宏观调控下的房地产开发策略

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1、万方数据第2卷第1期华北科技学院学报2005年3月宏观调控下的房地产开发策略①韩国波②(华北科技学院建筑工程系北京东燕郊101601)摘要：合理确定自己在房地产市场运行中的角色，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要，政府的政策不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。但对于特殊情况下的房地产市场，宏观调控也非常重要。文章论及了当前宏观调控的主要体现以及房地产开发企业采取的相应策略。关键词：房地产；宏观调控；开发企业；策略中图分类号：F293．3文献标识

2、码：A文章编号：1672—7169(2005)01—0115—03房地产行业历来就是宏观调控的重点和敏感性行业。统计数据表明，2004年前三季度房地产开发投资、新购置土地面积、房地产开发贷款等指标都出现明显回落，各地区土地市场逐步完善，违规项目被清理出局，拆迁矛盾得到缓和。当然，这些都是宏观调控政策的阶段性成果。但宏观调控政策效能显现需要一个过程，而房地产项目开发全过程的周期平均需要34年。面对着当前宏观调控的前所未有的考验。房地产企业都在思考着一个共同的问题——如何在当前宏观调控的环境中寻求发展?本文

3、分析当前政府对房地产业宏观调控的主要表现，进而提出房地产开发企业的应对策略。1当前宏观调控的主要表现1．1市场准入门槛提高2002年5月，央行经过实地调研，根据房地产投资增长过快、房地产价格过高、空置率过多等情况，认为局部地区的房地产出现了过热的状况。为了防范房地产金融风险，央行于2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即121号文件，提出了调整房地产信贷的一系列政策。为了贯彻执行121号文件，央行于2004年2月又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，使121文件具

4、有一定程度的可操作性。2004年4月27日国务院发出《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，要求房地产开发(不含经济适用房)自有资金由20％及以上提高到35％以上，比121号文件规定的30％项目自有资金的要求又提高了5个百分点。一方面，由于房地产业是资金密集性的产业，任何一个项目都需要大量的资金投入；另一方面，我国房地产企业普遍规模较小，自有资金较少。在目前房地产其他融资渠道缺乏的情况下，通过紧缩房地产信贷，提高银行准备金和项目资本金的比例，在一定程度上可以控制房地产的投资规模，对房地产企业客

5、观上起到了“扶强汰弱”的作用，提高了房地产的准入门槛。1．2清理违规项目2004年4月27日国务院办公厅下发38号文《关于清理固定资产投资项目的通知》，要求对所有在建、拟建项目进行一次全面清理、审核。在建项目是指已开工建设的项目；拟建项目是指项目单位已提出申请，政府部门正在受理且尚未开工的项目。要重点清理：(1)钢铁、电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目；(2)2004年以来新开工的所有项目。农林水利(含农村“六小”工程)、生态建

6、设、教育(不含大学城)、卫生、科学(不含科技园区)项目不在清理范围内。清理中要对在建、拟建项目逐个进行审核，清．理的主要内容包括：(1)是否符合国家产业政策和行业规划。(2)是否符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划。(3)是否符合国家环境保①收稿日期：2004一12—20。基金项目：华北科技学院科研基金项目(No2004812)②作者简介：韩国波(1974一)，男，吉林舒兰人，华北科技学院建筑工程系讲师，河北工程学院在读硕士研究生，主要从事房地产专业的教学和研究工作。115万方数据第2卷第1期华北

7、科技学院学报2005年3月护的有关规定并通过环境影响评价。(4)是否符合城市总体规划。(5)是否符合项目审批等各项建设程序。1．3治理整顿土地市场国土资源部为了垄断土地一级市场，规范土地市场运行，加强对土地资产和土地市场供求管理，于2002年要求各地建立土地储备制度，土地出让一律采取“招拍挂”的方式，必须通过土地有形交易市场出让土地使用权，以后又出台了一系列加强土地市场和土地资产管理的文件。2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求清理检查200

8、3年以来的土地占用和审批情况，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。同时，国土资源部和北京市政府分别出台了71号文和4号文，以这两个文件为标志，经营性项目土地协议出让在8月31日前被彻底解决，从此以后，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让将成为土地供应的主渠道。1．4清理违规贷款2004年5月31日，银监会部署全面清理在建和拟建项目固定资产贷款，本次清理的覆盖面是全国，清理对象的总投资起点为3000万元，本次贷款清理的一大特色在于