宏观调控背景下的房地产市场

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1、宏观调控背景下的房地产市场科学筑家TheScienceofLiving宏观调控背景下的房地产市场GemdaleCorporation金地集团董事郭国强Dr.GeoffreyGuo,ExecutiveDirectorofGemdaleCorp.2007X5年9月19><>6日北京目录第一部分对房地产特质的重新认识第二部分影响房地产市场的主要因素第三部分宏观调控背景下的房地产市场第四部分我们的对策第一部分对房地产特质的重新认识1、消费品2、金融产品3、政策高度敏感行业第二部分影响房地产市场的主要因素1、需求（1）消费A、城市化率B、

2、人均居住条件的改善C、房屋自然折I口率（2）投资A、投资品种和投资渠道B、利率C、汇率2、供应销售面积/竣工面积3、政策（行业、金融、土地、税收）Bigpicture-strongdemandsGrowingurbanpopulation&decreasingfamilysizeBigpicture-strongdemandsEconomicgrowthturnspotentinldemandintoactualdemandIncomegrowsat9.4%,higherthanGDPgrowth.Atthisrate,

3、10%urban300msmofpopulationwillbecomemiddle-incomefami1iesevery3years,housingisneeded.第二部分影响房地产市场的主要因素1、需求（1）消费A、城市化率B、人均居住条件的改善C、房屋自然折旧率（2）投资A、投资品种和投资渠道B、利率C、汇率2、供应销售面积/竣工面积ButhavenowhereRealcstateasaninvcstmcntvehicletoputourmoney-poorstockmarketperformaneeRealestat

4、easaninvestmentvehicleButhavenowheretoputourmoney-lowbondyieldRealEstatebecametheonlyinvestmentoptionagainstclimbinginflation!!!第二部分影响房地产市场的主要因素1、需求（1）消费A、城市化率B、人均居住条件的改善C、房屋自然折旧率（2）投资A、投资品种和投资渠道B、利率C、汇率2、供应销售面积/竣工面积利率对楼市的影响200<5年〈5月上海楼市租售比价（2200X12）4-（11000X100）二2.4

5、%200<5年〈5月人民币城乡居民和企业、事业单位一年存款利率2.2<5%o结果显示：至20（X5年〈5月，上海房地产市场一般投资回报率（租售比价）仍然高于同期的一年期存款利率。74.306%4382<51.2Gold247.<57%49.9814.380订3<5.08%0.837<50.06200CanadianDoilar27.93%0.009<50.0074JapaneseYen1.8<5741.374BritishPound<5<5.48%0.8<5280.<548SwissFranc<58.82%0.77030.48<

6、5AustralianDollar<506.9<5%1.2980.827EuroIncrease2004.11.0<5Lowpointin2001RMBdepreciatedbetween3<5%and<58%againstothermajorcurrenciessince2001,becauseitispeggedagainsttheUSdollars.Consideringthis,propertiesinBeijing,Guangzhouandmostothercitiesactuallydepreciatedduring

7、thesameperiod・RatioofM2/GDPisover170%(internationallineis70%).Fromacurrencyperspective汇率对楼市的影响2004年全年国家外汇储备增加2000亿美元，其中1000亿美元于10刀份之后流入；指数方而，10月份之后上扬〈〉68点，占全年涨幅的三分之一多，涨势同样迅猛。第三部分宏观调控背景下的房地产市场1、2004年全国商品住宅价格同比上升1〈5・2%2、房价快速上升的区域蔓延3、房地产开发投资增长过快（2004年28.1%,200<5年1季度206.

8、7%）4、商品住宅结构不合理（120平方米占40-060%）〈5、市场次序混乱◊6、房地产金融风险（房地产开发企业贷款2.38万亿元，个人房贷余额1.06万亿元，合计3.98亿元，占22.<5%）异常发展的成因----宏观调控的必要性12由于供需不平衡导致房地产