合富辉煌东莞楼市监测报告

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1、第一部分：宏观信息综述本月透视■建行首套房认定标准出台市场影响有限中国建设银行东莞分行4月1日正式公开了一份个人住房贷款“个人须知”（以下简称“个人须知”），其中特别强调了首套房认定标准，称如果借款人家庭曾经利用贷款购房，但能证明其利用贷款所购房产已出售的，再购买房产仍算首套房。贷款买房后卖掉再买房仍算首套房，成为这个“首套房的认定标准”最为引人关注的地方。这意味着，已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款时，可享受首套住房贷款优惠，例如：再购房贷款首付也将从40%降低到20%

2、或30%.对于人均住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住住房贷款政策执行，建行东莞分行对于东莞人均住房面积的标准界定为57.38平方米平方米（建筑面积）。操作困难未成实际利好根据日前公布的《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，对东莞市人均住房建筑面积作了明确界定，即为57.38平方米。东莞三口之家户均住宅面积接近180平方米，而120平方米~180平方米，目前是东莞主流产品的面积。表面上看，这个标准定下来，将对东莞楼市销售产生很大的积极促进作用，可以释放很大需求。但实际上由于执行困难

3、，这个政策并不能对东莞楼市的回暖产生积极影响。银行方面同时表示，如果首套贷款房的人均住房面积低于上述标准，借款人贷款购买第二套房时，需要向银行提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，就可比照首套自住房享受优惠利率和首付。但目前情况是房地产管理部门由于信息系统不健全等原因，往往拒绝出示家庭住房总面积查询结果，并且对于跨地区购房客户，当地房地产管理部门更不能查询到其住房情况。目前对于例如外地客户购房、第三第四套房如何操作等问题，大多数银行甚至没有出台执行细则，所以政策

4、推行缓慢，执行十分困难，客户申请稀少。“须知”未能在金融层面支持楼市回暖而已全部办完出售并结清第一套住房贷款手续，再贷款购买的第二套房的借款人，现在银行业务中占比很小。“一般人都是先找好‘下家’，然后才出售第一套房子，不然房子卖出去了，自己住哪里？”银行人士如是说。并且银行的这种做法算不上政策的松动，因为早在去年第二套房的政策公布以来，东莞一些规模较小的银行针对有正常换房需求的人，就已经开始“区别对待”了。数据显示，2月份东莞个人房贷增量为70.89亿元，较1月份的增量680多亿元下降了90%，

5、同比2007年2月份300多亿元的增量也下降很多。而个贷仍是各家银行的重点经营区域，同时个贷也是风险较小的资产，在信贷紧缩情况下，各家银行对个贷仍会非常重视，但由于操作上不具备可行性，建行的“个人须知”并不能在金融支持的层面促使楼市回暖。相关连接：“第二套房贷标准”各行不一从建设银行东莞分行获悉，对于已结清第一套住房贷款并将该套房售出，再次申请购房贷款时则可享受首套住房贷款优惠。而工行对于首套房认定则另有标准，“第二套房的认定以家庭为单位，除借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平外，再次申请贷款

6、时，均应按第二套房贷政策执行。不过此人均住房面积还须报人民银行东莞中心支行审批，同意才按此标准。”工行有关人士表示，“对于‘已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款，仍算第二套。”交通银行相关士表示：“现在没有收到任何通知，还是严格按照央行的要求执行第二套房贷政策。如果真有松动就是全国都有变化，不会这家银行执行这个标准，那家银行执行那个标准。”该人士还表示，如果变动了，交行将及时制定应对措施，以保持产品的竞争力。中行一负责人则表示，现在存在较大争议，不过目前仍按照监管部门的“通

7、知”执行。同时也不排除根据市场变化作出调整。■房价急挫断供风险开始显现由于楼价不断下调和房地产需求的萎缩，以及银行利率不断上调，使购房者面临巨大的资金压力，风临美丽湾、晶城、金升公寓等楼盘退房纠纷不断。这种情况如果继续恶化，部分购房客户有可能采取断供的极端措施，这将导致银行坏账增加，并对包括开发商、银行和消费者在内的市场生态体系造成严重伤害。断供原因对自住型客户而言，当需要继续支付的供款总额，高于购置同等质素新房的总价时，客户会往往会考虑是否断供。由于客户采取银行按揭方式贷款，断供后客户将进入信

8、用纪录黑名单，将来难以从银行贷款，因此如果需要继续支付的款项与购置同等质素的新房价格相差不大时，客户会慎重考虑断供问题。投资型客户除了上述原因外，还会由于资金链周转不灵或者对市场预期悲观等原因断供。断供问题已经显露苗头在不考虑价格预期以及投资因素的前提条件下，通过计算可知，如果一年时间内房价直降30%，继续供款总额与房屋重置成本则相当，断供现象将开始出现；房价如果直降超过30%以后，继续供款总额高于房屋重置成本，相对而言，继续供房不如买新房合算。东莞市区部分典型楼盘，质素相当单位的价格从去年七月