由以租代征浅析农村土地征收违法行为

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1、由“以租代征”浅析农村土地征收违法行为摘要:“以租代征”是一类新出现的隐蔽性很强的农村土地违法行为。“以租代征”产生的原因较为复杂，“以租代征”的泛滥不仅导致统计失真、弱化宏观调控等，而且造成国土资产流失、扰乱土地秩序、损害农民权益、影响社会稳定。“以租代征”反映了我国农地征收执行过程中的一些不足和漏洞，本文通过分析这种现象的成因危害指出这些漏洞。关键词:农村土地；以租代征；危害；执法一、农村土地“以租代征”的基本情况“以租代征”是这几年土地违法的一个主要表现形式，它的实质就是农村集体土地规避农用地转用审批，逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直

2、接进入非农业建设用地的行为。“以租代征”行为不仅是严重违反土地法律法规的行为，也是违背土地管理、违背国家长远利益的一种行为。07年国家土地督察北京局对华北五省区市的调查发现，“以租代征”主要有六种表现形式，一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。按照《土地管理法》的有关规定，只有兴办乡(镇)村企业和村民建设住宅，或者是乡镇)村公共设施和公益事业建设，经依法批准可使用本集体经济组

3、织农民集体所有的土地，其他任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地，或者使用依法征收的农民集体所有的土地；未依法办理农用地转用审批手续，任何单位和个人不得将农用地转为建设用地；除符合规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移之外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对照法律规定，“以租代征”的几种形式共同的特征是，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，规避依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避依法进行征地补偿和安置，规避履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建

4、设用地规模，非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设。严重违反了《土地管理法》的有关规定。“以租代征”造成的社会危害：1、国家税费的流失土地是“租”而非“征”，不用缴纳土地出让金，造成国家税收流失。这也是“以租代征”带来的最直接的损失，也是最显而易见的损失。2、影响耕地保护目标的实现我国属于人均耕地比较少的国家，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。更为严峻的是，我国有限的耕地资源还在大量减少，现在，我国人均耕地面积仅有不到世界平均水平的一半，而且我国后备耕地资源严重不足，通过开发补充耕地的潜力有限。我国的土地资源严重不足的现状，已严重影

5、响经济的可持续发展，为了给后代留下发展的空间，必须严格控制建设用地规模，严格执行耕地保护政策。3、损坏农民群众的利益“以租代征”的用地多为农用地，很多为农村集体经济组织的责任田，非法征用土地将使农民直接失去土地资源这一最基本的生活保障，致使农民生活水平下降，导致农民成为种地无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”。有些时候由于补偿费用太低或不到位，致使群众集体上访事件不断发生。这种“以租代征”的行为毕竟是一种违法行为，并没有国家法律的保障，一旦租地方单方面毁约，农民也是骑虎难下，只能任人宰割；即便是租地补偿行为能够正常进行，也不能保证农民的利益得到有效的保障

6、。4、扰乱建设用地管理秩序正常的建设用地必须严格执行用地计划，必须符合土地利用总体规划，属于征用范围的，必须进行征地补偿和落实征地听证制度。在具有审批权政府审批后，还必须按土地规划用途组织供地，符合招标或拍卖范围的，还需要履行组织招标挂牌等法律程序。以租代征的程序违背了土地征用的前提和程序，有的不符合规划，有的非征即用、非拍即用，非法过渡土地所有权类型。二、“以租代征”形成的社会原因：1、追求政绩工程对于政府而言，“以租代征”的方式可以突破建设用地指标的限制，缓解当地经济发展的土地制约，能够使一个地区获得短期的经济效益，对于追求政绩的地方政府而言，吸引力也

7、是巨大的。因而，地方政府长期对企事业单位的“以租代征”的做法采取一种默认和放纵的态度，不择手段追求经济增长率。大搞非法经济开发区或工业园区建设，并以招商引资为名引进项目，在国家严格控制建设用地规模的情况下，铤而走险选择了以租代征的违法用地道路。到2004年8月，全国清理出各类开发区(园区)6866个，规划面积3.86万km2。一些城市盲目铺摊子，搞形象工程，大量占用城郊良田，占用方式多为以租代征。这是一条危险的发展道路。2、逃避国家税费业主在利益的驱动下，“以租代征”逃避国家税费，达到省钱的目的。业创业之初，生产资金、建设资金本来就很紧张，办征地手续，需要

8、交耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、管理费等一大笔国