邳州汇龙国际花园整合营销提案报告

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1、汇龙国际花园整合营销提案报告审时度势优术制胜上海荒岛（南京）有限公司2008年1月市场篇：审时度势——谋攻第一章邳州宏观经济分析一、城市概况1、区位：居江苏省北部，徐连都市圈中部，市区所在地运河镇位于东陇海铁路与京杭运河交汇处。2、经济：2006年末，邳州实现GDP总值达149.96亿元，居东陇海县级第一，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”。3、人口：全市人口约160万，城区人口23万。房间就范市场篇：审时度势——谋攻二、经济指标分析1、GDP指标从邳州近三年来GDP指标走势来看，呈现出总量增长快，增长速度快的“双快”特点。GDP年均

2、增长率高达20%以上，在徐州地区大有赶超县域经济首强——铜山之势。表明邳州经济发展持续看好。房间就范市场篇：审时度势——谋攻2、三次产业结构上图揭示：邳州市产业结构已经由“二一三”模式向“二三一”模式转型。农业比重急剧下降，第二产业得到加强，第三产业稳步发展。二三产业比例占据绝对主导地位时，农业人口将加速向二三产业转移，间接加速城市化进程。房间就范市场篇：审时度势——谋攻3、邳州固定资产投资近年来，邳州固定资产投资持续稳步增长，2004年－2006年环比增速为：1.2：1.6：1。数据表明：邳州工业化进程、城市化进程正处于一个高速增长期。固定资产投

3、资持续增长将进一步加速邳州城市化水平。房间就范市场篇：审时度势——谋攻4、邳州工业增加值分析从左表显示的数据来看，邳州外资企业对工业增加值的贡献达到15%的高水平，表明邳州外资投资规模稳定增长、效益客观。外资对工业增加值的贡献愈大，对就业的拉动愈大。从大中型企业与小型企业对工业增加值的拉动作用来看，小型企业贡献远大于大中型企业。表明，邳州的私营企业经济活跃，一大批“先富起来”的私营企业主将带动邳州的投资置业消费。房间就范市场篇：审时度势——谋攻5、邳州外贸依存度图表显示，邳州外贸依存度远远高于徐州其他县市。邳州板材、大蒜、银杏、石膏产业出口勇夺县域

4、经济“四个全国第一”。四项产业大体属于劳动密集型产业，间接导致农村劳动力加速向城市转移。房间就范市场篇：审时度势——谋攻6、在岗职工工资近年来，随着经济的发展，邳州在岗职工人均工资稳步增长，年均增长速度在15%以上。随着邳州工业化进程加速，产业结构升级，职工工资将维持稳定增长趋势。值得注意的是人均工资的绝对值还相对较低，工资增长的同时非投资性家庭支出也将随之增长。房间就范市场篇：审时度势——谋攻>>>>邳州宏观经济综述邳州正处在工业化与城市化高速发展的进程中，城市经济发展的同时，人们收入稳步增长，生活水平得到提高，投资置业等需求将得到放大。需要清醒

5、认识到的是：邳州市民人均收入的绝对数值还处在相对较低的水平上，先富起来的人群（运河、官湖等地的板材、大蒜、银杏、石膏产业企业主）投资置业的能力与意愿得到膨胀。房间就范市场篇：审时度势——谋攻1、目标：“五年再造一个邳州”，规划方向：“北扩东移”。2、细化指标：构建远期“50平方公里、50万人口”的中等城市框架;争取在十一五末实现城市化率46％;争取十一五末实现40万农村劳动力大转移。3、城区重点打造“三场两带”，即“三场”（人民广场、锦锈广场、大桥广场）、“两带”（大运河、六保河风光带）和邳州公园。三、城市规划市场篇：审时度势——谋攻第二章邳州房地

6、产市场分析一、邳州房地产宏观形势1、投资额攀升，开发量急剧增大。按照邳州房地产发展态势，以2005年－2006年增长比例（140%），保守估计2007房地产投资额在6亿元左右，2008年房地产投资额在8－10亿元之间。2007年房地产开发量在30万㎡－40万㎡之间，2008年房地产开发量将在40万㎡－60万㎡之间。市场篇：审时度势——谋攻项目预计上市量（万㎡）荣盛文景苑5万邦盛世嘉园4三星花苑4中央·佳地广场3.5水杉御景4名城国际花园3.5富贵第一城6耀邦新世界花园5黎明锦绣豪庭4金安怡丽家园3汇龙国际花园4合计46根据我司调研所得到的数据，进一

7、步佐证了2008年邳州房地产市场上市量大增的事实，仅以我司调研的一些较大盘整理的数据来看，2008年邳州房产上市量约为46万㎡。若算入新华世纪嘉园等老盘以及一些5万㎡小盘的上市量，2008年邳州新房上市量将在50万㎡——55万㎡之间。市场篇：审时度势——谋攻2、去化量有所增长，但去化压力增大注明：2007年数据为估算值，以二季度5.6万㎡峰值估算，数据来源为江苏统计局网站、邳州房管局。随着邳州房地产市场逐渐趋于成熟，年增去化面积平稳，按2006年－2007年同比增速（20.7%）计算，2008年邳州房地产市场新房去化量约为27万㎡，与预计开发量相对

8、应，存在20万㎡左右的剩余量。市场篇：审时度势——谋攻邳州房价快涨期在2005年初至2007年年初，2007年房价走势趋于