丰台长辛项目策略提报

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1、园筑新局万年基业丰台长辛项目策略提报从两组数据统计说起：不同产品的房源数量及货值配比，都明确标示：高层住宅中的140-250平米中大户型，将是本案的主要货源；与此相对，我们的目标客群，也呈现出明显的改善型置业倾向。带着这一立论，再来看一组访谈录（根据内部调查整理所得。为保证当事人隐私，部分资料做隐匿处理）：王宇33岁，北京户籍。丽泽桥附近某公关公司执行总监。5年前结婚时，在父母资助下，购置一套80㎡两居。与妻子计划两年内要小孩，现有居所到时将较显拥挤。关洪39岁，北京某知名院校财经系硕士。毕业后留京至今。现供职于金融街某国有银行总部。4年前在西四环购置一套120㎡

2、三居，前年女儿出生后，母亲来京同住（父亲已过世），现有意向再置一套环境较好的3-4居，做全家改善之用。平时多忙于工作，闲暇时间较少，每年一次的出游机会，只能带来身心的短时放松，累、乏味，已成朋友聚会时屡谈不止的话题。同时，在江南生活了60多年的母亲，对北京初露的不适症状，也是近期困扰关洪的重要疑虑。施纲46岁，国家图书馆中层管理人员。女儿为海淀某大学在读硕士。与同为某事业单位职员的妻子，一直住在国图家属院内。从小在二环边的大院里长大，大学毕业后分配到国图。公务之外，很少离开北京。晋升的机会已经很少，事业上的天花板似乎举手可及，自称早把心遗留给80年代的施纲，对体制

3、也一直若即若离，正如他在一首诗里写的那样：裹着一身皮囊在都市流浪，不让人看到我对自然的向往。杨泽军55岁，石景山某军区中层领导。全家现同住于一套150㎡四居内，儿子计划明年结婚。有意另置一套房产，与已提前退休的老伴单住，或留给儿子做婚房之用。我们找到了几类人：他们年龄集中在30-55岁之间，多来自西城、海淀、石景山等西部区域，和丽泽、六里桥等丰台核心区；他们已完成了相对丰富的财富积累，但受事业所限，仍是一群离不开城市的人，而对生活品质的追求，则使他们有一颗想要离开城市的心。他们的改善型需求，有刚需型改善与品质型改善之分，但均不受价格驱赶。中大户型为主的产品结构，使

4、得品质型改善客，成为我们最主要的目标客户。他们也将以意见领袖的身份，影响、带动刚需型改善客的进场。他们需要的，是能够为生活品质带来提升的“第一居所”。本案生态资源，是吸引他们的最大亮点。但西南五环尚显荒僻的区域现实，将是令他们却步的心理阻力。长辛店“垃圾围城”一角尚显荒僻的区域现实，也较大程度上遮蔽了长辛店的生态优势。淡市之下，本案地段仍显偏远、配套尚待改善的“先天劣势”无疑将放大显现，并很有可能成为制约客户进场的壁垒。这种区域抗性该如何消减？地铁14号线的开工、已陆续启动的改造工程，以及2900亿的南城开发计划，都是区域发展潜力的动力支持。但最具实效性说服力的，

5、仍是以园博园为主要支撑的生态优势。在“第一居所”密集的主城区，沙尘是随时而至的“密切邻居”。在水资源并不丰富的北京，这，却是常见的“水景”。“乘雾”而行，已渐渐成为主城区生活的常态。“黄”（沙尘暴天气）、“堵”（雨天尤甚）、“毒”（污染指数严重超标）的常态之外，另外一些场景，也让我们看到了“第一居所”的理想环境，而公园，是它们的共同指征：从社会主义的儿童乐园，到AAAA级国家景点，北海公园，已成为一个时代的生活记忆。总规划面积288.7公顷的朝阳公园，让伊甸园式的梦幻魅力，在四环之内静静绽放。占地680公顷的奥林匹克森林公园，以叠青泻翠的自然风景，与奥运场馆相映成

6、趣。距本案一路之隔的园博园，规模上相当于1.7个颐和园、1.8个朝阳公园、7.2个北海公园，在北京西南再造一个奥林匹克森林公园。加上永定河、鹰山森林公园等周边自然肌理，可以想象，本案未来的生活场景，将是这样的：以规模构建“生态新区”的同时，园博会作为全国规模最大、层级最高的园林花卉盛会，依托对商贸、旅游等行业的带动，也会对区域“城熟”起到积极的提振作用。除去各类主题景观被完好保留外，“盛会效应”也会对区域发展，起到重要的推动作用。立足城市高度，置于全球视野下，未来的“园博园板块”，甚至有可能将“田园城市”的理论构想，真正付诸实际。19世纪后半期，第二次工业革命大大

7、加快了欧美国家的城市化进程。城市人口的集中膨胀，造成了城区居住的过度拥挤，和生活质量的急剧下降。在此背景下，英国城市学家埃比尼泽·霍华德，在1898年出版的《明日的田园城市》中，首次提出“田园城市”的理论构想。其主旨内容，是在大型城市近郊，建设业态完备、配套成熟的新型城区，使居于其中的人们，在不离开城市的同时，也能享受乡村式的生态环境。此一设想因顺应了当时欧美的城市化浪潮，迅即成为一场世界性运动。但在具体实践中，与“田园城市”的初衷，多有出入。霍华德亲自主导的莱奇沃思、韦林两座“田园城市”，因距主城较远、且自身规模较小，已成为一片城市远郊的荒地。同样原因，多数欧美

8、城市只徒有