论《物权法》实施后的善意取得

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1、论《物权法》实施后的善意取得一、问题的提出〔案情）被告张某与第三人陈某是夫妻关系，笫三人氏期在外工作，且不常冋家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又添加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某屮介公司要求出售该房。原告李某欲买房，也在该屮介登记。经屮介撮合，双方以10万元价格成交。之后，屮介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，且己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死广，要求撤销原

2、告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。就本案来看，让与人（即被告）无处分该房屋的权利，但由于她隐瞒事实真相，而且提供虚假证明，才导致原告误认为被告冇权处分该房屋，而且原告也尽了最大的注意义务，屈于善意受让人的范畴，同时，原告基于买卖合同这一法律行为冇偿地受让了房屋，并与被告到房屋管理部门办理了过户手续，领取了房屋产权证，实际占有该房屋居住已达两年Z久，其能否取得该房屋的所有权取决于我国的善意取得制度是否适用于不动产，即各方当事人发生

3、争议的标的物一房屋，是否可以适用善意取得制度。我国就不动产能否适用善意取得制度，在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定,学界争论颇大，主流观点是持否定态度的。此种立法及理论上的不明导致了审判实践上的混乱。新颁布施行的《中华人民共和国物权法》可以说是我国民法体系中一部里程碑式的法律，在这部法律屮确立了许多新的重要民事法律制度，不动产物权的善意取得制度就是其中一项重要制度。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追冋；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所冇权：（-）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（

4、三）传让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上案例屮涉及的问题用《物权法》的该归定来解决就不会存在任何争议了。案中的原告受让不动产房屋主观上是善意，即他有理由信赖第三人有权处分该房屋，并以合理的价格转让，且办理了房屋转让登记，他就取得了该房屋的所有权。案中第三人陈某的损失有权向本案中的被告张某追偿。二、不动产善意取得的概念性界定传统的善意取得概念，将标的物限定为动产，一般表述为：无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返

5、还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。本文描述的不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领威，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。综上，我将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即吋取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。三、对不动产善意

6、取得的态度及其评析我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：“非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力”。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，屈于非法转让，不具有法律效力。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法中请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”2003年6月1FI起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案的运用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的

7、交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”，该条并没有改变登记作为不动产物权产生，变更的生效要件的立场，只是针对我国缺乏健全规范的登记制度的现状，明确责任、风险承担的做法。至于我国目询的登记机关是实行形式审查还是实质审查，尚存争议。但主流观点认为我国宜釆用实质审查主义。根据对我国现行登记制度的分析，我们可以清楚地看到，在我国现行的