浅析收益性房地产估价的方法(8.15)

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1、广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文房地产经营与估价专业毕业论文浅析收益性房地产估价的方法学生姓名：学号：指导教师：专业：学校：第10页共10页广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文浅议收益性房地产估价的方法摘要：房地产估价，也称为房地产评估，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产业管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等工作中的的一项基础性工作。这一课题的研究在国外，包括港台地区是与房地产事业同步发展的，起步较早，制度法规也比较健全，已经成

2、为房地产事业的重要组成部分。但在国内，针对房地产估价方法的研究起步较晚，只是近年来随着房地产事业的产业化、市场化飞速发展而逐步发展起来的，它的原理、原则和方法基本上是从国外直接引进的，这中间当然也存在一个消化、吸收与改造的过程。本文对目前我国收益性房地产中常用的估价方法进行了研究和分析。关键词：收益性房地产；房地产估价；基础性工作；第10页共10页广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文目录引言：41、收益性房地产估价概述41．1房地产估价的概念41．2房地产估价包括的内容42、收益性房地产

3、常用的估价方法52．1成本法52．2市场比较法52．3收益还原法63、收益还原法在房地产估价中的具体应用63．1房地产相关总收益的确定63．2利息和折旧不应当作为总费用扣除73．3成本收益法运用中应考虑的税费项目73．4总费用中的维修费求取方法及测算途径83．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除83．6资本化率的确定方法83．7房地产收益年限的确定9参考文献：10第10页共10页广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文引言：收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场

4、比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。1、收益性房地产估价概述1．1房地产估价的概念房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，

5、对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。1．2房地产估价包括的内容（1）专业估价人员是指具有房地产估价师资格的人员。（2）估价的目的对具体估价项目的估价结果的期望用途。（3）估价原则①合法原则；②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：（4）估价程序获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法第10页共10页广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文（6）影响

6、房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日2、收益性房地产常用的估价方法2．1成本法这是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润和应纳税金来确定房地产价格的评估方法。也就是以评估对象的重置成本或重建成本为依据的估价方法。成本法的基本公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造费+正常利润一应提折旧。这种方法的理论基础是生产费用价值论。由于房地产可能是新开发的，也可能是旧有房地产，因此其公式也有差别，新建房地产价格=

7、土地购置费+建筑物建造费+正常利税；而旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧。运用成本法时，要把握好两项，一是房地产的各项建造费用必须是合理的和必要的，不能以个别企业的实际耗费为依据，而应采用社会一般耗费水平。二是价格应当为估价期日的建造成本，这一建造成本又分为以新材料、新技术建造的与旧有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工艺技术、原来式样新建的与原房地产完全相同的重建成本。2．2市场比较法这是一种根据市场上交易的类似房地产价格的测算待估房地产价格的方法。市场比较法的基本原理是替

8、代原理,即具有相同效用的商品应具有相同的价格。在求取一宗待估房地产的价格时，市场比较法是将待估房地产与在近期内已经发生交易的房地产进行比较对照，通过修正已知的价格求取待估房地产最有可能实现的价格。其中类似房地产是指其所在地区的区域特征、房屋结构等影响房地产价格的因素和条件都相同或相近。市场比较法的操作最重要的是选择具有尽可能大可比性的交易实例。首先必须通过多种途径收集尽可能多的交易实例，准确掌握交易实例的具体情况，第10页共10页广东省建设职业技术学院成人高等教育专科毕业论文在此基