物业管理师《基本制度与政策

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1、全国物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策1近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。2《物业管理基本制度与政策》——最基础、熟悉为什么学？怎么学？我如何学？不仅是画重点，重要的是吃透。“仁者见仁、智者见智”从教材厚度、知识结构性、理论的复

2、杂性、考试要求和考题类型，这门学科相对容易、舒服。因为：考试题型：单项选择、多项选择3第一章物业管理（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。（三）要点说明：17个要点4第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解(定位)掌握1、物业管理

3、是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2、物业管理活动的基础是物业服务合同。3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。依据5物业管理是指（四方面）暨：1、选聘、合作、自管2、管理按照物业服务合同约定3、房屋及设施设备和相关场地的养护、维修、管理4、维护2个环境：①卫生及区域内环境②公共秩序6单项选择题（备选项中只有1个符合题意）下列对于物业管理的理解，不正确的是（）。A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易B、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D、业主

4、必须选聘物业管理企业来对物业实施管理下列各项中，不属于物业管理基本内容的是（）。A、房屋维修养护B、清洁卫生C、安全防范D、代收供水、供热费用7（二）《条例》调整的范围１、《条例》即调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。２、《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）《物业管理条例》调整和规范的范围包括（）。A、住宅物业管理B、非住宅物业管理C、城市D、农村E、业主自行管理[答案]ABCD8（三）物业管理的市场化特征１、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。（产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变）２、多元化

5、的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。（单个业主无权决定共有权利，无全额承担共同履行义务）３、物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则）（业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件）４、非市场性的房屋管理不属于物业管理。（产权单一、行政管理，非市场关系，不属《条例》范畴）9二、物业管理的特征（熟悉）（一）社会化（二）专业化（三）市场化物业管理1、城市、房地产管理体制的重大改革2、房地产综合开发与之相配套的综合性管理3、住房制度改革、产权多元化后相衔接的统一管理4、与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理10社会化（交易对象选择)物业所有权人到社会上选聘物业管理

6、企业物业管理企业到社会上寻找可代管的物业专业化物业企业具备一定资质等级从业人员具备一定职业资格市场化市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中体现——双向选择、等价有偿11第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展人：奥克维亚.希尔女士机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会二、城市住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况私房改造转化为国有建房提供居民、职工居住（二）改革开放前的城镇住房制度中国特色公有住房体系住房投资由国家和企业统包三个特征住房分配采取实物分配福利低租金，国家包修包养弊端见下12投资无回收、不能形成良性循环制约建设发展、供给小于需求租金不能维护危旧房、危及安全

7、人均面积下滑、国家包袱沉重13（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革：住房制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革２、城镇住房制度改革1979年试点向居民售房1994年公有住房开始出售1998年取消福利分房，实施住房分配货币化改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”141981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业