台山斗山项目营销推广策略

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1、台山市斗山镇项目营销策略提案中驭全价值机构中驭全价值机构2012.12.8目录●项目市场调研数据与分析●项目推广定位建议●项目营销策略执行（客源累积的策略）●项目的推案计划●项目销售分期策略●项目售楼处及现场包装建议斗山镇概况斗山镇位于台山市东南部，毗邻港澳，距澳门48海里，离香港87海里。在广东省批准设立的广海湾工业园区内，是广东省批准成为首批中心镇之一，又是鳗鱼专业镇。全镇有18个村委会和一个居委会，156条自然村，总面积约120平方公里，全镇人口54000多人，而旅居世界91个国家和地区，斗山籍华侨乡亲有8万多人，素有“中国第一侨乡”、“内外两个斗山

2、”、及“鱼米之乡”之称。产业概况：全镇现有企业800多家，主要有制衣、织布、陶瓷、化工、五金电器、粮食加工、工艺编织、鳗鱼养殖加工出口、饮食、运输等行业。其中主要支柱产业有服装纺织，青鳗出口加工，陶瓷及五金电器。区域房地产市场调查数据汇总楼盘名地点面积价格（元/平方）备注不含杂费含杂费海怡花园台山斗山镇115-14025002800本楼盘是斗山现时在售的一个楼盘，项目已经建成并交付，总货量228套，2008年开售至今销售100套，未及一半，开发商销售手法较落后，没有现场包装和销售物料，价格报价2-6层2500元/平方，7层2000元/平方，但还有其他各项杂

3、费，计算后约为2800元/平方，售出的楼层均为2-4层，5-6层销售较少，7层基本上未有售出。海滨花园台山广海116-13031803615本楼盘现正兴建到第四层，明天年底加楼，总推货量30套，至今销售20套，销售部设置附件单体楼的单车房内，没有现场包装，售出的楼层均为2-4层，5-7层销售中环广场台城91-1354900项目为台山大型前沿商业居住综合体，位于台山碧桂园路口，占地面积8万平方,建筑面积40万平方，首期已经封顶，11月25日开盘，推出货量208套，已经销售9成，仅剩余10余套高楼层单位碧桂园幸福里台城105-1405100（带装修）本楼盘距离

4、台山碧桂园约2公里，不在台山碧桂园园区内，属独立小区，现推的是中间位置的楼王，由于受到附近中环广场和华浩国际城等项目的影响，楼王的售价与前期推出的路边的楼价相当项目市调数据项目市场调研分析当地住宅多以简单社区与单体楼为主，缺乏大型高档社区。总体房地产市场竞争不充分，市场存在一定空白位，如项目能在开发规划理念产品形象宣传上提升即可突破空白。市场产品以多层步梯为主，平均户型面积较大，面积段集中在100-140平方之间，中小户型的供应基本空白。本地购房以及自主居多，斗山镇出国的人口相对于留在本地的居民人数，成购房主力，购买目的多是养老。住宅产品规划以及立面风格设

5、计相对落后，如本项目以优秀的建筑规划设计、产品品质投入市场，可获遥遥领先地位，而且短时间内周边亦无竞争对手。项目市场调研分析商业的格局以虚镇形式为主，相对于周边的广海镇商业欠缺发达，缺乏中等规模以上超市或购物中心，餐饮娱乐需求需到市区台城。本社区的品质可与台山市区楼盘相比肩，相对于各自地方镇而言，在规划理念、户型设计、景观设计等突出优越性，将能创建当地最具有竞争力和持久社会影响的一流居住社区。规划产品建议：小区的服务配套应以高档居住社区为标准，完善生活配套，一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、以及在商业区中设置之精品零售店等。因本案所在位置相对

6、周边生活配套较少且品质不高，本社区可极力营造区域生活配套商业中心，对于社区品牌锻造以及销售有莫大的推动。项目推广定位项目定位：本地最具竞争力和持久社会影响力的一流居住社区。核心竞争力构建：高标准的设区服务配套：一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、精品零售商业街，以及餐饮娱乐一条街。打造区域配套商业中心，锻造品牌楼盘地位。客户定位：主力购房者是本地改善型客户，周边镇的首次和首改客户为主。周边客户以周边乡镇迁入城镇为主。竞争策略：竭力提高景观之营造、环境之优化及整体社区商业生活配套之口碑品质，在市场树立标杆。项目营销执行主要问题●从2012年1月1

7、5日前，现场售楼处和项目工地现场包装到位，配合销售工作展开●2012年12月10日至1月15日，只有1个月的现场展示时间，在传统媒体不适用本项目的情况下，在如此短的时间内，完成意向客户的累积●以5000人／次，每周一次的频率进行定期DM开发。●用“压海绵”的方式，对每一个圈层客源进行梳理。●同时利用电话开发、短信沟通和邮件产品发布的多重方式进行产品发布。解决方案：启动期媒体投放渠道与初步预算:项目启动初期需要预热宣传造势,隐因此前期媒体费用将占相当比例。事项费用（万）比例物料楼书32.8%销售资料32.8%礼品1.21.2%现场包装围挡54.7%样板间

8、1510.5%售楼处1010.6%平面广告户外2523.6%DM单