南通紫琅上郡危机中的营销顾问智慧

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1、世联地产营销顾问项目总结分享紫琅上郡_____危机中的营销顾问智慧世联地产华东区域南通_紫琅上郡项目组2010.07.03本报告是严格保密的。世联地产分享要点该项目世联营销顾问价值：p营销问题：如何基于40年产权定位和传递项目核心价值？p形象转变：如何强调展示+活动，奠定项目高端形象？世联地产p推动执行：如何推动和帮助小型开发商提高执行效率？世联地产项目简介项目简介世联地产世联地产项目概况项目特性：40年商业土地使用权,中小型纯粹英伦风格别墅项目项目基本情况：总建面约10万方，容积率0.93，绿化率30％共分为三期开发一期：18栋120套别墅，以六联、七联和

2、八联为主；目前已实现基本售罄，保留/特殊房源除外二期：17栋68套别墅；以双拼、四联和六联为主；已于2009年10月底开工建设世联地产三期：原规划开发3栋14套别墅＋1栋大卖场＋1栋酒店，别墅为双拼、四联和八联；现规划改为1栋约4万方的大卖场，开工时间不确定发展商：南通好一家置业有限公司（首次开发地产项目）世联地产项目位居南通市经济技术开发区/大狼山豪宅板块项目区位为中小型纯粹英伦风格稀缺类别墅崇川区主城区新东区中心区新城CBD城新城CBD市主要大狼山板块世联地产发展狼山4A风景区方向紫琅上郡5狼山风景区世联地产项目所在区域属于南通首席低密度中高档项目区位居

3、住区，大盘云集：随着优山美地等低密度楼盘的陆续开发，片区居住氛围日益浓厚，区域已经成为南通高收入人群的集聚地，区域豪宅标签不断加强南通首席低密度豪宅区形象逐步建立区域成熟过程大狼山板块是南通最主要的低密度物业所在地05-06年优山美地别墅物业开发集中了当时南通的权贵阶层，初步建立起博园岚郡豪宅区的形象06-07年军山半岛、博园岚郡世联地产08年军山金水湾、紫琅上郡金和名人世家09年金和名人世家一品江山优山美地军山金水湾山水壹号610年山水壹号、一品江山军山半岛紫琅上郡世联地产市场格局主城＝城市价值，城北=性价比，城东/新城＝规划预期，大狼山=自然资源价值城北

4、板块物业类型：独栋、双拼、叠拼单价：4000－6000(叠拼)/8000-9000(双拼)/1.1万起(独栋)主城区板客户：以市区客户为主，泛公务员类三成，私南营业主七成市代表楼盘：东郊庄园、启秀.星河玉园通块城东（新东区）板块场市格物业类型：空中别墅、独栋、联排区物业类型：独栋、双拼、联排、叠拼单价：起价8180城南/新城板块单价：叠拼5500、联排6500、双拼7500、独栋12000局客户：以市区客户为主，主要是中高端客户：市区和叠石桥家纺城客户，私营业主为主低私营业主购买楼盘：苏建花园城、英伦上院、城市名人府邸、第九园及楼盘：盛和.七彩豪庭、晏园南岸

5、密大狼山其世联地产开发区板块度/变物业类型：独栋、联排项单价：总价400万以上化客户：以市区客户为主，主要是高端私物业类型：独栋、双拼、联排、叠拼、洋房营业主购买单价：6500(叠拼)/8000-9000(双拼)/1.1万起(独栋)目楼盘：城市嘉苑、天安花园客户：市区/开发区和家纺城的私营业主为主，泛公务员楼盘：博圆岚郡、金河.名人世家、紫琅上郡、军山半岛、军山金水湾、一品江山、山水壹号黑色标识项目：表示已（基本）售罄或近两年不会推出红色标识项目：表示2010年年内预推新房源或为新推世联地产介介入背景入背景世联地产世联地产一、市场方面受宏观调控和金融危机等多

6、重影响，南通楼市在08年9-10月成交陷入冰点，但11月房交会市政府推出“十天贴税救市政策”，开发商通过优惠折扣配合，刚性需求首先得到释放350012000000003000成交套数10000000002500成交金额80000000020006000000001500400000000100050020000000000200820082008200820082008200820082008200820092009年年年年世联地产年年年年年年年年345678910111212月月月月月月月月月月月月1、房地产宏观调控的影响1、房交会市政府推出“十天贴税救市

7、政策”2、金融危机对南通私营业主的生意产生影响，导致2、开发商价格优惠进一步扩大，采用特价房、优惠购买力短期下降送礼、无理由退房/价降补偿保障等各种措施3、周边一、二线城市的降价使得客户观望心理严重3、周边一、二线城市的同期交易量上升，成交转暖，刚性客户集中大量入市世联地产但通过市场/项目对比凸显开发商的压力在前期刚性需求主导的市场回暖气氛烘托紫琅上郡：08年11月开盘28套，仅4套市场自然去化，并下，09年初改善性需求也开始进场，表现对17套采取特殊销控：内部为主城区核心地段的高端公寓和城市外围客户认购；很长一段时间来资源主导的低密度物业的回暖电上门量极少

8、，几乎无成交主城板块：剩余项目11-12月上门量2月