四川省商品房价格影响因素实证研究

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1、四川省商品房价格影响因素实证研究四川省商品房价格影响因素实证研究----以Eviews的使用为基础11四川省商品房价格影响因素实证研究四川省商品房价格影响因素实证研究摘要：近年来，我国的房地产行业伴随着国民经济的快速稳步发展也得到了飞速的发展，这使得商品房价格也不断攀高。本文在一个简单需求模型的基础上，从几个影响商品房价格的因素出发，利用四川省1998—2007年的数据，结合计量经济学理论，运用Eviews软件建立了四川省商品房价格的计量经济模型，并作出理论分析。希望能够为房地产业持续健康发展提供一定的理论帮助，也为消费

2、者的购房决策提供帮助。关键词：四川省商品房价格；商品房价格影响因素引言近年来，我国的房产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人们的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点，房价过高也引起了上到中央下到普通老百姓的关注。我国的房地产价格从2002年来一直处于上升状态。2005年来涨幅有所下降，因为2004年来，国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了控制，房地产供求关系有一定的改善。但是从2006年开始，房价又开始悄悄回升了。政府虽然积极地调控房价，但全国的房价仍然涨声一片。从1998年开始

3、停止实行原福利分房政策后，四川省的住房需求被大量释放，商品房市场呈现供需两旺的局面，竣工面积和销售面积大幅提高。房地产开发投资从2001年以后开始大幅度增长，2007年房屋建筑施工面积22864.2万平方米，增长11.2%，房屋竣工面积9633.3万平方米，增长5.0%。与此同时，以市场为主导的价格机制逐步形成，商品住宅价格发生了显著变化，2007年全年新建商品住宅销售价格上涨9.3%，比上一年涨幅提高1.3个百分点【1】。城市综合指数呈持续上涨势态。四川省的房地产的价格上涨是否合理？是否真正反映了经济发展水平？影响其变

4、化的因素是什么？本课题的研究，旨在用有很强说服力的数理论证解答以上问题，揭示影响四川省商品房价格的主要因素，及各因素对房价的影响程度，从而理性的看待房地产市场的价格变化。11四川省商品房价格影响因素实证研究一、商品房价格影响因素分析在查阅相关文献资料并综合多篇文献观点的基础上，本文将影响商品房价格的因素简单归纳为如下几类：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。人口密度高对住房需求多，家庭结构小型化会增加家庭单位数量，商品房价格也较高；在当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和

5、开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化，同时也提高商品房的售价。（二）土地制度改革与地价城市经济理论认为在一个有效的土地和资本市场化中，城市人口密度的空间变化与土地价格的空间变化相一致，地价高，密度高；地价低，密度低，土地利用和资本利用效率达到最高。因此，在地价高的市中心，开发商倾向于用较少的土地开发高的楼层建筑。相反，在远离市中心的地区，地价较低，开发商会用更多的土地投入替代相对昂贵的资本投入，从而减小资本密度【2】。（三）国家政策政治因素是指会对房地产

6、价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。（四）经济因素经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民人均可支配收入状况等【3】。由于历史、经济发展水平、常住人口总量的持续高增长和城市化进程等方面的原因，四川省目前仍面临着巨大的压力，整体住房状况仍然存在高房价、高增长率及高波动性。（五）区域因素区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况

7、等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。11四川省商品房价格影响因素实证研究二、实证研究（一）指标的选取，数据的收集和模型设定在房地产市场中，由于影响住宅房地产价格的因素的复杂性和多样性，将所有影响因素都纳人研究分析不太现实，难度较大，所以我们只考虑影响四川省商品住宅价格变化的一般因素。我们选取了1998年到2007年共计10年的数据，从房地产开发成本、房地产供求关系、经济因素等

8、三个方面进行分析，考虑到显著性和可量化性，并且结合四川省房地产市场实际情况，本文选定四川省商品房价格（单位：元/平方米）作为被解释变量Y，同时选取了4个解释变量如下：X1——商品房竣工面积（单位：万平方米）X2——土地交易价格指数X3——人均GDP（单位：元）X4——居民人均消费水平（单位：元）年份YX1X2X3X4