我国养老地产开发模式研究

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摘要研究目的：寻求中国养老房地产开发模式的区域性差异和养老地产开发过程中所面临的问题，为养老地产开发商针对不同城市选择不同的开发模式提供借鉴并为我国养老地产今后的发展提供思路。研究方法：对人口与经济社会发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟程度以及居民消费能力4个经济指标进行分析，以中国一、二、三线城市中的18个代表城市为样本，采用系统了聚类分析方法进行研究。研究结果：北京、上海、杭州3个城市适宜与商业地产相结合的养老地产开发模式，沈阳、兰州、呼和浩特、厦门、绍兴、乌鲁木齐6个城市适宜专门建设综合性养老社区的开发模式，贵阳、西宁、洛阳、齐齐哈尔、辽阳、大理6个城市适宜新建大型社区同时开发养老组团的开发模式，深圳、鄂尔多斯2个城市不适宜发展养老地产，南通适宜成熟社区周边建多功能老年服务设施的开发模式，大理、广州、海南等旅游资源丰富的地区适宜在旅游景区中开发养老住宅的开发模式，甘肃、西藏等带有浓厚宗教文化的地区的养老地产开发模式适宜于将养老地产与宗教建设相结合。研究结论：养老地产开发商在选择目标区域进行养老地产的开发时应综合考虑各地区的人口老龄化率、城镇化率、第三产业比重、城市人均居住面积、户均人数、人均GDP、主城区住宅均价等区位因素指标，找出适宜于目标地区的养老地产开发模式及运营模式。针对目前我国养老地产发展中面临的一系列问题，可以从完善金融体系健全运营模式、加大政府扶持力度、探索合理化科学化的规范模式入手解决。关键词：养老地产；开发模式；发展前景II AbstractThepurposeofthispaperistolookforthedevelopmentmodeforregionaldifferenceonthesuitabilityofdevelopmentrealestatefortheelderly.Methodofsystermaticalclusteringwasemployedbasedonfouraspects,suchaspopulationsandsocial-economicdevelopment,servicedegreeofindustrydevelopment,realestatemarketmaturity,andhouseholdconsumption,andeighteentypicalcitiesareselectedfromthefirst,second,thirdraycitiesofChinaforempiricalresearch.Theresultsindicatethatthreecitiesaresuitablefordevelopingthemodeofcombiningwiththerealestateoftrade,suchasBeijing,ShanghaiandHangzhou.Andsixcitiesaresuitablefordevelopingthemodeofconstructingsyntheticalcommunityfortheelderly,suchasShenyang,Lanzhou,Hohhot,Xiamen,ShaoshingandUrumqi.Andotherssixcitiesaresuitablefordevelopingrealestatefortheelderlyduringtheperiodofconstructingnewandlarge-scalecommunity,suchasGuiyang,Xining,Luoyang,Qiqihar,LiaoyangandDali.Thetwocities,ShenzhenandOrdos,arenotsuitableinalongfuture.Nantongissuitableforsettingupmultifunctionalservicefacilitiesfortheelderlyaroundmaturecommunities.Theregionsthatpossessaffluentresourcesofbeauties,suchasDali,Guangzhou,Hainancandeveloprealestatefortheelderlyinareaofscenicspots.TakingGansuandXizangasrepresentative,thoseregionswhichownsufficientreligioustraditionsarefitfordevelopingthemodeofintegratingwithnativereligions.Itisconcludedthatsomefactorsshouldbetakenintoconsiderationbytherealestatedeveloperswhentheytrytochoosealandtoconstructcommunitiesfortheelderly,suchaspopulationofagingrate,urbanizationrate,tertiarypopulation,housingcapita,averagehouseholdsize,Engelcoefficient,GDPpercapita,andaveragehousingpriceofurban,tolookforthemostappropriatemodeofdevelopmentandoperatingofrealestatefortheelderly.Asforaseriesofproblemswhichwefacedintheprocessofdevelopingrealestatefortheelderly,wecandealwiththemfromthefollowingaspects,suchasimprovingoperationmode,givingmoresupportsfromgovernmentandresearchingscientificandreasonablespecificationmodel.Keywords:realestatefortheelderly;developmentmode;prospectsfordevelopmentII 目录序言1一、养老地产概述3二、我国养老地产开发的必要性31．人口结构分析32．传统观念及家庭结构的转变4三、我国目前养老地产的发展现状4四、我国养老地产发展区域性分析指标51．经济社会发展水平52．服务业发达程度53．房地产市场的成熟程度64．居民的消费能力6五、适宜我国目前不同地区养老地产开发模式分析61．数据处理92．数据分析及结论10六、养老地产开发过程中所面临的问题及解决途径131．养老地产开发中所面临的问题142．对策分析15七、我国养老地产开发前景16结论及建议16参考文献17 序言随着我国经济社会的迅速发展着以及计划生育生育制度的贯彻实施，人口老龄化的问题已成为当今中国社会不可回避的话题，养老地产的发展受到了相关个方面的高度关注。国务院于2011年12月印发了《社会养老服务建设体系建设规划（2011-2015）》，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的老年照料服务发展思路。2010年美国挚信资本投资的亲和源是我国国内迄今为止获得的最大的一笔投资，随后，亲和源又与万科集团签约，万科正式宣布进军养老地产。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老地产研究团队，泰康人寿、中国人寿、合众等保险公司也纷纷启动养老产业项目。而从我国养老地产发展的内在逻辑看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产发展的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实途径。养老地产作为一种复合地产和现代服务业的产业，尽管潜藏着巨大的发展潜力，但其系统性和复合度很高，在中国仍处于发展的初级阶段。近几年来，很多地产企业进驻养老地产开发市场并有一定绩效，但仅仅是个别地区的个别案例，仍然缺乏全国性的系统性的养老地产开发网络。我国养老地产的需求日益广阔，发展潜力巨大，针对我国目前养老地产发展中的许多问题，例如政府政策问题、小区合理规划设计等，通过对养老地产整个开发运营过程中的各种问题的研究和探索，为养老地产开发商在项目开发中的开发模式选择、运营模式选择等提供思路和借鉴，为我国养老地产的发展开拓新的思路。-16- 近几年，有许多学者对我国养老地产的发展进行了一系列的研究和探索，结合国外养老地产发展的先进经验，总结了我国养老地产的开发模式、运营模式以及所面临的问题和解决途径。目前，总结出并进行运行的养老地产运营的主要模式有，净出售模式、全持有不出售模式和销售持有结合的模式。现有的养老地产开发模式主要有，专门建设综合性老年社区、与商业地产相结合的养老住宅、与新建大型社区的同时开发养老组团等。但是对于我国不同地区、不同城市适宜哪一种开发模式，没有明确作出概述，所以针对目前的这种状况，本文将从人口与经济社会发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟程度以及居民消费能力4个经济指标进行分析入手，综合考虑影响养老地产开发模式选择的各方面因素，例如，人口老龄化率、城市化率、居民人均收入水平、恩格尔系数、第三产业比重等，研究我国不同发展程度的城市养老地产开发的最佳模式，从而为养老地产开发商在项目开发的目标城市选择合适的开发模式提供借鉴，也进一步丰富我国养老地产的研究体系。本文共分为七部分，第一、二、三部分分别阐述养老地产的概念、我国养老地产开发的必要性以及我国目前养老地产的发展现状。第四、五两个部分为文章的主体，分别阐述了本文的研究指标选择及相关概念和概括适宜我国目前不同地区养老地产开发模式，为房地产开发商选择不同的开发模式提供思路。第六和七两部分概括了我国养老地产开发过程中所面临的问题、相应的解决途径以及我国养老地产的发展前景。希望通过本文，能使我们进一步了解我国养老地产开发的模式。-16- 我国养老地产开发模式研究一、养老地产概述养老社区最早出现于美国，指的是老年人养老生活的说居住的住宅区，在现代也叫做养老地产，它具体是指基于对老年住宅的多样化需求，由房地产企业以及社会相关机构部门开拓出来的一种适宜老年人居住的、符合老年人心理特点的、能够满足老年人社会活动需求增加老年人幸福感的新型房地产开发项目。它涵盖了房地产开发、房地产运营、金融业、服务业等多领域的因素，集居住、餐饮、娱乐、医疗卫生等产业为一体，将养老服务与房地开发相结合的复合型地产。目前，我国养老地产存在的主要形式有：老年公寓、养老院、养老公寓等。养老地产最早出现在美国，而美国也是目前世界上养老地产发展较为成熟的国家，其养老住宅最初是专门为收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为非盈利性的高级护理区，最终演变成为了今天的养老地产。美国的养老地产发展主要有以下特点①　政府支持成为开发养老地产的有力保证②　按需开发不同类型的养老住宅模式③　体现人性化设计理念④　“以房养老”发展模式成熟⑤　养老咨询业发达⑥　完整的配套服务设施以太阳城成为典型案例的美国养老地产开发的许多成功经验值得我国借鉴，我国可以根据不同的区自身的发展情况，学习和借鉴国外的先进经验，发展适合我国国情的养老地产。二、我国养老地产开发的必要性1．人口结构分析进入二十一世纪以来，我国正面临着人口快速老龄化的严重挑战，据全国第六次人口普查数据显示，截止-16- 2010年，我国60岁人口已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%，同比净增725万，大约增长了0.5个百分点。80岁以上的老年人已经达到1899万，约占老年人口的11.4%。全国绝大多数的城市65岁以上人口比例都超过了7%人口老龄化社会的标准值，部分城市超过了10%。一系列严峻的数字表明我国的老龄化社会有着中国特色的国情，即经济发展水平不高，人均收入过低，社会保障体系不健全的条件下，步入了老龄化社会。然而，目前我国养老产业的发展远不及人口老龄化的步伐，现有的老年人住宅仍然是过去的旧式社区房屋、经久未修，周边的配套设施都比较滞后，环境比较差，老年人的物质和精神文化需求远远不能得到满足，这也从侧面反映出了我国养老制度的不完善、未富先老矛盾突出、基础设施建设方面漏洞太多，再加上区域经济发展水平和收入差距日益加大，不同地区老年人的消费水平存在很大差异，我国的这种特殊国情决定了我国养老地产的发展不能照搬欧美等养老地产发展水平较高国家的养老保障模式，在我国养老地产发展势在必行的情况下，必须探索出一套适于我国国情的开发模式。1．传统观念及家庭结构的转变养儿防老是我国的传统观念，在过去，老年人普遍与儿女住在一起，对养老地产的需求不是太高。随着我国经济社会的发展，人民生活水平、消费水平的逐渐提高，传统的养老观念也随之转变，出现了一些以房养老、异地养老的新观念。在现代经济社会大发展的情况下，老年人在物质生活得到基本的满足后，更注重的是精神层面的需求。此外，随着我国计划生育制度的贯彻实施，出现了更多的4﹕2﹕1型家庭结构，一对夫妻需要承担四位老人的养老问题，迫于生活和发展的压力，很多子女忙于自己的工作，无暇全面估计老人的生活起居，社会上出现了很多空巢老人，而老人的经济独立性日益增强，在这种社会现象下，养老地产的发展似乎成为社会发展的必然趋势。而现在社会上的养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。因此，虽然我国仍以居家养老为主，但养老住宅的需求量越来越大，而我国老年住宅仍长期处于供求不平衡的状态，解决目前养老问题的最有效方式就是推进我国养老地产的发展。一、我国目前养老地产的发展现状-16- 目前，我国在金融体系尚待健全、相关养老政策体系尚待完善、养老地产开发的模式体系不够系统完整等诸多问题的条件下，我国养老地产行业虽有良好的市场前景，但尙处于起步阶段，在我国房地产市场中的份额很小，仅部分地区和城市尝试并逐步探索养老地产的商业开发模式和运营模式，其中，上海亲和源，北京东方太阳城等为养老地产开发中的典型案例，但普遍存在着商品化程度不高、公共服务配套设施品质较低、服务形式比较单一等问题，没有达到养老地产所要求的标准。所以，为开拓养老地产更为广阔的发展空间，需要探索适于不同地区的健全的开发模式体系。一、我国养老地产发展区域性分析指标我国地域辽阔，不同地区的经济发展状况、文化观念、社会需求环境不尽相同，适于不同地区的养老地产开发模式也具有各自的特点。人口与经济发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟程度、居民消费能力等指标一定程度上能够反映不同地区经济社会的发展状况、对养老地产的需求程度以及老年群体的消费能力，所以，我们通过对以上指标的分析来研究我国养老地产开发的地区性差异，为我国养老地产的发展提供借鉴。1．经济社会发展水平（1）居民人均GDP居民人均GDP能够直接反应一国或一地区的经济发展水平，由于养老地产是经济社会发展到一定水平后而出现的一种新型地产业，因此，人均GDP与地区养老地产的发展有着密切的联系。居民人均GDP越高，市场经济发展水平就越高，市场细分化程度越高，那么，政府也就越有能力引导和培育老年产业市场，同时养老市场的需求也越容易被激发，这为养老地产的发展营造了良好的宏观市场环境。（2）城镇化率在我国绝大多数的农村，仍然是居家养老。而养老地产的出现大多是为了满足城镇居民的养老需求，因而，城镇化率与养老地产的发展存在着正相关关系，城镇化率越高，养老地产的需求就越高，养老地产的发展越具有潜力。（3）人口老龄化率人口老龄化率直接决定了养老地产的发展形势。人口老龄化的程度可由65岁以上人口所占比例来表示。人口老龄化率与养老地产发展有正相关关系，人口老龄化率越高，则养老需求越大，养老地产发展的市场就越大。人口老龄化率即65岁以上人口比例超过7%即标志着进入了老龄化社会，超过10%表明老龄化已经非常严重。2．服务业发达程度与养老地产相关的医疗卫生、餐饮、娱乐、养生等服务业的发展是养老地产发展的重要支撑形式，一国一地区的服务业的发达程度很大程度能够反映了该地区是否具有发展养老地产的潜力。3．房地产市场的成熟程度-16- 衡量某地区的房地产市场的成熟程度主要有两个指标：居民人均居住面积、主城区的住宅均价（1）居民人均居住建筑面积居民人均居住面积直接反映了城市居民的居住条件以及对养老地产的需求量。人均居住建筑面积越大，说明城镇居民的居住条件较为优越，则对作为主流需求的普通住宅的需求较小，中高档次的住宅包括养老地产的需求较大。（2）主城区的住宅均价养老地产属于较高档次的住宅，而其发展需要建立在一定的房价的基础之上，主城区的住宅均价也是衡量养老地产开发的一个重要指标。1．居民的消费能力居民的消费能力可用恩格尔系数以及居民的边际消费倾向两个指标俩衡量。（3）恩格尔系数恩格尔系数是指一国或一个家庭的食物支出在总支出中所占的比例。在一定程度上反应了居民的消费层次和生活水平。养老地产是经济社会发展到一定程度的产物，是具有较高消费能力的居民的需求。恩格尔系数越高，居民的富裕程度就越高，其主要的收入主要用来满足基本的生存需求，那么养老地产的发展空间就不大。恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，30%以下为最富裕。（4）边际消费倾向边际消费倾向是指每增加的一单位的收入中消费支出所、占的比例。边际消费倾向反映了居民的消费水平，边际消费水平越高。消费水平越高，居民对养老地产的需求越高，养老地产的发展空间越大。一、适宜我国目前不同地区养老地产开发模式分析下面将我国具有代表性的一线城市、二线城市、三线18个城市作为研究对象，通过对上述指标的聚类分析来探索适宜不同地区的养老开发模式。表一样本城市城市类型样本城市一线城市二线城市三线城市北京、上海、深圳沈阳、杭州、兰州、厦门、乌鲁木齐、呼和浩特、贵阳绍兴、西宁、洛阳、南通、齐齐哈尔、鄂尔多斯、辽阳、大理表二各城镇指标值-16- 样本城市65岁以上人口比例（%）居民人均GDP(美元)城镇化率（%）人均住房居住面积（㎡）住宅均价（元/㎡）第三产业比重（%）恩格尔系数户均人口数（人）北京8.7014027.1386.029.43328876.3631.72.45上海10.1213626.1189.333.92682560.0037.22.49深圳1.7615846.3510029.62221855.7027.92.11沈阳10.3713150.0877.124.9790143.9336.72.65杭州9.0214105.7172.3341993850.2038.72.59兰州8.776882.6976.324.55810749.5138.32.82厦门4.5612415.1188.327.392392650.3041.32.42乌鲁木齐8.009783.2444.526.8670456.2035.62.46呼和浩特7.6413799.0262.531.88682158.7034.32.17贵阳7.926255.1838.029.5533053.638.72.93绍兴8.5611330.8058.535.51139738.8036.42.64西宁7.521630.5365.425.5517734.5340.03.17洛阳8.117270.5546.1330.0533132.30323.48南通16.519482.1158.732.83816440.0440.12.65齐齐哈尔8.143420.2635.729.51357937.0036.12.92鄂尔多斯6.0029128.8072.047.01450037.0027.02.60辽阳10.118646.3259.522.78479030.3038.82.82大理8.253094.0061.535.6582135.9034.93.61样本均值0.08310771.866.230.591276746.6935.872.72样本方差0.000736773417.67313.5729.6272685161138.6815.320.148表三各项指标标准值-16- 样本城市65岁以上人口比例居民人均GDP城镇化率人均居住建筑面积住宅均价第三产业比重恩格尔系数户均人口数北京5.000.3020.063-0.041.610.21-0.27-1.82上海22.750.2650.0740.111.10.0950.08-0.155深圳-81.750.4710.108-0.030.740.065-0.52-4.12沈阳25.880.2210.035-0.19-0.38-0.020.05-0.47杭州9.000.3090.0190.120.560.0250.18-0.88兰州5.88-0.3610.032-0.2-0.370.020.160.68厦门-46.750.1530.07-0.110.870.0260.35-2.02乌鲁木齐-3.73-0.092-0.069-0.13-0.470.069-0.02-1.76呼和浩特-8.250.281-0.0120.04-0.460.087-0.1-3.12贵阳-4.750.419-0.09-0.04-0.580.050.181.42绍兴3.250.052-0.0250.17-0.11-0.0570.03-0.54西宁-9.75-0.848-0.003-0.17-0.59-0.0880.273.04洛阳-2.38-0.325-0.064-0.02-0.58-0.1-0.255.14南通102.63-0.12-0.0240.08-0.36-0.0480.28-0.47齐齐哈尔-2.00-0.682-0.097-0.040.06-0.070.021.35鄂尔多斯-28.751.7040.0180.550.14-0.07-0.58-0.81辽阳22.63-0.197-0.021-0.26-0.62-0.1180.190.68大理-0.63-0.713-0.0150.17-0.54-0.078-0.066.011．数据处理用SPASS统计分析软件表2中的数据进行标准化。标准化后的各数据的均值为0，标准差为1，消除了量纲的影响，有利于数据的分析，表3即为标准化后的数据。标准化公式如下：为标准化后的变量值；为实际变量值；表示样本均值。标准化后的数量值大于0说明高于平均值，低于0说明低于平均值。-16- 1．数据分析及结论由以上数据我们可将以上城市分为四类。第一类城市有北京、上海、杭州；第二类沈阳、兰州、呼和浩特、厦门、绍兴、乌鲁木齐；第三类城市有贵阳、西宁、洛阳、齐齐哈尔、辽阳、大理；第四类为鄂尔多斯为；第五类为深圳；第六类是以南通为代表的城市；第一类城市除杭州为二线城市外，北京、上海都为一线城市。这三个城市的人口老龄化均超过了7%，说明这三个城市都进入了老龄化社会；城镇化率均超过70%，并且城镇化质量也较高；主城区的住宅均价、人均住房居住面积较全国其他城市都高，其中北京的人均住房居住面积达到了28.81㎡-16- ，说明这类城市的房地产市场发展的比较成熟；此外，这三座城市的人均收入都比较高，恩格尔系数较低，这说明城市居民的生活水平都比较高；综合以上众多因素，第一类城市的社会经济发展水平、服务业发展水平都比较高，房地产市场发展的比较成熟、老年人的生活水平和消费能力都较高，养老地产的发展具有一定的经济基础和支撑，所以，基于这类城市的经济社会发展特点，与商业地产相结合的养老地产开发模式是最佳的选择。与商业地产相结合的养老地产开发模式，是指对于具备较高的经济实力，除了基本的生理和心理需求之外，还希望能享受到城区中便利的商业、休闲配套设施的老年人群。对于这类老年人消费群体，可以在城区中较繁华地带建设较为高端的老年住宅，以满足他们的需求。目前，我国这一开发模式的典型案例有上海亲和源养老社区、北京东方太阳城等。以上海亲和源为例，该项目占地83680㎡，总建筑面积10万㎡左右，其中，包含12栋公寓楼，以及相关的商业街、配餐中心、医院以及老年活动中心等建筑。公寓楼的户型有58㎡、72㎡、120㎡三种，住宅均带有医疗电梯，室内都采用无障碍化设计。公寓的配套设施完善，并有相关的服务型企业负责提供文化娱乐、心理咨询、生活理疗、家政等服务，人性化的设计理念及考虑周全的服务配套设施，基本能满足老年人各个方面的需求，为老年人的生活提供了良好的保障。上海亲和源养老社区是我国高端养老住宅的典型。第二类城市中除绍兴是三线城市以外，其他都是二线城市。这类城市的65岁以上人口的比例也都超过8%，说明这些城市也进入了老龄化社会。城镇化率、居民人均GDP、住宅均价、人均住宅面积、恩格尔系数、第三产业比重等指标略低于第一类城市的数值。其中，厦门市的城镇化率达到了88.3%，与一类城市的该指标值相近。该指标值除乌鲁木齐比较低，仅为44.5%以外，其他城市均达到了60%以上。而绍兴和呼和浩特的居民人均居住面积均超过了30㎡，超过了一类城市中的北京和深圳。第三产业比重出绍兴仅为38.8%外，其他城市都比较高。所以，综合对以上经济指标的分析可知，这些城市养老地产的发展具有一定的经济基础和支撑，是养老地产发展的重点城市。对于这类城市，城市的土地资源比较紧缺，但是具有雄厚经济实力的老年人数较少，不宜在城市中心建立大型的养老社区，所以，这类城市养老地产的发展适宜在城市郊区或郊外专门建设综合性养老社区，这种开发模式有两种形式：持有物业+销售物业、年轻人群+健康老人。这种开发模式可以选择低密度的开发形式，在城市中心与郊区交通便利的区位建设，实现与郊外环境的协调，并在社区内配备相关的医疗服务中心、老年人活动中心等设施，以满足老年人的需求，以绍兴老年福利中心为典型案例。-16- 浙江绍兴老年福利中心总建筑面积5.3万平方米，总投资1.16亿元。中心配套设施有3000平方米室内活动场所，提供图书、棋牌、健身、培训等服务项目，并设有乒乓球室、健身室、书画室、多媒体教室等各类活动设施，户外建有足球场等健身设施，同时配有齐全的家政服务，能够满足老年人购物、餐饮、健身、娱乐、学习，教育、护理等多样化的服务需求。中心现有741张标准床位，其中公寓楼中心现有741张标准床位，其中公寓房235套。护理部拥有270张托老寄养床位分为三个区块：自理区、介助区、专户区。自理区居住健康老人，中心负责照顾饮食起居；介助区接受需要提供生活、饮食、医疗护理的体弱老人；专户区主要面向卧床老人，并提供全天候的专人护理。绍兴老年福利中心是目前国内规模最大、配套服务设施最为齐全的综合性养老社区。第三类城市中除贵阳为二线城市外，其他均为三线城市，贵阳的65岁以上人口比例中除辽阳为10.11%，已进入严重老龄化的阶段，其他均在8%左右，这说明其他城市均已步入老龄化社会。城市化率都比较低，特别是贵阳的城镇化率只有38%；第三产业的比重除贵阳为53.6%外，其他的均在30%左右，这说明这些地区的服务业发展程度较低，养老地产的开发缺乏一定的基础支撑。西宁和洛阳的户均人口数均超过了3，这说明，这两个城市空巢的比例较小，传统的养老观念还比较浓厚。此外，这些地区的居民人均GDP、人均住宅面积都比较低，房价也较其他城市低，说明这些城市的经济社会的发展程度、房地产市场的发展程度比较低，在全国来看属于中等偏下水平。这些城市虽然有养老地产的需求，但是有效需求仍待提高，养老地产的发展具有很大的潜力。适宜这类城市的养老地产的发展模式为新建大型社区的同时开发养老组团。这种养老地产开发模式是指房地产企业在开发大型住宅的同时，规划出一定的区域专门建设养老组团。这种养老地产开发模式能吸引那些希望将父母安置在自己身边的年轻子女，有利于带动企业转向新的客户群，走差异路线，同时，养老组团和社会其他组团能够共享配套服务资源，可以降低配套设施的建设量，提高企业效绩。此外，类似大理等具有较好的旅游风景资源和特色文化资源的地区，可以尝试养老地产与旅游风景区开发相结合的形式，这种开发模式，在旅游产业中加入我国传统的养老养生、长寿的文化和理念，既可以吸引更多的游客，同时又可以满足老年人的养老需求。浙江城仙居、江西獒源秋口镇的水墨月亮湾的养老住宅为此开发模式的典型案例，把地产业、酒店、旅游、养老产业结合，实现了资源共享，增加了资源的边际效用。-16- 第四类城市为以鄂尔多斯为代表的城市。鄂尔多斯市为三线城市，但是其大多数指标都超过二线城市，甚至是一线城市，是典型的资源型城市，其居民人均GDP近几年均超过了一线的四个城市及香港地区，成为全国第一，主要依靠的是其雄厚的煤炭、天然气、羊绒等资源。具统计鄂尔多斯市内217人中就有一个亿万富翁，每15人中就有一个千万富翁，2011年，鄂尔多斯新建住房面积超过2000万㎡，实际上市内居民的住宅刚性需求并不高，居民的住宅多为高端住宅，而房地产市场看似繁荣的背后更多的为人们的房地产投机行为，供给的严重失衡以及地产商的高融资杠杆使得鄂尔多斯市的房地产市场泡沫破灭。同时，鄂尔多斯的65岁以上人口比例仅为6%，还低于7%的人口老龄化社会的标准，尚处于老龄化的初期。所以，综合以上因素，鄂尔多斯市在未来相当长的时间内还不适宜养老地产开发，但这也并不意味着养老地产毫无发展空间，只是有效需求较弱，居民养老问题仍需政府予以调控。第五类城市为深圳，深圳为一线城市，是我国对外开放的窗口。深圳65岁以上人口比例仅为1.76%，是全国各大城市的最小值，远远低于人口老龄化的标准值7%，这说明深圳与人口老龄化社会还有很大的距离。另外，深圳的户均人口数仅为2.11，是全国最低值，城镇化率为100%，为全国的最高值，其他的经济指标与上海、北京、广州并肩。深圳是一座既年轻又有活力的城市，对养老地产的需求很小，所以，在很长的时期内，深圳无需考虑太多养老地产的开发。第六类城市是以南通市为代表的城市，南通市为三线城市。由以上数据可知南通的65岁以上的人口比例已经达到了16.51%，已经远远超过了10%的严重老龄化社会的标准，这说明南通市对养老地产的需求很大。居民人均GDP为9482.11美元，城镇化率为58.7%，第三产业的比重为40.04%。在全国属于中等水平，这也说明了养老地产的发展具有一定的基础。而且恩格尔系数比较高为40.1%，所以，对于这种对养老住宅的需求很高，但是，经济实力又不如一线二线城市的城镇来说，可以考虑，在一些成熟社区的周边或几个社区之间建立多功能的养老设施，开发者可以利用这些社区周边的零散地块，或者由原有的建筑，例如旧医院、宾馆等进行改建，这种开发模式易于复制和实现连锁经营。但基于这类城市特有的经济社会发展状况以及养老地产开发投资基数大、回收期长的特点，该类地区养老地产的开发与经营需政府的大力支持并予以政策优惠。此外，对于一些有特殊宗教信仰的城市，可以考虑将宗教教堂建设的和养老地产的开发结合起来，目前，我国许多城市出现了教堂内设立养老院的例子，这样的开发模式既能满足老年人宗教信仰的特殊需求，还可以达到节省土地资源的目的，这样的养老地产开发模式仍处于探索的阶段，在我国的发展还不够成熟，同样这样的养老地产的开发也许政府政策大大力支持，此类型养老地产开发模式有很大的发展空间，值得我们去探索。综合以上分析，我们将上述城市养老地产开发模式归纳在一下表中-16- 养老地产开发模式样本城市或地区与商业地产相结合北京、上海、广州专门建设综合性养老社区沈阳、兰州、呼和浩特、厦门、绍兴、乌鲁木齐等新建大型社区同时开发养老组团贵阳、西宁、洛阳、齐齐哈尔、辽阳、大理等地不适宜发展养老地产深圳、鄂尔多斯等地成熟社区周边建多功能老年服务设施南通等地在旅游风景区中开发养老居住产品大理、广州、海南等地与宗教建设相结合甘肃、西藏等地区我国是一个各地区经济社会发展很不平衡的国家，不同地区有适宜自身特点的发展模式，除以上模式外，还有其他的模式可供借鉴，例如，对于金融保险业比较发达的城市可以考虑采用反向抵押贷款的方式，即“以房养老”模式，是指老年人将自己的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，然后金融机构在综合评定投保人年龄、剩余寿命、房屋面值以及房屋现值和房主去世后房屋的价值的基础上，按合同的约定一次性或多次分期支付给老年人一笔资金以供使用。这笔资金在老人居住期间无需偿还，直到老人死亡、搬迁或者房屋出售时，才以房屋出售的资金来偿还贷款本金、利息等各种费用。该模式在美国等发达国家的养老地产开发过程得到广泛应用，这种开发模式有三大好处，对于老年人而言，能够帮助拥有住房的老年人通过将住房抵押向银行贷款来融通资金，解决现实中资金的不足，同时也可以减少国家在社会保障方面的压力，缓解养老资金不足。对于银行而言，可以开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构而言，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域。因此，反向抵押贷款这种开发模式是很值得我们借鉴的，但是，由于我国金融市场的发展仍然不健全，这种开发模式只能在金融业较为发达的城市推广。一、养老地产开发过程中所面临的问题及解决途径总体来看，我国养老地产刚刚起步，仍处于探索和初级发展阶段，存在着巨大的发展机遇，同时又有很多问题尚待发现和解决。1．养老地产开发中所面临的问题（1）缺乏科学合理的规划设计-16- 我国许多地区有不少养老开发项目，虽有养老地产之名，但是其小区整体规划和户型设计仍不够合理完善，对老年人的需求把握不够准确。例如，在户型设计上，完整意义上的老年住宅需综合考虑老年人的心理和生理特征，照顾老年人的特殊需求，而现存养老地产的居室、厨房缺乏相关紧急电子呼叫系统等硬件设备，在紧急情况下，老年人的安全不能得到保障。许多老年社区的无障碍通道设置的过陡或过长等问题，给老年人的生活带来了很大的不便。此外，目前国内老年住宅的设计标准仍是空白。（1）相关配套设施不够完备由养老地产的特殊性可知，养老地产的发展需要一定的相关服务业的支撑。由于市区的地价比较昂贵，目前，我国大多数的养老地产开发的选址定在郊区，而郊区的交通不便，医疗、养生、餐饮、娱乐等相关的服务业不够发达，相关的设施设备都不够健全完善，老年人的生理、心理需求不能得到满足，达不到真正意义上养老地产的要求标准。（2）缺乏政策支持由于养老地产是为满足特殊人群所提供的住宅产品，不同于普通住宅，它具有一定的社会福利性，而我国目前国家针对养老地产的扶持力度明显不够。目前，我国政府只是对民办的养老机构给予一定的资金补贴，而对于商业地产开发在税收、贷款、土地购买方面的优惠补助政策明显不足。此外，虽然我国设立了很多关于房地产开发方面的法律、法规及相关标准，而针对养老地产开发方面的规范和标准还没有确立。在这种情况下，养老地产开发土地成本高、投资大而资本投资回收周期长、风险高等特点，使许多企业对养老地产的开发望而却步，只有个别大的房地产企业涉足这一领域，而普通开发商的积极性不高。（3）各部门对自己定位不明确与美国等养老地产起步早，发展比较成熟的国家相比，我国养老地产领域的发展虽然汇聚了地产商、金融机构以及其他的民营企业，但各自对自己在养老地产开发运营过程中的角色定位都不是很清楚，更是缺乏在整个养老地产开发项目过程中的相互合作，地产开发商仍然处于主导地位。由于地产开发商在此过程中扮演的角色太复杂，运营商的专业性不够强，从而影响了养老地产的可持续发展。1．对策分析（1）探索合理化科学化的规划模式-16- 养老地产的核心问题是成本和服务的问题，宗旨是提高老年人的幸福感。而提高老年人的幸福感的最基本途径是满足老年人的生理和心理的需求，这就需要有对老年住宅的科学合理的规划和设计以及完备的服务配套设施。由于我国幅员辽阔，各个地区的发展程度及文化观念不尽相同，各地区应根据自身的情况应用适当的开发模式，（1）政府加大扶持力度在养老地产的开发和运营过程中，政府的政策支持是有力的保障和基础。目前。我国一些一线城市已经具备了开发养老地产的实力和条件，对这样地区给予适当的支持即可，但对于二、三线城市养老地产的发展仍然存在许多障碍，仅凭企业自身的力量很难将养老地产发展起来，这就需要政府发挥其作用，政府要做的就是在土地和资金借贷方面要有一定的优惠政策，在保障在符合相关规定的前提下尽量简化养老地产在开发过程中的手续，减少开发成本，提高企业的积极性。同时，政府还需建立和完善养老地产设计和规划的相关标准，确立相关服务和设备配备等评估体系及建立在此基础之上的奖惩措施，减少在此过程中的徇私舞弊和社会福利不公的现象，以保障养老地产开发和运营的顺利进行。此外，政府需继续完善我国的金融体系，以保障养老地产开发资金的正常流转。（2）完善金融体系健全运营模式目前，我国养老地产的经营模式仍然停留在开发商和运营商拆分和组合的方式上，整个养老地产的开发运营模式不能组成完整的系统。在这方面，美国养老地产的经营模式值得我们去借鉴，各地产商和运营商应根据企业自身的实力，在对潜在风险进行综合评估的条件下，采用适合本地区、本企业的开发和运营模式，发挥各机构的最大优势，促使养老地产开发的成功。目前，国外养老地产的运营模式主要有净出售模式、全持有不出售型、销售持有相结合类型。净出售模式是完整意义的商品房开发，通过开发、销售获取盈利。全持有不出售型养老地产通常为依赖医疗保健设施开发的养老社区，开发方持有全部产权，负责运营管理，根据入住老年人的健康状况及需要的设施和护理服务收取不同租金。销售持有相结合类型养老地产的特点是采用住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合的方式，兼顾房屋产权出售和养老设施出租。以上三种运营模式在我国已有一些成功的案例，各开发商在养老地产的开发过程中可以在借鉴以上运营模式的优点的同时探索适合本地区经济社会发展特点的运营模式。一、我国养老地产开发前景国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴相随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加；“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”-16- 。说明了我国政府对于养老地产的重视以及传统养老观念向现代化养老模式观念的逐步转化，为我国养老地产的发展提供了政策保障和观念走向。此外，我国的养老住宅长期处于供求严重失衡的状态，在北京、上海、包头、沈阳等地开发的养老地产项目都收到了良好的效益，一经推出市场就抢购一空，显示了我国养老产业有非常大的市场。近几年，随着我国老龄化的日益严重，养老地产市场所显示出的巨大潜力吸引各大地产商以及与养老地产有关的保险业纷纷加入这一领域，例如，知名的房地产企业：华润地产、万科地产、保利地产等，以及中国人寿、新华保险、泰康人寿等为代表的保险公司。各企业都显示除了巨大的积极性并都取得了一定的成绩。总之，在我国经济社会不断发展，人口老龄化日益严重的情况下，多样化的养老地产的开发已经成为关注的焦点，我国养老地产的发展有广阔的空间，前景诱人。结论及建议不同地区养老地产开发模式的差异主要受地区经济社会发展程度、服务业发达程度、房地产市场成熟程度以及居民消费能力四个方面因素的影响，养老地产开发商在选择目标区域进行养老地产的开发时应综合考虑各地区的人口老龄化率、城镇化率、第三产业比重、城市人均居住面积、户均人数、人均GDP、主城区住宅均价等区位因素指标，找出适宜于目标地区的养老地产开发及运营模式。将上述18个具有代表性的城市分为三类，分别阐述了与之相符的养老地产开发模式，并不意味着一座城市必须遵循一种特定的模式进行开发，不同地区可以根据自身的优势和特点将不同的开发模式结合起来，探索适合本地区养老地产开发的最优模式，以推动我国养老地产的发展。此外，我国目前养老地产开发模式并不健全，很多方面并不成熟，这要求与之相关的单位结合美欧等国家养老地产业发展的先进经验，进一步探索和完善创新模式，寻求我国养老地产市场更为广阔的发展空间。-16- 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