精品文案-长沙西沃投资韶山路地产项目定位报告

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1、长沙西沃投资韶山路项目-----定位篇2006年7月22日【项目定位需要解决的问题】1、了解项目所处的地理环境，给项目定位提供了那些优势的条件？2、根据项目自身情况和市场环境，确立了项目定位成什么样的产品，树立什么样的市场形象？3、我们对产品酒店和酒店公寓的概念理解；4、06年住宅新政对本案定位的影响；5、根据市场住宅产品推导项目中酒店公寓和产权酒店的价格，确立市场可认知产品价格；6、用租金和同区域同类的商铺两种价格推导模式，确立本案商铺可售价格；7、项目总体销售额和投入成本的预算，预测项目可实现的利润；8、本案酒店经营成本预算，预测后期经营可实现的利润；9、确立酒

2、店的市场形象、经营方式、客房配比、操作思路、目标客户群体定位；10、确立酒店公寓的市场形象、不同户型组合定位产生的不同目标客户群体、购买者的使用方式；11、确立商铺的市场形象、功能定位、业态组合、操作执行框架；12、对本案整理规划概念、装修设计风格、装修标准作出建议；13、确立了本案的开发节奏策略、销售时间控制、资金回笼计划、媒体费用投入计划；14、制定了本案一期营销策略、销售时间节点、各阶段的销售策略、提升价格变化策略；15、制定了本案一期推广策略、媒体投放组合策略、各阶段的推广安排、资源整合；16、制定了项目执行单位工作关系、工作职责；17、合美为本案所提供的具

3、体服务工作内容；项目定位思路框架：项目定位所要解决的问题(2P)项目概况(4-13P)1.项目基本情况2.项目SWOT分析项目整体定位(15-41P)1.市场环境对定位的结论2.定位原则3.市场形象定位4.产品概念解析5.06住宅新政对本案的影响6.同类产品借鉴7.项目价格定位8.项目总体销售额预算9.项目总体投入成本预算10.项目总体收益预算产权酒店定位(42-53P)1.产权酒店经营收益预算2.产权酒店市场形象定位3.酒店客房配比定位4.酒店配套设施定位5.酒店经营方式6.酒店操作思路7.预期客户群体8.客户购买决策过程模拟项目规划建议(79-87P)1.整体设

4、计理念2.本案酒店户型规划建议3.装修设计效果建议4.精装修具体的装修方案5.本案装修建材标准建议酒店公寓定位(54-68P)1.酒店公寓市场形象定位2.户型配比定位3.不同户型方案的客户群体商铺定位(69-78P)1.定位原则2.商铺SWOT分析3.商铺功能定位4.商铺市场形象定位5.商铺业态定位6.商铺运营方法项目整体开发策路(88-92P)1.整体开发节奏策略2.销售时间的控制3.资金回笼计划4.各阶段推广费用分配一期营销计划(93-103P)1.整合营销策略2.销售执行节点3.各阶段工作安排4.各阶段价格策略一期推广计划(94-112P)1.推广节奏策略2.

5、媒体组合策略3.各阶段推广战略安排4.客户资源整合项目执行各公司工作关系(113-116P)1.项目工作关系图2.合作方作用和职责概述3.合美在项目推进过程中所要起到的控制作用合美工作内容(117-124P)1.市场顾问服务2.后期产品设计顾问工作3.社区商业顾问工作4.项目策划顾问工作5.销售顾问及执行工作6.项目形象执行工作7.项目广告策略执行顾问项目概况项目基本情况【地理位置】地块位于长沙市东南部的雨花区内，准确的位置是韶山路67号，南与未来话剧院之间的规划路（未建设），北到老社区的小路，西沿韶山路，东依曹家坡小学；关键字:韶山路、东塘商圈未来CBD的雏形已经

6、出现本案【地块四周及地块现状】南面：话剧院老楼东面：曹家坡小学北面：年限已久的多层住宅公寓关键字:老社区、老企业↘建筑均为多层↘四周环境脏乱差地块自身为工厂性住宅↘项目原建筑部分经营成商业，如酒店、浴室等↘项目地块形状不规则【地块周边配套环境】本案商业、商务、行政、居住为一体的城市生活圈商业设施：友谊商城、阿波罗商城、湖南影剧院、五一商圈的商业等等生活性配套设施：各大银行、家润多朝阳店、旺万家超级市场、高桥市场、华天酒店、文化大厦、通程酒店等医疗教育设施：市妇幼保健医院、省水电医院、中医附一医院、曹家坡小学、稻田中学、湖南中医学院、二十一中、二十二中、十一中、十五中

7、、雅礼中学等娱乐运动设施湖南大剧院、贺龙体育馆、新世纪体育文化中心地块所在区域就是我们未来推广地段预期价值及产升值、价值的必然因子韶山路板块城市功能定位CBD板块中心行政办公中心、交流文化中心、商业中心、商务中心板块要素生活——一流的配套市政——省人大、省水利厅、省烟草局、市国税、市法院等文化——新世纪体育文化中心、市工人文化宫、湖南大剧院教育——市级重点中小学、几所专业大学商业——东塘商圈、高桥市场等生活写实活力的、激情的商务的、商业的现代的、潜力的品质的、高档的韶山路是未来崛起的现代都市CBD商贸区【项目规划草图】指标数量规划用地面积7255.6㎡其中：净用