朗钜天域市场环境研究初步成果汇报

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1、“朗钜·天域”项目研究初步成果汇报二零零六年七月一日研究目的“朗钜·天域”项目规划开发土地面积达到了1500亩，预计需要5－6年时间完成开发。结合朗钜公司和天津宏观环境的背景，我们力图通过全面的市场环境研究为项目在较长的一段时间内的操作、决策提供一个可参考的依据。研究线索通过深入研究房地产行业及相关的宏观经济、城市发展、市场需求、政策影响等各个方面，完整的呈现天津市房地产市场状况，并对其发展方向做出理性的判断；在了解需求市场的同时，关注行业发展和产品供给，为自身寻求准确的定位，以减小决策的主观性风险；在上述工作的基础上，结

2、合区域的发展和项目自身要求，为项目设定可选择的开发模式和节奏，形成项目操作的清晰思路。研究内容①天津宏观经济研究②天津城市发展研究③天津房地产市场研究④东丽湖区域发展研究⑤政策环境研究⑥产品研究⑦市场竞争研究⑧市场需求研究⑨项目整体开发模式⑩二期开发模式设定二期开发模式设定项目整体开发模式市场竞争房地产市场状况市场需求产品研究政策环境城市发展方向区域发展宏观经济初步研究成果◆增长的势头强劲，十一五值得期待；四大特点◆产业结构优化，特色经济功能凸现；◆社会家庭收入模型变化意义重大；◆重点项目的巨大带动作用。宏观经济增长的速度

3、强劲宏观经济■2005年GDP总值3665亿，同比增长14.5%;2006年一季度860.34亿元，同比增长14.2％；■十一五期间全市将完成固定资产投资11700亿元以上。产业结构优化，功能定位突出宏观经济■现代制造和研发转化基地；■北方国际航运物流中心；■离岸金融中心。人均收入模型的变化——葫芦到梨的变化宏观经济重点项目的巨大带动作用宏观经济■100万吨乙烯项目；■空中客车项目；■派拉蒙项目■……对本案的影响宏观经济◆区域重要性凸现；◆扩大目标客户群体；◆宏观经济的关联风险降低；◆地块因经济活跃而升值潜力巨大；◆重大项

4、目的关联性思考。城市发展研究◆城市的发展沿革及文化脉络；◆城市发展方向及新生城市功能板块；◆现代化交通网络的影响力；◆城市化进程特点。理解天津的四个方向城市发展研究城市发展沿革津卫县埠府市城市发展研究城市文化脉络漕运文化殖民文化市井文化海洋文化城市发展研究城市发展方向及新生城市功能板块城市发展研究现代化交通网络的影响力■11条城市轨道交通连接各城市功能板块；■新建3条高速铁路和2条高速公路，提升城市辐射能力；■“两环、两横、两纵、两条连络线”的快速路系统，打通城市“任督二脉”；■扩建机场港口，强化北方物流中心。城市发展研究

5、城市化进程特点■早期环线扩张；■近期现代化交通催生新兴生活片区；■发展方向：卫星城镇、城市次中心、功能中心；■农村城市化率达到46.5%。城市发展研究对本案的影响■产品的性格暗合城市的性格；■项目的主题文化符合目标客户的文化认同；■城市发展模式的改变，影响项目的价值塑造；■新城市交通节点的出现，。项目操作思路跟跑策略打破思维定势◆跟跑谁？◆怎样跟跑？跟跑策略打破思维定势领跑与跟跑◆东丽湖片区的现状：万科的标杆作用◆天津市房地产的现状：顺驰的价格，万科的产品◆新兴片区的规律：标杆拉动，众人拾柴◆金地天津策略的启示跟跑策略打破

6、思维定势加金地项目规划和户型设计图加金地项目规划和户型设计图◆打破政府规划的引导定势。◆打破项目竞争的差异化定势。◆打破高端市场的消费定势。◆打破商业街区的形态定势。◆把握节奏与成本的有机结合。跟跑策略打破思维定势从旅游度假→新城镇从第二居所→第一居所从纯居住→适度商务，产业复合打破政府规划的引导定势打破项目竞争差异化定势从差异竞争→跟跑双赢■高端市场不等于大面积豪宅■风景物业不等于低密度别墅打破高端市场差异化定势■社区商业不一定要成街可以是邻里中心■社区商业的尺度与开发节奏租售组合打破商业街区形态定势■对片区发展的预见界

7、定物业类型的安排■片区公用物业的节奏与资金安排把握节奏与成本的有机结合规划要点——尺度车道、步道、建筑之间、景观之间尺度的控制。楼层控制楼间距。规划要点——园林以树为特色，呼应水、湖。以中央森林带动景观节点。规划要点——地势地势改善空间结构。地势丰富建筑关系。规划要点——建筑关系大开放、小围合，交流与私密融合。规划要点——容积率一期别墅0.8~1.01~1.51.5~2功能组合——生活配套社区医疗；社区俱乐部；保姆公寓；西餐厅及购物超市；功能组合——商务配套小型酒店或会所服务式公寓（具有会议功能）。

8、别墅式商务办公物业。功能组合——产业复合软件产业办公场所。创意产业办公场所。产品——风格住宅：三层洋房＋四层公寓；商业配套：小尺度低层配套物业；商务配套：低层商务服务办公物业；产品——户型面积洋房公寓房型面积面积房型三房120～135四房80～100二房复式130～145160～180三房1