宏观调控背景下的房地产市场分析

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1、宏观调控背景下的房地产市场分析任宏博士（英国）/教授/博导2012年1月主任委员顾问院长住建部全国高等学校工程管理学科专业指导委员会重庆市政府决策咨询专家委员会重庆大学建设管理与房地产学院第一章为什么要城市化自公元前3200年，地球上第一座城市孟斐斯城诞生以来，漫漫5000余年，人类再也没有离开过城市。狮群通过群体的力量围歼猎物，增大捕猎的成功率。本领超群、聪明伶俐的海中哺乳动物——海豚，也是群居生活。除此之外，还有狼群、猴群…………1.1城市发展的实质智慧：群居为彼此进行思想的交流提供了可能，也孕育了智慧的产生。三个臭皮匠抵个

2、诸葛亮一人计短，百人计长力量：群居聚集了彼此的力量而使之更为强大。从而使得群居动物更具优势而得以生存和发展。众人拾柴火焰高团结就是力量作为高等动物的人类,在城市进行群居，从本质上是一种智慧的聚集,为人类发展提供了巨大的推动力。以人类发展的视角来看，城市的兴起和演化均是人类选择的结果,人类在实现自我发展的过程中，城市化成为了历史的必然。牛顿曾经说：“我不知道大家怎样看我但在我自己看来，我就像一个智慧的海滩上的小孩子，偶尔拾到一块较为光滑的贝壳。”城市是一个人力、智慧与资源的容器，城市化的发展提供了这样一个海滩，为更多的人提供了发现

3、贝壳的机会，人类的智慧在城市得以“涌现”。1.1城市发展的实质城市：人类智慧“涌现”的发源地瓦特亚当.斯密牛顿为工业革命创造了一把科学的钥匙，瓦特拿这把钥匙开启了工业革命的大门，亚当.斯密则是挥动着一只看不到的手为工业革命的推进缔造一个新的经济秩序。城市化进程中，先进的生产力和生产关系，萌生了新的生存状态，解放了人的思想，人的智慧出现了质的飞跃；科学家、精英人才、科研机构、创新团队有了生存和发展的土壤，智慧的“涌现”才呈现出非凡的意义。1.1城市发展的实质1.1城市发展的实质1927年比利时布鲁塞尔第五届索尔维会议“物理学全明星

4、梦之队”参与这次会议的29人是二十世纪物理科学的最杰出代表，他们中间共有17人获得了诺贝尔奖。他们在量子论和相对论两个方向上所做的贡献不仅彻底改变了人们的物质生活，而且改变了人类的思维方式和时空观念。约翰.洛克莎士比亚达芬奇马克思门捷列夫达尔文贝多芬但丁人类智慧的聚集也使得城市成为了人类资源、财富的聚集地。1.1城市发展的实质智慧力量剩余财富智慧财富智慧财富智慧财富智慧财富……法国国家人口研究所发表报告指出，随着世界人口城市化进程加快,2007年世界上已有33亿人生活在城市，超过了全球人口总数的50％。这份研究报告称，到2030

5、年，城市人口比例将扩大到60％，城市人口总数将达到50亿。而随着城市人口的“涌现”，全球GDP总值也呈现飞速增长。世界城市人口比例与全球GDP总量1.1城市发展的实质英国近代城市发展过程:英国是近代最早城市化的国家。19世纪英国的城市化进程十分迅速，一大批工业城市，如曼彻斯特、伯明翰等迅速成长起来。从180l～1851年的半个世纪里，全国5000人以上的城镇由106个增加到265个，城镇人口比例由26%提高到45%。同时英国也成为当时世界第一大强国。伦敦市1700年人口为70万，1801年人口为110万，1901年达458万。成

6、为当时世界上最大的城市和金融贸易中心。占地面积比例：大约为1：8：1001.2城市发展水平代表国家发展水平以英国近代城市化为例进入20世纪，英国开始出现郊区城市化现象。一些原先位于伦敦城周围的小城镇逐渐被伦敦所“吞并”，成为大伦敦的一部分。1.2城市发展水平代表国家发展水平以英国近代城市化为例随着郊区城市化的发展，从伦敦经伯明翰到曼彻斯特、利物浦一带的城市规模都在迅速扩大，而且相互越来越接近，城市与城市间的界线日趋模糊，形成连成一片的城市地域，称英格兰城市带。1.2城市发展水平代表国家发展水平美国城市化率的S曲线随着美国城市化率

7、的提升，美国国力也急剧提升。1.2城市发展水平代表国家发展水平英国作为城市化起步和首先完成的国家，在城市化期间其国运盛极一时，号称“日不落帝国”。英法美德同时期城市化率比较1.2城市发展水平代表国家发展水平东京城市扩张过程示意图60年代人口约1000万土地总面积约1000平方公里80年代人口1160多万土地总面积达到2161平方公里2007年人口3400多万土地总面积超过13000平方公里（东京都市圈）国际经验表明，城市是一种高效的生产生活方式。城市规模越大越能产生明显的聚集效应，从而带来更高的规模效益。东京是其中一个典型的例子

8、。2007年，东京都市圈就已经凭借3.5%的国土创造1/3的全国GDP，土地效率达到9.5倍（1/3÷3.5%)。1.2城市发展水平代表国家发展水平首尔城市扩张过程示意图60年代人口244.5万土地面积272.6平方公里2007年人口1050万土地面积605.8