高端公寓及豪宅户型配比研究_陆志鑫

《高端公寓及豪宅户型配比研究_陆志鑫》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

高端公寓及豪宅户型配比研究沉淀人：陆志鑫综合体事业一部本报告是严格保密的。 深圳高端公寓户型配比研究 【价值梯度分类】均价9万元/㎡以上主力总价：2000～7500万元第一梯队代表项目：深圳湾1号顶级公寓豪宅均价5～7万元/㎡主力总价：900～2500万元第二梯队主流高端公寓豪宅代表项目：深业上城、深圳中心、东海国际、华侨城华寓等 【第一梯队-深圳湾一号北区】大平层奢华公寓,主力面积在430-440㎡超大平面户型，约占62%；低总价户型去化较好，总价超过5千万的户型走量慢户型面积（㎡）数量（套）面积比例“目前深湾一号太贵，436㎡的要卖13万/㎡多，折算下来一套房子最少也要5千6百多万，比开盘的时候翻T3-2081416%了近一倍，感觉太贵了，我还是再看看吧。”T2-4303846%——未成交客户黄女士“在深圳豪宅5千万是一个坎，超过5千万的产品能买T3-4401416%得起而且愿意买的量没那么多，像我们深湾一号一套房子过亿，还是很贵的，有很多客因为这个原因流失T4-5901315%了”T2大平层-90056%“第二批推售发现200多㎡的还是比较好卖一点，开T2顶复-170011%盘差不多就卖完了。单价提高以后400㎡以上的产品有一定的销售风险，客户比较有抗性。”合计85100%——深圳湾一号项目经理推售产品面积套数单价总价销售情况前期蓄客长达一年，开盘一个2013.5.19430平4房3810万元/㎡约4000万半月全部售罄208平2房10套10万/㎡约2000万208平的全部售罄，635平售2013.10.1436平4房10套13-17万/㎡约5000-6500万出2套，436平的表现一般635平5-6房4套13-17万/㎡约8000万-1亿 【第一梯队-深圳湾一号南区】南区目前推T5低区产品，以168-317㎡二到三房供应为主，受到市场的热捧户型面积（㎡）数量（套）面积比例“本次推售的产品为南区T5低区部分，共4个户型，面积段在168-317㎡的二到三房。A，D户型因缺乏景T5-206（A户型）1525%观，因此单价较低，但D户型因单价和总价均低，受T5-317（B户型）1525%到一些投资客的青睐，而A户型受单价和装修风格的T5-237（C户型）1525%影响关注度最低；B，C户型拥有景观资源，客户认可度高，B户型因房间数较多，受到了更多客户的追T5-168（D户型）1525%捧。”合计60100%——深圳湾一号项目经理推售产品面积套数单价总价销售情况（A）206平2房15套8.5万元/㎡约1800万（B）317平3房15套10万/㎡约3200万前期蓄客接近两个月，当晚去2014.9.25化83%，当天实现销售11.5亿，（C）237平2房15套12万/㎡约2800万B，C，D户型受到客户青睐（D）168平2房15套7.2万/㎡约1200亿 【第二梯队-深业上城】户型面积相对分散，以230-358㎡三到四房供应为主，实际销售中偏小面积200㎡以下户型及南北通透的经典房型走量较快楼层合计面积（㎡）“上城的产品单价与其户型A单元B单元套数占比约1065-18、20-335-198614%面积关系不大，主要还是看约1645-18、20-335-198614%约230-5-19、21-35、37-478213%楼层，中低区30层左右的单约26035-4821-35、37-478013%价约7万/㎡，高区50层以上约2825-18、20-33、35-48-8413%约3585-18、20-33、35-485-19、21-35、37-4716626%单价在11万/㎡以上”；约44152-60-183%约47050、51、52-60-224%约90150-51-20%“从销售情况来看106-164㎡约85861-62-20%合计6281-2房销售最快，因为总价较低。其次是280㎡和360㎡的楼层面积(㎡)单价总价销售情况做到南北通透经典三房销售106平一房情况也比较好。高区440㎡以164平两房上户型走量最慢。”中低区230平三房5.8-8万/㎡630-2800万2013年9月28日（5-48层）260平三房开盘，截止目前282平四房为已去化55%，——深业上城销售经理约340套，164358平四房㎡以下小户型及刘文涛经典三房户型比441平五房较受市场青睐。高区470平五房11-12万/㎡4800万-1亿（50-62层）901空中大宅858空中大宅 【第二梯队-东海国际】以129-259㎡二到三房供应为主力，158㎡以下一到两房小户型，因总价低投资收益率高而表现较好，复式产品并不受市场认可数量房型面积(㎡)（套）面积比例“小户型产品因总价较低，走量较快，旁边的办公部分都有接近300元的租金，不少投资客看一房约77㎡788.2%重小户型的投资收益率，拿去出租基本上都可两房约129-158㎡23024.1%以实现办公的价格”；三房约157-259㎡33635.2%四房约279-330㎡444.6%“你们的项目建议别做复式产品，很多高端客复式3房约152-171㎡17117.9%户是不买账的，尤其是向东海这种形式的复式，复式4房约247-717㎡485%很难卖”。五房约339-351㎡475%——东海国际销售经理张琳总计954100%推售房型面积(㎡)销售占比单价总价销售情况高调入市，初期7-77-158平一至两房62%460-940万9万/㎡，但成交量不理想，期间经历2013年2月13日157-259平三房32%实收均价940-1500万两次降价，目前共首期开盘6万/㎡推出312套（A座152-717平复式户型2%940-4000万49层以下单位），实现去化250套，其他房型4%1670-2100万小户型走量快。 【第二梯队-华侨城华寓】主力户型为90-101㎡一房产品，因总价较低，且受到华侨城品牌及优质服务影响，市场价值实现较好面积(㎡)户型套数套数比“南向户型拥有海景且朝向好，客户很喜欢，开盘当天南向户型很快消化完毕，南北向的总约90㎡高级商务套房18163.6%价相差接近90万。资产配置的客户，90㎡小户型最受欢迎，自用型客户偏爱行政套房和海景约130㎡高级行政套房7325.43%房。”——华寓销售经理约170㎡豪华海景套房269.05%“华寓的户型面积段较为合适，对于商务公寓约300-500㎡顶级总统套房72.4%的属性，较适合投资”。——华寓销售经理总计——287100%推售房型面积(㎡)开盘剩余单价总价销售情况90-101平一房售罄约460万开盘当天即接近售罄，仅剩4套306-2013年5月19日139-142平两房售罄实收均价约680万420平大户型顶级首期开盘4.8万/㎡总统套房，小面积170平三房售罄约800万单位成交火热300平以上套房4套1500-2500万 【第二梯队-深圳中心天元】天元户型配比以253-320㎡四房为主力供应，两房和三房为次主力户型建筑面积户型楼号户型套数“从目前天元的认筹情况来看，还是很乐观的，（㎡）占比只不过因为和村民有些问题还没达成一致，以T1四房三厅全套房458364.10%及政府对南区一些的规划调整，预售证一直没T2、T4四房两厅全套房253-32029633.75%办下来。”T3、T5四房三厅全套房180-27630434.66%“现有的认筹客户，对232㎡，289㎡的房型还T6二房二厅一套房82－13723426.68%是很认可的，因为赠送率比较高；289㎡的户型T1、T2、T3、因为9m的大尺度观景面，尤其受到市场欢迎。”Penthouse400-60070.80%T4——天元销售经理吴仕博合计877100%一期开盘时间房型面积建筑面积户型预计单价区间预计总价区间认筹情况及货量(㎡)（㎡）1栋C座01232三房三厅三卫截止目前为止，已有200批客户，进行了1栋C座02276四房三厅三卫开盘未定，资金冻结（冻结1009-10万2000-3500共推售130套万），但因预售证迟1栋D座01289四房两厅四卫迟未能办理成功，开盘一再拖延1栋D座02320四房三厅三卫 深圳高端住宅户型配比研究 【深圳高端住宅户型配比特征】深圳主流高端豪宅中大平面产品以170-250㎡为主，约占20%-30%，从总价区间看与高端公寓有一定可替代性项目名称总户数户型面积（㎡）套数占比总价区间销售率2房227-27537962%6133房276-30021635%1600万-100%纯水岸14、15期（拼合）4房306-373102%2200万顶层复式415-54181%1500万-海上世界双玺1203房220120100%90%2500万4房1596217%100%4房170-17619653%100%君汇新天370800万-1100万4房2028022%95%5房220329%2房140568%3房14011216%100%三湘海尚7164房17036053%800万-1200万4房20711216%81%5房227396%3房8910018%4房143-14514025%100%鸿威海怡湾594540万-1000万4房165-17030053%顶层复式255244%97%3房180-1947631%鲸山觐海2433房201-2237732%900万-1200万68%复式4房299-3269037% 【纯水岸14,15期】主力面积在230-300㎡，总价1600-2200万元之间，总价存在可替代性，13年8月份开盘销售8成纯水岸14、15期户型配比项目名称面积套数比例客户分析：从客户的置业目的上看，基本都是自住客户，227-27537962%主要是改善性换房与为儿子购买婚房；从居住区域上来说，主要是以南山、福田客纯水岸14、276-30021635%户为主，部分宝安、罗湖客户；其中南山区客户15期306-373102%主要是华侨城的老业主及南山其它片区，福田的415-54181%客户是要来自香蜜湖与华强北；纯水岸15期2-5栋开盘情况项目名称纯水岸十五期纯水岸14期总共占地面积：31821.79㎡；建筑面积：104000㎡；类型/规模容积率：3.86。项目共4栋，399户纯水岸15期推售户型推出399套（90/70，拼合产品），230－300㎡4－5房。套数销售情况销售超8成 亚太地区高端豪宅发展趋势 【亚太顶级豪宅趋势】香港、新加坡等亚太地区，较多顶级城市豪宅以350-700㎡为主力产品，部分250-300㎡，大面积产品已成为主要发展趋势之一国际/地区项目年份面积单价地段半山司徒拔道（香港太古傲璇2012560-640㎡73.27万元/㎡最贵地段之一）香港太古珒然2013253㎡，413㎡复式18-30万元/㎡半山西摩道百德申山第9区，靠TheMarq2011278-579㎡27-36.4万元/㎡乌节路352-384㎡；375-497㎡复式；总价0.88-1.19亿，阿摩园1A地段，近嘉峰豪庭2012顶复1329㎡顶复3.26亿乌节路新加坡BOULEVARD2012418㎡20-25万元/㎡临近乌节路HamiltonScotts华彬汉2013256㎡、299㎡、655㎡18-22万元/㎡乌节路ScottsRD上美登2012吉隆坡最著名的心脏吉隆坡Oval348.39㎡3房、706.6㎡5房25万元/㎡地带2012TheRitz-Carlton住宅：约128—259㎡；公寓：湄南河和伦披尼公园泰国25万元/㎡Residences56—77楼，约345—702㎡之间 【国内一线城市-北京】北京顶级高层豪宅别墅化，主力面积以320-600㎡为主，甚至部分产品达700-800㎡，市场价格最高可实现16万/㎡北京大尺度高端豪宅项目汇总650㎡均价（万元类型代表项目面积区间（㎡）600㎡/㎡）550㎡240-380（主北京星河湾6.5（二手）力）、530-570500㎡450㎡顶级合生霄云路8号450-53011住宅400㎡钓鱼台7号院320-60013禧瑞都370-40013350㎡300㎡140-347、206-励骏华庭10供应面积509250㎡主要集中金茂府380-3908.5200㎡在320-600昆仑公寓420-70016（二手）㎡顶级150㎡国际柏悦府549-8497-11（二手）公寓100㎡钓鱼合生霄禧瑞万科昆仑万科大都会342-55711-15台7云路8都大都公寓号号会 【国内一线城市-上海】上海顶级豪宅也以300-430㎡大面积产品为主力，市场价格实现均在10万/㎡以上650㎡上海大尺度高端豪宅项目汇总供应面积600㎡主要集中面积区间均价（万类型代表项目550㎡在300-430（㎡）元/㎡）500㎡㎡（431-434）汤臣一品16（595-600）450㎡400㎡中粮海景壹308-34013顶级号350㎡住宅绿城黄浦湾280-40014300㎡翠湖天地320-68010（二手）250㎡200㎡国信世纪海198-34310景150㎡凯德茂名公247-35012-15100㎡馆汤臣中粮海绿城翠湖国信凯德一品景壹号黄浦天地世纪茂名湾海景公馆 【国内顶级豪宅发展趋势】房均面积的全面扩大，极致舒适度的全面提升，深圳湾一号和深业上城出现了一定的萌芽180平米地区典型项目户均面积房均面积段120平米北京星河湾300、540100－124100平米北京合生霄云路8号500104－110上海深圳万科大都会48090平米106－180汤臣一品430、60080平米99－108上海中粮海景壹号32085－11070平米绿城黄浦湾35074－130深圳湾一号430104－109从房均面积来看，深圳豪宅的舒深圳适尺度开始达到北京/上海等超一深业上城35088－106线城市 小I.“小户快走，大户慢走”：从市场实现来看高端公寓中100-结200㎡偏小户型产品走量快，超过400㎡的户型走量慢；II.“公寓与住宅存在总价替代”：高端公寓和住宅在总价上存在一定程度上的重叠，随着产品日益趋同，客户也会对二者的产品认识更加一致。III.大户型和高舒适度的发展趋势：从北京、上海以及亚太地区豪宅发展规律来看，深圳高端公寓产品也会向更大面积区段，更高房均面积发展