土地违法行为及法律责任全省班3期

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1、土地违法行为及法律责任执法监察局2011年12月土地违法行为概述一、概念土地违法行为是指单位或个人违反土地管理法律法规的规定，依法应当追究法律责任的行为。土地违法行为概述二、构成要件1、必须是违反土地管理法律、法规的一种行为;2、侵犯了土地管理法律法规所保护的土地关系和土地管理秩序，具有社会危害性；3、主观方面有过错，即行为人是出于故意或过失；4、违法行为主体是具有责任能力的自然人、法人或者其他组织。土地违法行为概述三、分类1、非法转让土地行为，2、非法占地行为，3、非法批地行为（包括非法供地行为），4、破坏耕地行为，5、其他土

2、地违法行为。非法转让土地行为一、概念指违反土地管理法律、法规的规定，将土地权利（全部或部分）永久地或在一定期限内转移给他人，从中获利的行为。非法转让土地行为二、特点1、土地权利发生了转移；2、土地权利发生转移是非法的；3、转让人通过非法转移土地权利获取了非法所得。非法转让土地行为“买卖土地”和“以其他形式非法转让土地”，区别：1、对在实质上非法将土地权利完全地、永久地提供给另一方，另一方为此支付价款的，应定性为“买卖土地”；2、对将土地违法地、有期限地提供给他人使用，则应定性为“以其他形式非法转让土地”。非法转让土地行为三、表现

3、形式1、未经批准转让划拨土地使用权。2、不具备法定条件，非法转让以出让等有偿方式取得的土地使用权。3、违反《土地管理法》第63条的规定，买卖、转让农民集体所有的土地用于非农业建设的行为。非法转让土地行为非法转让土地行为表现形式之一非法转让划拨土地使用权非法转让土地行为《房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理

4、土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。非法转让土地行为非法转让划拨土地使用权案例【案情】某高校甲位于市中心，土地以划拨方式取得。某房地产公司乙在市郊有一宗以出让方式取得的土地。甲乙双方达成协议，乙公司以郊区土地附加5000万元为条件，与甲高校置换市中心土地。置换后，甲高校在郊区建设新校区，乙公司将市中心土地转让给丙公司，用于开发房地产项目，乙公司通过转让获利逾千万元。非法转让土地行为【违法性质认定】一种意见认为，甲高校与乙公司的交易属于土地置换，乙公司与丙公司之间的转让属于平等民事主

5、体间的合法转让。另一种意见认为，甲、乙、丙之间土地使用权的转让未依法办理批准手续是非法的，属于非法转让土地行为。非法转让土地行为【本案例的关键点】甲高校所享有的市中心土地使用权，是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让受法律法规的严格限制，且须经过批准。非法转让土地行为【违法性质的认定】由于没有经过市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，甲高校无权转让原划拨土地使用权，也就是说，其转让行为非法，属非法转让划拨土地使用权行为。由于转让行为非法，导致各公司之间的转让行为一概无效。非法转让土地行为【总结】甲高校与乙公司置

6、换土地后虽然区域条件比市中心差，但是获得了可观的资金5000万元。丙公司从乙公司获得的原甲高校黄金地段的价格，低于通过招拍挂出让取得土地的价格。由于各方均有利可图，最终促成了这一交易。各方所获利益之和，实际是甲高校原土地用途发生改变而使土地使用权增加的价值，而这一价值正是国家流失的土地资产。非法转让土地行为非法转让土地行为表现之二不具备法定条件，非法转让以出让等有偿方式取得的土地使用权。非法转让土地行为转让出让土地使用权的法定条件:《房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：1、已

7、经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；2、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的完成投资总额的25%以上，属于成片开发土地的形成用地条件。非法转让土地行为转让土地使用权特例：以转让股权方式转让土地使用权一般指房地产开发公司将土地使用权作价入股，然后将股权（连同土地使用权）一并转让给他人的行为。以转让股权方式转让土地使用权主要动因：一是为了规避法律有关土地使用权转让的限制性规定。二是为了规避土地使用权转让相关税费的缴纳。以转让股权方式转让土地使用权案例：2007年10月，成都世纪城国际会展中心，将该中心2003年以每

8、亩28.8万元以出让方式获得的72亩土地，作价每亩2515万元，总计18.1亿元，合资成立了四家公司，同年12月，把四家公司的股权全部转让，获利17.9亿元。以转让股权方式转让土地使用权对采取转让股权方式转让土地使用权行为的性质认定，目前，主要有两种意见：一种意