新景祥规划的顾问评价方法

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1、顾问业务中心培训课程规划的顾问评价方法版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.10.23我们或者开发商在规划设计的过程中往往遇到什么问题？为什么会产生？一些规划过程中的问题罗列：•各种政策限制与地块条件限制对项目规划的影响；•规划方向不清楚，反复调整，设计周期无限拖延；•规划产品非开发商想要的东西，甚至最终迷失了自己的目标；•产品在销售中可能遇到的大量问题；•规划技术经济指标上的问题。等等我们思考：为什么会

2、产生这些问题？•没有目前的设计目标；•没有足够的专业知识；•缺少系统的把控流程；•缺乏与专业公司丰富的合作经验和组织能力。本报告是严格保密的。2本门课程的内容•了解项目规划设计的流程•掌握规划把控的内容和方法•掌握户型把控的内容和方法•项目规划评价案例本报告是严格保密的。3本门课程的内容规划设计的流程及顾问的参与本报告是严格保密的。4首先了解一个完整的设计方案如何产生一般来讲，项目规划方案要经过如下阶段：开工前¾设计开工前：技术交底和任务委托；15—20天¾规划概念阶段：3—5个规划概念，展示不同的规划理念；3—5轮¾规划深化阶段：对项目规划方案进行调整和修改，

3、直至总平确定；20—30天¾单体概念阶段：对单体平面和立面设计进行初步构思，确定方向；分别3—5轮¾单体深化阶段：调整单体立面和平面设计，直至满足要求；分别3—5轮¾扩初设计阶段：为施工图设计提供更准确地设计依据。每家设计单位在工作流程的设计上有细微差别，因此在规划顾问的过程中，要充分与设计师沟通好设计的流程问题。本报告是严格保密的。5作为顾问公司，如何参与项目的规划设计？参与的重点是什么？参与的方法是什么？我们需要明确规划设计的目的和最佳衡量标准：•规划设计本身是规划师以规划的城市准则和项目资源准则来表达开发商的市场思维；•因此最佳的设计方案应该以表达开发理念

4、、节奏和思维为指导原则，而非最佳的产品方案。对于规划设计顾问的经验积累：•设计交底：开工之前的开发理念表达；•过程把控：设计过程中的重点；•结果把关：对最终成果的修正和总评。“保证方向、衔接市场”是顾问的最大作用。本报告是严格保密的。6规划方案的设计流程，以及各专业公司在其中发挥的作用其他专业部门设计单位顾问公司设计交底¾工程部门对于项目工程技术、¾完成设计交底（定位方向）；施工难度、成本控制等方面进行规划概念方案¾对概念方案评价并选择深化方把控；案；¾景观设计单位提早进入，提出方案深化第一轮¾确定方案深化方向，与开发商景观意境、核心展示等方面的专设计单位进行沟

5、通；业意见；方案深化第二轮¾把控设计单位的深化结果；¾物业公司提早进入，以便使后方案深化第n轮¾对最终设计成果进行评价。期降低管理难度和维修成本；¾……单体概念方案方案深化第一轮¾提出设计要求和居住意向；¾对单体方案进行评价并提出深方案深化第二轮化意见；方案深化第n轮¾最终把控设计成果。单体扩初本报告是严格保密的。7Case项目背景：花桥新城、配套不完善、中等规模住宅开发用地性质商业、居住用地地块面积规170亩三容积率路0.8-1.2滨蒋279亩发展建筑密度备用地江≤30%本项目蒲绿化率路≥40%河未来发展余地规四路地块西面约279亩地块可作为本项目发展备用地本

6、报告是严格保密的。8定位总结：新海派高尚社区¾开发整体战略：市场领导者，创新富人生活；¾客户定位：新上海人、产业客户、投资客；¾档次定位：具备一定引领的高档次品质社区；¾产品定位：小高+小独栋+联排别墅；¾产品策略：控制总价、提升性价比；¾户型配比：小高2房及2+1房占到80%，3房15%，一房5%；别墅物业中联排站80%，独栋别墅占20%¾规划指标：做足容积率1.2。别墅的市场实现价值高于公寓本报告是严格保密的。9第一轮概念成果：四个不同的方案，如何选定被深化方案？方案一方案二方案三方案四本报告是严格保密的。10第一轮方案一——联排价值最大化高层67000m2

7、规划特征分析别墅63000m2户数1200户•联排价值最大化利用最大化原则，布置在东西南三侧，最大化的利用规则地块出面积容积率1.19•高层集中布置便于施工管理，利用沿河及山墙降低高层对联排的压迫感•在保证建筑总量的基础上将沿河用地布置小独栋产品，提升资源的利用率关键问题•高层处于项目核心价值区域，花桥本身属于成本控制型市场，公寓价格难以提升•公寓中存在东西向户型，市场难以接受•高层布局区域的容积率指标过高，占地面积过小，品质感较低，不一定能排布的下高层物业是项目现金流物业，体量规模大，但布局局促，且占据最有资源区域，同时存在部分东西向户型，难于去化，方案别墅物

8、业最大化以牺牲高层物业价