a小区房地产项目的可行性研究

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1、第1章绪论1.1课题研究背景及意义房地产产业因其本身所具有的产业链长、融资量大、涉及面广等特点，己经成为我国国民经济的重要支柱产业之一，其发展动态现已成为社会各界的关注的焦点。我国房地产产业历经30多年的快速发展，房地产业在经济、社会、环境等方面成效显著。1980年邓小平提出了我国城镇住房制度改革的构想。1991年6月国务院下发了《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国W991J30号），为住房制度改革明确了方向。1993年，三中全会审议通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，开始了中国住房制度改革。1997年为了应对亚洲金融危机，

2、刺激居民住房消费成为中国当时扩大内需的主要措施，推进住房制度改革，进一步促进国内房地产市场的发展，上升到了推动中国经济发展、扩大内需的战略高度。中国以商品住房为主体的房地产市场在一系列政策措施的作用下逐步形成。2008年，面对全球金融风暴，刺激居民住房消费再次成为我国当时扩大内需的主要措施，导致2009年国内房地产价格快速大幅上涨，为了维护房地产市场正常秩序，政府采取了相应的宏观调控措施，收效不明显。2010年为了进一步抑制房地产价格快速上涨、防止房地产市过热，出台了一系列调控措施，首先取消了优惠税率并征收住房转让营业税。年初国务院还下发《关于促进房地产

3、市场平稳健康发展的通知》，即房地产市场调控“国十一条”；随即国资委要求有关央企退出房地产市场；同时国务院进一步对房款首付比例，房贷利率作出调整；紧接着又下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新国十条。同年9月各相关部委再次出台新国五条，对房价上涨过高的热点城市限购。11月，国家住建部与外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，对境外个人和机构实行限购。2011年出台一系列的政策抑制房地产市场价格的过快上涨和控制通货膨胀，让经济投资规模保持一定程度的放缓。典型的调控政策：银监会要求继续实施差别化房贷政策；2011年1月27日个人

4、住房房产税改革（上海、重庆试点）；5月出台《商品房销售明码标价规定》以规范市场价格。7月国务院再次耍求对房价上涨过高的热点城市限购。同时发布土地市场”国五条”，强化土地调控。全年，共上调了6次存款准备金利率，上调了公积金存贷利率和银行存贷利率；从多方面措施加大了购房成本，打击投机购房，抑制房价。2012年国家为保持宏观经济稳定，促进房地产市场健康发展，对房地产政策进行了调整和完善，但是总的调控基调没有改变。年内央行2次下调存款准备金率，同时下调了存贷款利率，对房地产市场发展起到了积极作用。2013年，随着房地产限购、保障房建设、不动产登记继续推进等调控政

5、策不断深入，不同城市的房地产市场调控政策开始出现分化。根据“国五条”要求，各地方房地产调控的实施地细则相继岀台，政策方向明确，继续维持“有保有压”的调控政策不改变。由于2013年下半全国各城市房地产市场走势出现分化，各地方调控政策导向也开始出现分化，至今年上半年，部分城市已经悄然取消了限购。房地产项目投资是典型的不动产投资，尽管我国房地产市场经过多年的发展，市场已逐步成熟和规范，但房地产项目投资依然存在着项目开发周期长、资金投入人、投资风险高等固有的不足。特别是在我国针对房地产市场不断出台宏观调控政策，宏观经济走势不明，房地产市场整体出现下行趋势的背景下

6、，G市定向型开发的A小区所而临的投资风险和压力进一步加人。如何正确决策以确保项目的投资收益，有效规避项目投资风险，在项目开发前对项目进行可行性研究为项目的投资决策提供可靠依据显得尤为必要。1.2国内外研究现状综述项目可行性研究需耍以项目全局为出发点，对市场进行全面、系统、深入地分析与预测，并对项目投资的可行性、存在的风险、获利水平、对环境的影响以及对国民经济的贡献等进行评估分析，为项目融资、审批、立项等提供全面的决策依据。西方发达国家通过对项目的可行性研究和运用，已经实现令人嘱目的成就，而我国对项目的可行性研究起步较晚，尤其是对制造企业的牛产性改、扩建项

7、目的研究较少，与发达国家相比还有一定的差距。1.可行性研究国外研究现状可行性研究作为一个专门的学科或者学科领域，最早起源于西方。一般认为可行性研究经历了以下三个发展阶段。(1)早期产生与发展阶段(1780-1930),在18世纪末期，杰明•富兰克林(Benjamin.Franklin)对其研究的项目使用费用一效益计算(Cost-BenefitCaculation)或公正代数法(MoralofPrudentialAlgebra)进行分析与评价。在1844年的时候法国的工程师(JulesDupuit)认为当时已有的关于项目评价的概念是模糊的，在其《公共工程项

8、目效用的度量》的论文中提出了公共项目的评价标准，这一评价方法延续了近一个世纪。(