„REITs全购购作资买信、托买模股券有模券有式价价模权式合证证式投资于普通养老院和投资于老年公寓和老年社区的开医护型养老院发图3.1养老金投资养老地产投资模式Figure3.1Theinvestmentmodelofpensioninvestmentinelderlyrealestate其次，从养老地产产品形态的角度来看，老年公寓、老年社区、医护型养老院和普通养老院等分别有不同的属性。老年公寓、老年社区可以和开发商共同开发，因此建议选择间接投资方式；医护型养老院和普通型养老院因其具有很强的公益性质，养老金选择直接投资方式是比较合理的。20 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计最后，从养老地产开发的角度来讲，养老金投资养老地产需要综合上述两种观点，根据养老地产产品的不同做适当调整。因此，笔者认为养老金投资养老地产投资模式在设计时应该按照如上图模式进行。另外，上述投资模式只是根据养老地产开发产品不同做出的分类，如果所投资的养老地产产品种类比较全面，也可以选择多种投资方式组合的形式。例如，某养老地产项目同时含有养老院和老年公寓两种产品，那么相应的投资模式就不仅仅局限于单一的购买有价证券或是REITs模式，而是选择两种或多种投资模式同时使用。当然，要根据项目的具体情况确定投资模式组合的选择。3.2养老金投资于养老地产开发运营模式设计3.2.1养老地产运营模式简介所谓养老地产的运营模式是指养老地产市场定位、销售方式以及服务体系的建立等一系列直接影响养老地产经营成败因素的运作和管理。因而，我们将从上述三个角度简要介绍养老地产的运营模式。养老地产的市场定位，这不是一个答案显而易见的伪命题。截至2012年末，我国的老年人口已经达到了1.83亿，目前大多数老年人仍采用居家养老的传统养老方式，但是随着经济飞速发展，我国人口老龄化的进程逐步加快，以及传统家庭观念的悄然改变，选择养老地产项目养老的老年人迅速增加。据新浪乐居一项调查结果显示，73%受访者表示自己年老后会考虑住进养老地产项目，还有27%受访者表示希望居家养老，不考虑住进养老地产项目。有理由相信，在不久的未来这一数据就会在市场业绩上得到很好的印证。然而，有市场并不意味着不需要定位。就目前而言，我国有能力消费商业运作的以满足中高端养老需求为目的的老年地产的老年人还是少数，并且，特定区域的老年人消费水平、消费心理等都千差万别，因此养老地产项目的定位至关重要。我国养老地产还处于起步阶段，养老项目定位还不很成熟，主要从老年人消费水平、老年人某种特定需求等方面着手。从老年人消费水平的角度，养老地产可以定位为中低端和中高端两个方向，前者的产品多为老年公寓、老年住宅等，后者的则是配套完善的老年社区。从老年人某种特定需求的角度，养老地产可以定位为健康社区、老年教育社区、候鸟式养老社区等不同产品。养老地产的销售方式，目前在我国与一般商业地产几无差别，以至于很多学者诟病我国的养老地产“挂羊头，卖狗肉”，徒有其名罢了。但是，国外先进的养老地产销售模式有很多值得借鉴的地方，除了传统的销售模式外，以租换租、以旧换新、倒按揭、分时度假等销售模式值得研究。21 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计以租换租的销售模式适用于有自有住房并且有一定收入的老年人。以租换租就是老年人将自有住房出租，补足差价从开发商或者是投资者手中租入养老地产住宅用以养老。这种销售模式有时并不意味着销售，也有可能是开发商自持物业的出租。以旧换新，与以租换租的销售模式相似，适用于有自有住房的老年人。顾名思义，以旧换新就是将旧的自有住房跟养老地产住宅置换，在公平估值的基础上进行差价平衡。倒按揭，也称“反向住房抵押贷款”，是指购买养老地产住宅的老年人，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老年人业主去世时房产的价值等因素后，每月给老年人业主一笔固定的“按揭款”。老年人业主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当老年人业主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归其子女或其他法定继承人所有。分时度假销售模式，参照国际上流行的酒店分时度假制度的分时交换模式，将养老地产产品的使用权进行分割置换，按照固定而且优惠的价格销售给两位或者多为老年人，每人享有一定期限的使用权，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益。以上是对养老地产主流销售模式的简要介绍，相信可以在我国的养老地产发展中起到有益的作用。据新浪乐居的调查结果显示，56.8%受访者愿意选择租赁模式的养老地产，27%受访者表示会选择会员制的养老地产，还有16.2%受访者选择购买产权。以上数据说明，不能仅仅按照传统的销售模式销售老年地产，应该借鉴国外的成功经验，采取多元化的销售模式，合理的进行创新，否则养老地产的发展将会面临销售的瓶颈。养老地产的服务体系，是养老地产运营模式中最关键的一环，也是目前我国现有养老地产的短板。养老地产项目地产属性弱，服务属性强，可以毫不夸张的讲，养老地产开发就是养老服务设计，只有在服务上面做足功夫，才能真正意义上造福老龄，从而获得养老地产开发的成功。同样，据新浪乐居的调查显示，针对养老地产配套的问题，54.1%受访者表示，养老地产最重要的配套应是服务，35.1%受访者认为最重要的是医院，还有8.1%受访者表示交通最重要。服务对养老地产的重要性可见一斑。养老地产服务体系的建立，应该从项目选址、规划设计之初就加以考虑。根据老年人的生理心理特点，完善的养老地产应该有注重空间无障碍设计，满足老年人基本居住需求的居住功能；满足老年人追求进步、提升自我需求的生活休闲文化娱乐功能；24小时为老年人提供保健、医疗、理疗、康复全面护理的医疗护22 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计理功能；满足基本购物需求的商业功能和保障并提升老年人生活品质的服务功能。从持续照料的角度讲，完善的服务体系应该包含且不限于以下方面：全面的配套设施服务，这是养老地产的硬件条件；人性化的物业管理服务，这需要在现有物业服务的基础上根据老年人的特点进行重大改进；贴心的专业的日常护理服务；紧急呼叫和个性化定制的代办服务。3.2.2养老金投资于养老地产开发运营模式设计养老金的投资必然对养老地产的运营服务产生一定的影响。由于养老金的投入，养老地产的定位必然会向公益方向倾斜，养老院等具有公益性质的产品使得产品形态更加多样；就销售模式来讲，面向低收入群体的养老住宅销售方式将被采用；而无论消费哪种产品，在服务体系上是没有差别的。因此，养老金投资于养老地产运营模式设计如下图所示：养老金投资于养老地产市场细分定位服务体系建立市传年健住老配物日个其场统教康宅年套业常性他中育社市公设管护代服、社区场益施理理办务高区、福服服服服端等老利务务务务传统销售模式销售模式创新含有补贴的租售模式以租换租、以房换房、倒按揭、分时度假等模式图3.2养老金投资于养老地产运营模式Figure3.2Theoperationmodelofpensioninvestmentinelderlyrealestate3.3养老金投资于养老地产开发盈利模式设计3.3.1养老地产盈利模式简介从国外养老地产盈利模式的经验来看，养老地产的收入主要由开发收入、租23 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计金收入、服务收入、管理收入和增值收入组成。每种盈利模式都有其优缺点和使用消费人群，下表是对上述盈利模式的比较：表3.2盈利模式比较Table3.2Comparisonofprofitmodel盈利模式操作方式优点缺点主要消费群体以开发收入为主通过销售物业一次操作简单，资没有发挥老资金充裕的老年性获得利润金回流快年地产优势人以租金收入为主物业租给老年人，有稳定的现资金投入量有健康护理需求并且获得政府补助金流大，回款慢的老年人以服务收入为主通过为老年人提供投入产出比管理复杂有持续照料需求各种服务获利高的老年人以管理收入为主社区管理公司通过无前期资金利润率较低输出管理收取费用投入，风险小以增值收入为主待所开发物业增值风险小，预期周期较长获取利润收益率稳定与之形成鲜明对比的是目前我国养老地产的盈利模式。由于开发水平的限制，相关政策法规的不完善，金融系统发育不成熟以及老年人消费观念的守旧等因素的影响，我国养老地产的产品缺乏变化，运营模式难以创新，最终导致盈利模式单一，始终难以摆脱传统商业地产的桎梏。因此，我国养老地产在开发模式的设计上，一定要撇开旧观念，重新考虑服务这一至关重要的环节在盈利模式中所起的作用。3.3.2养老金投资于养老地产开发盈利模式设计通过上文的论述，我们对养老地产盈利模式有了深入的了解，但是，养老金投资于养老地产开发营利模式又有新的变化。养老金福利性的资金属性，使得其在追求保值增值的目标的同时，又不同于其他资金以追求利益最大化为目标，如何处理这个矛盾，是养老金投资于养老地产开发盈利模式设计的重点。针对这个问题，笔者认为应该采取区分对待的策略。所谓区分对待的策略，是指根据养老金投资模式、养老地产项目产品、养老地产运营模式等的不同采取相应的策略。具体来讲，养老金直接投资建设普通养老院、医护型养老院等养老地产产品，那么，养老金就应将更多的福利回馈老年人；养老金以信托模式、REITs、购买有价证券的模式投资建设老年社区，那么就应该得到同于一般资金的回报。24 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计养老金投资于养老地产开发的盈利结构应该是有不同层次的。首先，养老金投资于养老地产开发的盈利结构以开发收入和租金收入为基础。养老金投资养老地产是出于保值增值的目的的，因此获得开发收入和租金收入是理所当然的。另外，由于养老金投资在老年福利的层面贡献不可小视，势必会得到相关政策倾斜照顾，例如土地、税收、政府补助等。这一系列的优势又可以使得养老金所投资的养老地产项目顺利进行，并且获得更加可观的经济效益和社会效益，从而形成一个良性循环，更大程度的增加老年人福利。其次，养老金投资于养老地产开发的盈利结构以服务收入为重点。基于养老地产的独特性，服务是其盈利模式创新的突破口。正如上文所说的那样，服务是养老地产有别于传统商业地产的重要元素之一，同样，以增值服务为主要盈利点也是养老地产盈利模式区别传统商业地产的重要因素。最后，养老金投资于养老地产开发的盈利结构以管理收入和增值收入为辅助和补充。通过管理理念的输出不但可以带来相应的利润，更重要的是可以提升整个养老地产行业的整体开发管理水平。而项目的增值收入，在目前我国房地产行业蒸蒸日上的环境下是稳定并且极为可观的。养老金投资于养老地产开发盈利模式如下图：和以为管增辅理值养老地产开发助收收入入以普开通发养收老老以老入年年服务老院和住社院和租宅区收入医金为护收主型入养为主图3.3养老金投资于养老地产开发盈利模式Figure3.3Theprofitmodelofpensioninvestmentinelderlyrealestate25 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计3.4养老金投资于养老地产开发模式设计养老开发、租金收入增值了的养老金产金盈投利资服务收入模于式养养老金养老地产项目立项老增值、管理收入地兼顾公益性进行规划设计、建筑设计养老金投投资资全REITs购购模于资买信买式养作托模、股券有券有老式价模价模权式地证证式产合养老地产的建设市场细分定位服务体系建立养老金投市传年健住老配物日个其资场统教康宅年套业常性他于中育社市公设管护代服养、社区场益施理理办务老高区、福服服服服地端等老利务务务务产运营传统销售模式销售模式创新模式含有补贴的租售模式以租换租、以房换房、倒按揭、分时度假等模式26 重庆大学硕士学位论文3养老金投资于养老地产开发模式设计图3.4养老金投资于养老地产开发模式Figure3.4Thedevelopmentmodelofpensioninvestmentinelderlyrealestate综上所述，笔者认为养老金投资于养老地产开发模式的设计可以从两方面总结。一方面，可以从养老金在养老金投资于养老地产开发模式中的流动来进行解构。养老金流动的顺序为：养老金以全资、股权合作模式投资于普通养老院和医护型养老院或以信托、购买有价证券、REITs等模式投资于老年公寓和老年社区的开发；养老金以其福利属性对养老地产市场定位进行影响，部分资金流入公益性的住宅产品的建设之中；根据以房换房、倒按揭等不同的销售模式，养老金及其收益以开发和出租收入、服务收入或增值收入的形式流出。养老金的投入不进可以为养老地产提供可靠稳定的资金来源，也有助于健康完善的养老地产金融体系的逐步建立和完善。另一方面，可以从养老地产开发流程的角度对养老金投资于养老地产开发模式进行解构。由于养老金的投入，项目在选址、规划设计、产品设计上都会对公益性进行考量，以获得政府的相关政策照顾、税收优惠和财政补贴；项目配套商业、医疗护理、教育等设施，在建筑设计时按照老年人心理生理特点进行，以满足市场的需求；进行销售模式的创新和尝试，以适应种经济状况的消费者；后期物业管理和服务体系的持续发挥作用，为老年人安享晚年保驾护航。因此，笔者设计的养老金投资于养老地产开发模式如图3.4所示。其中实线表示的是养老金投资于养老地产开发流程；虚线表示养老金投资于养老地产养老金的流动。27 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析4.1政策可行性分析通过上面对养老金投资于养老地产开发模式的设计进行论述，我们对养老金投资于养老地产有了比较充分的了解。接下来，将从政策、经济和社会福利三个角度对养老金投资于养老地产开发模式的可行性进行分析。4.1.1养老金投资政策可行性分析在进行养老金投资政策可行性分析之前，我们有必要对关于养老金的立法进程做详细的回顾。表4.1养老金的立法进程Table4.1Thelegislativeprocessofthepension法规名称颁布机关颁布年份主要内容国营企业实行国务院1987提出国家对劳动合同制工人的退休养老保险实行社劳动合同制暂会统筹，所需资金来源于企业和劳动合同制工人共同行规定缴纳的费用。关于企业职工国务院1991退休费社会统筹正式在全国推广；养老保险采取国养老保险制度家、企业和个人三方共同负担。改革的决定关于深化企业国务院1995要求各地建立个人账户，逐步提高个人缴费比例；确职工养老保险立了社会统筹和个人账户相结合的财务制度。制度改革的通知关于建立统一国务院1997规定了统一的缴费比例和管理办法的企业职工基本养老保险制度的决定关于完善城镇国务院2000规定个人账户基金采取积累制，存入银行或购买国社会保险体系债，以实现保价增值；在缴费形式上，完全由个人缴的试点方案纳8%，账户规模由原来的11%调整为8%；实行社会统筹基金与个人账户基金分账管理，个人账户基金集中到省级社会保险经办机构管理，降低做实成本，并简化账户管理程序。28 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析法规名称颁布机关颁布年份主要内容国务院关于开国务院2009中国开始进行新型农村社会养老保险的试点工作；养展新型农村社老金待遇由基础养老金和个人账户养老金组成，支付会养老保险试终身。点的指导意见从1987年国务院颁布《国营企业实行劳动合同制暂行规定》，到开始进行新型农村社会养老保险的试点工作，我国的养老金制度经历了从有到无、从单一到复合的过程。从适用人群来看，养老金由最初的国企员工扩大到各企业员工；就覆盖范围来讲，养老金由城市发展到了农村；以资金来源途径的角度来看，养老金来由源于企业和劳动合同制工人改变为国家、企业和个人三方共同负担；同时，养老金的缴费方式以及管理办法也是与时俱进，随着社会经济的发展不断的改革，以配合其前进的脚步。但是，关于养老金保值增值的问题，也就是养老金投资的方式、途径等问题，政策方面似乎是有一成不变，缺少相应的调整。随着养老金规模的逐步扩大，在我国人口老龄化趋势不断加剧的条件下，现有的投资于国债、银行存款的传统模式已远远不能满足养老金保值增值的要求了。“养老金收益率跑不赢CPI增速”的尴尬局面为相关部门敲响了警钟，养老金投资政策、制度的改革势在必行，刻不容缓。目前，关于养老金投资政策改革已经引起了广泛的关注与讨论，相关的法律规范也是在各方的努力之下呼之欲出。值得关注的是我国有关部门正就养老金投资范畴及其方式进行积极的探索，相信不久之后养老金投资养老地产就能成为现实，以发挥其保障老龄服务社会的最大功效。4.1.2养老地产开发政策可行性分析相比协调部门的引导，养老地产对于相关规范的需求更为急迫。住建部政策研究中心表示，法制和标准建设与老年地产发展密切相关，有市场就要有服务，有服务就要有标准，政府需要研究出台设施标准、服务标准和收费标准，这样老年地产市场管理才能规范。这种标准需要政府组织、企业参与共同制定。收费标准可以分成几等，可以根据开发、服务和配套的水平进行划分，给消费者选择。在完善养老模式过程中，政府应发挥两方面的作用：首先是对困难老人的保障作用。对于生活困难的老人，政府应主动承担责任，保障老年人的基本需求。西方发达国家政府的养老服务最初都是从保障孤寡、残疾老人的养老开始的。经过多年的发展，虽然社会力量在养老服务中已占了主要成分，但是政府对于困难老人的保障功能非但没有削弱，反而得到了加强。目前，英国、美国等都建有大量福利院，专供低收入、孤老等生活困难的老人养老。英国的政府保障性29 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析护理院占护理院总数的17%。其次是对社会养老服务的引导作用。养老本质上是一种社会公共事务，应依靠政府来引导，纳入社会管理和公共事务管理范畴。4.2经济可行性分析通过上文的梳理，不难看出养老金投资于养老地产开发模式在政策方面是可以行得通的，而且，相信在不远的未来政府也会出台相关法律规范。同时，养老金投资于养老地产开发模式也具有经济方面的优势。4.2.1从投资收益与风险的角度分析养老金作为一种特殊的资金，除了本身的长期性、稳定性和公共性等特点外，也追求投资收益，同时面临投资风险。根据有关数据显示，我国目前养老金的投资收益率为3%左右，低于同期通货膨胀率，也远远低于发达国家养老金的平均收益率，与我国房地产业15%左右的投资收益率更是不可同日而语。出现上述情况的原因显然是养老金投资渠道以及方式的限制，只有做出相应的尝试才能找到从根本上解决养老金投资收益低问题的途径。因此，养老金保值增值的巨大压力要求其投资策略的进步，而投资于养老地产这一朝阳行业恰恰为其提供了有效途径。从国外的经验来看，养老金投资于不动产主要有政策风险、经营风险、财务风险、购买力风险和流动性风险等。而从理论上讲，养老金投资于养老地产较投资与其他不动产将获得较高的收益同时面临较低的风险。首先，政策风险主要包括养老金投资政策和房地产调控政策。养老金投资政策如上文说论述的，目前还没有针对养老金投资不动产的政策出台，但是未来总体上看好；房地产调控政策大有愈演愈烈之势，但是对于带有社会公益性质的养老地产将会另当别论。因此，从一定程度上来看，养老金投资于养老地产的政策风险小于投资其他不动产。其次，经营风险和财务风险养老金投资于养老地产与投资其他不动产没有太大的区别。再次，由于开发量的不断攀升、住宅价格的逐步提升和刚性需求的日渐缓解，购买力风险的逐步提高是目前房地产行业不得不面对的困境之一。但是，养老地产是新型的朝阳产业，在我国人口老龄化趋势不断加剧的背景下，市场前景相当广阔，购买力风险会随着老年人消费理念的逐步转变而慢慢变小。最后，由于养老金对流动性的要求较为严格，因此，养老金投资于养老地产将面临较大的流动性风险。但是，与此同时养老金稳定性和长期性的特点可以使通过投资组合的方法将流动性风险降到最低成为可能。30 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析4.2.2从资产组合理论的角度分析现代资产组合理论主要是针对化解投资风险而提出的。早在1952年，美国经济学家哈里.马科维茨（Markowits）认为最佳投资组合应当是具有风险厌恶特征的投资者的无差异曲线和资产的有效边界线的交点，从而，创立了现代资产组合理论。威廉.夏普（Sharp）则从单数模型的角度对哈里.马科维茨的理论进行修正和发展，他提出了以对角线模式来简化方差-协方差矩阵中的非对角线元素，并据此与美国学者林特尔（JohnLintner）、特里诺（JackTreynor）和莫辛（JanMossin）等人建立了著名的对后世有巨大影响的资产资本定价模型（CAMP）。针对资产资本定价模型中存在的不可检验性的缺陷，1976年罗斯提出了APT模型，成为资产资本定价模型的很好替代，并直接导致了多指数投资组合分析在投资实践上的广泛应用。现代资产组合理论可以应用于各类投资的风险管理的定量分析。当然，养老金的投资也不例外。就养老金投资来讲，为了找到最优的投资方案，需要权衡风险和收益。目前我国的养老金主要投资于国债、银行存款等低风险、低收益的投资产品，很好的保障了养老金的安全性与流动性，但是，正如上文所讲的那样，养老金的收益过低是不得不面对以及改进的问题。根据现代资产组合理论，投资收益率用投资回报的期望值表示，而收益的风险则由方差来计算，典型的投资者是风险回避者，他们在追求高收益的同时尽量回避风险，即在尽可能控制风险的同时，最大化的提高投资收益率。基于现代资产组合理论，养老金投资于养老地产必然可以提高预期收益率。假设养老金目前的投资收益率为i1（无风险收益率），风险为r1=0，投资于养老地产的资产比例为a（0a1）,而养老地产的平均收益率为i2，风险为r2，显然i2i1，r2r1，因此，投资于养老地产时养老金的预期收益率I为：I=（1-a）i1+ai2显然，i1Ii2，即投资于养老地产时养老金的预期收益率大于目前养老金收益率。然而，养老金投资于养老地产的风险却不可避免的增大了。针对这个问题，可以从增加风险对冲投资途径、确定最优投资于养老地产的资产比例和形成最佳投资组合“三步走”的方式来进行尝试应对。第一步，多元化具有风险互补性投资来减小投资养老地产投资风险，从而增加风险对冲投资途径；第二步，根据现代资产组合理论，通过定量分析确定最优投资于养老地产的资产比例以及其他各种投资途径的投资比例；第三步，形成平衡收益与风险的最佳投资组合。值得注意的是，在进行风险的控制时要对资产流动性的要求应当着重考虑。在上述理论的支持下，不难看出投资于养老地产不仅有利于养老金的保值增31 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析值，而且可以有效的控制投资风险，以保障资金的安全性与流动性。因此，养老金投资于养老地产在理论上是可行的。4.3社会福利可行性分析4.3.1社会福利相关概念界定社会福利是现代社会广泛应用的一个概念，本文中的社会福利仅指社会保障方面的含义。社会福利有广义和狭义之分，广义上讲，社会福利是旨在解决广大社会成员在各个方面的待遇、提高其生活水平的各种政策和社会服务；狭义上讲，社会福利是一种服务政策和服务措施，是指针对社会弱势群体如鳏寡孤独、儿童、残疾人等提供的社会照顾和社会服务。社会福利的内容非常广泛，除了涉及教育、医疗方面，还包括交通、娱乐等方面，从形式上来讲，一般包括现金援助和直接服务。其中，现金援助的形式主要有社会保险、社会救助和收入补贴等；直接服务主要是指兴办各种社会福利机构和设施。社会福利的衡量是一个及其复杂的问题，因为社会福利中既有直接以现金形式出现的援助等，又有相当一部分无法量化的服务。4.3.2养老金投资于养老地产开发模式社会福利分析养老金投资于养老地产开发模式有利于社会福利的提高，主要是通过直接和间接两种方式实现的。养老金投资于养老地产开发模式对于社会福利的直接提高是通过以下机制实现的。首先，养老金投资与养老地产可以实现养老金的保值增值，从而保障老并提高年人的生活水平，提高社会福利。在其他条件不变的情况下，老年人的社会福利提高必然导致总体社会福利的提高。其次，养老金投资于养老地产有助于养老地产行业的快速发展，有利于满足老年人的居住需求，从而提高社会福利。最后，如上文所论述的，养老金投资于养老地产的开发模式会建设一定数量的以公益为导向的老年住宅产品，如养老院等，为社会养老提供补充，从而提高全社会的社会福利。养老金投资于养老地产开发模式对于社会福利的间接提高则是通过以下机制实现的。从微观层次讲，养老金投资于养老地产实现保值增值，那么相应的财政支出中则可以省出一部分用于社会福利事业，从而提高社会福利；从中观层次讲，养老金以第三章所述模式投资于养老地产的开发，将对整个老年地产乃至地产行业带来革命，提高消费者对老年住宅以及其他地产产品的效用，进而达到社会总体效用的提升，实现社会福利增长；从宏观层次讲，养老金投资于养老地产将拉动社会资金的投资，通过降低老年住宅的消费门槛的方式，刺激老年住宅及相关32 重庆大学硕士学位论文4养老金投资于养老地产开发模式的可行性分析老年产品的消费。而投资、消费连同净出口是拉动经济增长的“三驾马车”，因此，养老金投资于养老地产可以带动经济增长。增长的GDP是经济增长的重要表现，它以增加的人均收入、各种政府补贴等形式回到经济运转中，不遗余力的提高社会福利。本节只是粗放式的定性的讨论养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响，下一章将从福利经济学的角度对其进行更深层次的研究。33 重庆大学硕士学位论文5养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响5.养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响5.1福利经济学简介5.1.1福利经济学的概念福利经济学是由英国经济学家霍布斯和庇古于20世纪20年代创立的研究社会经济福利的一种经济学理论体系，是西方经济学家从福利观点或最大化原则出发对经济体系的运行予以社会评价的经济学。现代西方经济学区别了实证经济学和规范经济学，实证经济学是排除了社会评价的理论经济学,它研究经济体系的运行，说明经济体系是怎样运行的以及为什么这样运行，回答“是”和“不是”的问题。规范经济学的任务是对经济体系的运行做出社会评价，回答是“好”和“不好”的问题。福利经济学属于规范经济学的范畴。福利经济学的主要内容是“分配越均等，社会福利就越大”，主张收入均等化，由此出现了“福利国家”。因此，诸多发达国家在国民收入调节过程中作用得到加强，从而出现了使国民收入呈现均等化的趋势。福利经济学的主要特点是：以一定的价值判断为出发点，也就是根据已确定的社会目标，建立理论体系；以边际效用基数论或边际效用序数论为基础，建立福利概念；以社会目标和福利理论为依据，制定经济政策方案。5.1.2福利经济学的分析工具帕累托的“最优状态”概念和马歇尔的“消费者剩余”概念是福利经济学的重要分析工具。帕累托最优状态是指这样一种状态，任何改变都不可能使任何一个人的境况变好而不使别人的境况变坏。帕累托采用了埃奇沃思的无差异曲线和契约曲线作为分析工具。无差异曲线是表示两种商品的各种不同组合的点的轨迹，这些不同的商品组合使消费者始终获得相同的满足水平。契约曲线是表示交易双方的无差异曲线的切点的轨迹，这些切点表示双方的边际代替率完全相等，也是表示生产者等产量线的切点的轨迹，这些切点代表既定数量的生产资源在最有效地利用时所能生产的最大产量的组合。马歇尔的消费者剩余是指消费者愿意支付的商品价格超过他实际支付的商品价格的差额，这个差额使消费者获得了额外的满足。帕累托的最优状态概念和马歇尔的消费者剩余概念对福利经济学也起了重要作用。下文将从消费者剩余概念的角度分析养老金投资于养老地产开发模式对社会经济福利的影响。34 重庆大学硕士学位论文5养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响5.2养老金投资于养老地产开发模式对社会经济福利的影响“消费者剩余”的概念，是马歇尔在《经济学原理》一书中提出来的。参与市场的交易双方通过交易获得分别获得“效用”，一个叫“消费者剩余”，一个叫“生产者剩余”，两者相加，叫“市场总剩余”。因此，养老金投资于养老地产开发模式对社会经济福利的影响要从“消费者剩余”和“生产者剩余”两方面进行分析。5.2.1养老金投资于养老地产开发模式下的消费者剩余分析在传统养老地产开发模式下，假设老年地产市场需求函数为Q=Q(p,q)，供给函数为S=S（p,q）其中，p表示价格，q表示产品数量。在供求关系的作用下，市场在A（P0,Q0）点达到均衡，产生均衡价格P0和均衡数量Q0，消费者剩余为AP0C组成的三角形，生产者剩余为AP0B组成的三角形，市场总剩余为ABC组成的三角形，如图5-1所示：PPBBQ=Q(p,q)Q1=Q1(p,q)P1AA1P0P0CCS=S（p,q）S=S（p,q）0Q0Q0Q0Q1Q图5.1初始状态消费者剩余图5.2均衡下消费者剩余Figure5.1TheconsumersurplusofinitialFigure5.2Theconsumersurplusofstateequilibrium在养老金投资于养老地产开发模式下，由于养老金的介入，养老地产的产品更具有层次性，能满足不同的需求；养老金的公益属性也使得养老产品在保证质量的同时价格相对较低；养老金的保值增值也使得养老地产的消费者购买力提高。在上述三方面作用下，需求曲线斜率变小，即在价格不变的情况下，消费者有更高的购买意愿；或者在购买意愿不变的情况下，消费者支付的更少。此时，需求函数变为Q1=Q1(p,q)，市场均衡点变为A1(Q1,P1),消费者剩余为A1P1C组成的三角形，如图5-2所示。很显然，消费者剩余得到了增加。5.2.2养老金投资于养老地产开发模式下的生产者剩余分析同理，由于养老金参与养老地产的开发，开发商不仅在资金方面能得到很大35 重庆大学硕士学位论文5养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响的支持，同时还可以享受相关政策倾斜和税收优惠，这就使得资金成本、开发成本大大降低，开发周期缩短，开发风险降低。在上述机制的作用下，供给曲线斜率变小，即在价格不变的情况下，开发商愿意提供更多的产品；或者在提供产品不变的情况下，开发商支出的成本更少。此时，供给函数变为S1=S1（p,q），市场均衡点变为A2(Q2,P2)，如图5-3所示。明显的，生产者剩余相对于市场均衡点在A1(Q1,P1)时得到了增加。PBQ1=Q1(p,q)P1P0P2A2CS1=S1（p,q）0Q0Q1Q2Q图5.3均衡下生产者剩余Figure5.3Theproducersurplusofequilibrium相比在初始均衡点A（P0,Q0）时，当达到市场均衡点A2(Q2,P2)时，生产者剩余和消费者剩余的情况并非是必然同时增加，也有可能出现此消彼长的情况。平衡两者之间的关系则要靠政府的相关政策和税收，也可以通过转移支付等手段将生产者剩余向消费者剩余转化。但是，总体来讲，在养老金投资于养老地产开发模式下，市场总剩余由原来三角形ABC变为三角形A2BC，社会经济福利水平得到提升。36 重庆大学硕士学位论文6总结与政策建议6总结与政策建议通过上文的论述，我们关于养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响有了更深层次的认识。下面，我们对本文进行总结，并提出相关的政策建议。6.1总结6.1.1本文的创新点本文通过对养老金投资以及养老地产开发模式的深入研究，创造性的提出将养老金投资于养老地产，并对其开发模式进行设计。在此基础上，本文的创新点包括以下几方面：①关于养老金投资于养老地产投资模式，本文提议根据养老金资金属性、养老地产产品属性以及各种主流投资房地产方式的不同采取不同的投资方式。这样的安排有利于养老金的资金安全以及保障其流动性，同时也导致了养老地产产品的多样性，从而更好的满足不同经济状况的老年人的需求。②关于养老金投资于养老地产运营模式，本文从养老地产市场定位、销售方式以及服务体系的建立三个方面进行分析，特别提出养老地产服务体系的建立，应该从项目选址、规划设计之初就加以考虑的观点。养老地产的开发重点应该在养老服务的配套上面，这是对目前我国所谓养老地产开发理念的颠覆，也是养老金投资于养老地产运营模式设计的灵魂所在。③关于养老金投资于养老地产盈利模式，养老金投资于养老地产开发的盈利结构应该是有不同层次的，即养老金投资于养老地产开发的盈利结构以开发收入和租金收入为基础；养老金投资于养老地产开发的盈利结构以服务收入为重点；养老金投资于养老地产开发的盈利结构以管理收入和增值收入为辅助和补充。这样层次分明的盈利模式符合市场的特点，具有很强的生命力。④本文从福利经济学的角度分析养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响。从这个角度对养老地产开发模式的分析是不常见的，为以后同类问题的研究提供了可供参考的范例。6.1.2本文的不足之处当然，由于学术水平以及认知水平的限制，本文也存在一些不足之处，主要包括以下几方面：①本文在讨论我国房地产开发模式时，没有进行案例分析。案例分析是一种常用的分析工具，能够对观点进行阐释和说明，进一步的加强可信性。②本文在研究养老金投资于养老地产开发模式的经济可行性时，仅仅是从定37 重庆大学硕士学位论文6总结与政策建议性的角度进行分析，说服性不强。养老金投资于养老地产开发模式对经济的影响机制可以多种数学模型从多方面进行分析，本文应该加强这方面的内容。③本文研究养老金投资于养老地产开发模式对社会福利的影响没有用实证研究方法。当然，之所以这样与数据的不完善是有很大关系的，但是，实证研究也是今后改进的方向。6.2政策建议6.2.1关于养老金投资的政策建议关于养老金投资方面的政策建议主要有以下方面：①调整现行养老金的积累机制，真正将个人账户做实。由于我国养老金制度的特殊性，造成的我国的养老金采取个人账户与社会统筹账户相结合，使得个人账户空账。养老金个人账户的空账运行是目前制约养老金投资的重要因素之一，因此，对其改革是当务之急。②建立专门专业的养老金管理委员会，并适当放开养老金投资的限制。在我国，养老金的投资管理权限分属于中央和地方几个不同部门，容易出现权力交叉等问题。通过政策的调整，将养老金管理权限归集到由财务、法律、金融等专业人士组成的养老金管理委员会，不仅能够有效率的运营养老金，更能保障养老金资金的收益率和风险的控制。另外，养老金的投资范围对不动产、国外资本市场、贷款等进行了严格的限制，从根本上限制了养老金增值的潜力。因此，在合理控制风险的前提下，适当的放开养老金的投资限制是明智之举。③引入养老金投资保险机制。由于养老金资金对安全性的极高要求，建立风险对冲机制是十分必要的。养老金投资保险机制的对控制养老金投资风险的意义重大。6.2.2关于养老地产开发的政策建议①国家出台相关标准规范养老地产的建设。目前，市场上众多房地产商，开发水平良莠不齐，打着养老地产旗号不做养老产品的现象屡见不鲜。国家标准的出台除了可以规范开发商，也可以指导消费者的消费行为，从而有利于养老地产行业健康稳定的发展。②规定养老地产的准入门槛。通过相关政策的施行，对养老地产开发企业的资金实力、开发资质、运营能力和社会责任感等进行遴选，可以有效的提高养老地产的开发水平，更好的服务于老年人，应对人口老龄化的社会危机。6.2.3关于养老金投资于养老地产开发的政策建议①成立专门机构负责养老金投资于养老地产的资金运作。该机构的组成专业人员应包含而不限于以下几类：财务金融专业人才、法律专业人才、房地产资深38 重庆大学硕士学位论文6总结与政策建议从业人士等。②国家对于养老金投资于养老地产开发给予土地、税收、开发报建手续、财政拨款等方面的政策倾斜。由于养老金投资于养老地产开发有一定的公益性质，国家在政策方面理应扶持，特别是关乎老年人这个弱势群体的利益，政策的优惠无可厚非。③建立不同层次的政策支持体系，即根据养老地产产品的不同采取不同的应对政策。对于面向市场的诸如养老公寓等产品，按照普通商品房对待；对于面对经济条件较差的老年人的产品，例如医护型养老院等，可以给予适当的政策支持。④其它政策支持。例如对老年产品、服务税收优惠，降低进口关税等。39 重庆大学硕士学位论文致谢致谢本文的研究工作是在我的导师的精心指导和悉心关怀下完成的，在我的学业和论文的研究工作中无不倾注着导师辛勤的汗水和心血。导师的严谨治学态度、渊博的知识、无私的奉献精神使我深受的启迪。从尊敬的导师身上，我不仅学到了扎实、宽广的专业知识，也学到了做人的道理。在此我要向我的导师致以最衷心的感谢和深深的敬意。在多年的学习生活中，还得到了许多领导和老师的热情关心和帮助，如王春秀教授等。在日常学习和生活中，我的师兄陈进兵、吕铭友等，同门翟鹏成、向剑雪、李军、蒲婷璐，室友黄云、廖勇海、李佳林，朋友陈东方、华凯、刘冰洁等给予了我很大帮助。在此，向所有关心和帮助过我的领导、老师、同学和朋友表示由衷的谢意！衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家、教授！冯伟二O一三年五月·于重庆40 重庆大学硕士学位论文参考文献参考文献[1]石莹,赵建.人口老龄化、养老金市场发展与商业银行养老金业务策略[J].理论学刊,2012,6:65-69.[2]贺瑛,华蓉晖.社保养老金投资管理模式的国际借鉴[J].上海金融,2007,2:67-69.[3]李绍光.养老金基金的投资及管理一一国内理论探讨与实践综述[J].社会保障制度改革专题,2001,1:21-23.[4]路锦非,魏星.养老金发展的影响因素分析——基于美国私营养老金发展的实证研究[J].经济经纬,2009,2:153-154.[5]冯兰.初探我国基本养老金投资管理模式[J].福建商业高等专科学校学报,2011,2:60-61[6]温笑薇.我国基本养老保险基金分账式投资运营研究[D].硕士学位论文,广西师范大学,2011.[7]郝寿义,高炽海.对养老保险基金、养老金基金投资房地产的思考——从资产组合理论及现实角度的考虑[J].南开经济研究,1998,4:3-5.[8]李静.我国房地产开发模式探讨[D].硕士学位论文,华东师范大学,2006.[9]王英男.“政企一体化”中国房地产行业的发展方向——关于新型房地产运营模式的思考[J].观察,2009,5:32-34.[10]张正宜.浅析我国目前房地产融资现状[J].商场现代化,2006,3:164-166.[11]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006,19-23.[12]苏文君.我国房地产融资方式选择与结构分析[J].现代经济信息,2011,217-218.[13]徐建全.资产证券化在商业地产融资中的应用研究[D].硕士学位论文,浙江大学,2011.[14]蔡原.论房地产管理创新[J].现代商贸工业,2011,15:41.[15]陈德强,温艳晶.我国房地产发展售后回租模式的可行路径研究[J].工程管理学报,2012,6:138-139.[16]朱静.养老地产的“美国梦”[J].新理财,2011.[17]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技,2011,432:11-12.[18]袁法喜.美国养老地产运营模式及其借鉴[J].学术论坛,2012,378-379.[19]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地,2010,28-29.[20]张晶华.我国养老地产现状简析[J].实证分析,2010,71.[21]袁霞,徐霞.中国养老地产的现状及发展模式[J].2011.[22]周娜.我国老年地产的可行性分析——以老年公寓为例[J].探索研究,2011,150-151.[23]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].硕士学位论文,北京交通大学,2011.[24]孟磊.中国养老地产发展模式探讨[J].2011.[25]贺璟寰,魏春雨.高速老龄化社会背景下的老年人社区开发模式探讨[J].2008,127.41 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