青岛楼市定性分析

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1、2011年青岛楼市定性分析恩智不动产2011年2月第一部分主要政策分析目录1、主要政策内容2、第一批限购令城市对比分析第二部分政策影响力宏观分析（一）对消费者影响力测判1、限购令2、贷款基准利率提高、首套房贷利率优惠取消（二）对开发商影响力1、不同开发商市场反应2、青岛土地市场（三）银行方1、银行贷款信息（四）政府预期目的第三部分政策对公司以及项目影响力分析（一）青岛楼市代表项目分析1、青岛市主要项目监管2、开发区竞品项目监管（二）市场结论第一部分主要政策分析◆主要政策内容◆目前，对青岛楼市影响较大的政策主要是青岛“十二条”，而其中与置业者切实相关的包括限购令的颁布、贷款基准利率提高以及首套房

2、优惠取消。二手房市场影响较大的主要是缴纳营业税，以及提高二手房交易最低限价。NO.1NO.2NO.3青岛限购令贷款基准利率提高首套房贷优惠取消对已有1套住房的本2月8日最新一次加息春节过后，岛城各家市户籍居民家庭限购后，半年期、一年期商业银行对首套房贷1套住房，对已拥有2、三至五年期、五年利率八五折优惠已基套及以上住房的暂停以上期的贷款利率将本取消，大部分银行向其售房；对于外地分别调至5.60%、首套房贷按最低基准户口，则限购一套住6.06%、6.45%、6.60%利率执行，一些银行房。。还上浮。◆第一批限购令城市对比分析◆2010年第一批颁布“限购令”的城市包括：一线城市：深圳、北京、上海、

3、广州、天津二线城市：厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、大连三线城市：温州、海口限购令在调控手段上属于行政手段，一定程度上确实能起到立竿见影的效果，例如在颁布初期导致众多置业者观望情绪加剧，成交量下降明显。但这只是短期效果，紧凑局势稍淡之后，楼市反弹更厉害，而且大部分城市颁布时间正处于传统销售旺季“金九银十”时期，各个城市成交量疯涨，并一直延续到2011年初。2010年底这些城市限购令大部分已经到期，所以正在酝酿新的限购措施。鉴于2010年的政策与市场的反向发展，预计2011年限购新政将会更加严厉。北京Ａ.旧版出台时间：2010年4月30日Ｂ.细则：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房

4、。Ｃ.市场数据变化：从全年角度看，在年初交易过程中，北京市房地产市场整体处于较高交易水平，并且在4月份创造了2010年第一个交易新高点。但是受4月份地产新政影响，国家对“第二套”和“第三套”房贷的收紧性政策促使从4月份到8月份北京市地产市场处于低迷状态，并且在5月份创造了今年交易的新低点。但是受期待的“金九银十”刺激和年底新盘集中上市的拉动，在刚性需求的配合下，12月份创造了北京市房地产市场交易新高点。左图从上倒下依次为2008年、2009年、2010年北京市全年成交数据，虽然2010年数据是日均成交量，但由此也可以知道2010年整体成交趋势。2010年4月30日颁布限购令之后的5-8月，相比

5、于2008、2009年可以明显看出成交的低迷状态，远远低于2009年成交量。到传统销售旺季“金九银十”时期，楼市开始反弹，在2010年第四季度成交快速上涨。Ｄ.2010价格变化：北京市2010年新建商品住宅期房的售价受在第二、三季度上下波动较大，但是随着成交量的上升，第四季度的价格持续上升，新增项目领涨市场成交价。2010年每季度价格环比涨幅逐渐减小，一季度月均涨3%，二三季度涨幅降为1.5%，第四季度仅0.2%。第四季度新增项目售价同比领涨5%。从价格走势来看，价格在政策的作用下止住了过快上涨的势头。年初受2009年市场恐慌性购房的影响，价格一路上涨，至四月已经超过2万元，4月出台的调控政策

6、对第二季度、第三季度的价格起到了一定的抑制作用，价格环比涨幅开始回落，在二次调控之后，价格基本维稳，但是价格始终稳定站在2万以上。Ａ.新版出台时间：2011年2月16日Ｂ.细则：对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭以及拥有1套及以上住房的、无法提供所需证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。新旧版对比：北京新旧版限购令中间间隔将近九个月，历时较长，因此从其发展也可以预测其他城市的楼市发展。新版限购令要求更细致，其中突出一点就是对外地户口客户

7、的要求更严格。目前市场反应较为激烈，意向购房者比例已经下跌将近三成，超过六成的购房者逐渐开始观望。二手房市场价格预计会较快增长。上海Ａ.旧版出台时间：2010年10月7日Ｂ.细则：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。Ｃ.市场数据变化：2010年，商品住宅市场整体呈现供不应求情况，其中：2月，由于新春效应，供应仅为23.4万平方米，而成