海德名园项目营销策划报告

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1、目录一、前期工作总结1.1经济技术指标1.2市场环境分析1.3SWOT分析1.4主要卖点总结二、定位分析2.1口标客户定位分析2.2价格定位分析2.3市场形象定位分析三、销售分期建议3」销售组团3.2销售次序建议四、入市营销策略4」入市重八、、•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••4.2PR&SP活动方案五、销售执行计划5.1销售

2、进度安排及阶段划分...5.2销售道具准备六、推广费用建议6.1总体推广费用框算6.2推广费用各阶段分酉己6.3春节前推广预算构成？?海德名园项目营销策划报告一、前期工作总结1・1经济技术指标木案由39幢多层、71幢联排、1幢会所、2排商铺及2个地卜停车库组成。总建而14.89万平米，总居住人口1040户。名称数量单位占地而积201980m2建筑面积联排别墅46394m2多层95761m2会所、商铺6249m2容积率0.74万m2/公顷建筑密度23.6%绿化率43.5%总户数联排别墅230户公寓810户总居

3、住人口3640人停车车位地下停车92辆联排室内停车位230辆室外路面停车位367俩1.2市场环境分析纵观松江房地产市场，特别是住宅市场，在新城与老城冇着较为明显的产品差异，新城区个案无论在产品形态、立面风格、社区配套、环境营造、产品包装等方面均高于老城区个案，近年松江老城住宅开发量远远小于松江新城，市场占冇份额也相当低。通过对区域市场的总体特征冇了全而了解和把握的情况下，以错位竞争迎合客户需求，将会成为本项目在激烈的市场竞争中的致胜先诀。121松江房产发展的主要依托任何集屮性的区域房产发展，都依托于一定的地

4、理条件或资源优势。松江房产发展主要依赖并继续依赖以下几个客观条件的存在：与上海中心城区适当的距离；沪青平公路、沪松公路、沪杭高速、同三国道等快速干道带来了便利交通；区域内帑集的水资源以及稀缺性的余山山水资源；一城九镇的整体发展计划为该区域带来巨大的经济增长点和新的市场兴奋点；松江工业区构成的产业支撑；122松江房产的主要热点板块松江房地产的发展集中在松江中心城区及以北靠近闵行的区域，主要分布在松江新III城区、九亭、新桥、洞泾、泗泾、余山等行政区域。近年來，随着上海城市整体规划及工业布局的整体发展，松江房地

5、产市场迅猛增长，依托不同的价值支撑点逐步形成了儿个具有特色的房产板块，如下表：区域价值支撑物业类型代表九亭、新桥近郊优势、交通优势屮低档别墅、排屋低密度住宅泗泾、洞泾水资源、生态、历史文化中高档别墅松江新城区整体规划、大学城发展核心的确立英伦风貌区别墅等低密度住宅余山稀冇余山山水资源高档别墅对123松江新城区商品住宅市场特征概述松江新城区是市委、市政府决定“十五"期间唯一重点建设的新城，总规划面积40平方公里。98年至今，首期12.2平方公里区域已开发完成，绿化覆盖面积达5.6平方公里；其中商品住宅开发总量

6、已逾70万平方米，销售率达到95%以上，多层均价已经突破3300元/平方米。市民对新城的建设充满了信心，新城已日渐成为松江人购房的重要区域，并月•即将成为首选区域。松江新城区房地产市场历经近五年的发展，主要有以下特点：住宅开发由南到北梯度发展生活配套设施是普通商品住宅重要的构成部分，也是居民购房所看重的主要因索。为了依托老城成熟的生活配套以弥补新城之不足，故新城住宅开发从南到北梯度发展。生活配套设施尚未跟上住宅建设步伐98年至今，新城市政道路建设已初具规模，行政屮心、施贤公园等大规模市政工程也基本完工。但是

7、生活配套设施，例如商业、交通、娱乐等较为稀缺，虽然部分大型商业项目已经陆续开工，但己入住居民深感不便。未来住宅功能分区明确新城区未来住宅开发将集屮在方松路西侧以英伦风貌区（别墅区）和大学城周边普通住宅区域，不同居住功能分区相当明显；而方松路东侧地块开发除已建商品住宅外主要以交通中心、商业中心模式出现。住宅建筑风格以欧式为主，与老城区形成鲜明对比新区住宅建设以欧式风格为主，无论英伦风貌区屮Z别墅，述是英他在建或已建商品住宅，欧式元素运用相当广泛。此与老城区建筑之中国明清风格形成鲜明对比。规划与营销理念同上海市

8、区一致新区各新建住宅的规划起点和营销理念明显高于老城区，组团建设、立面设计、售楼处布置、和楼书设计都按照上海市区最新的模式操作。外來开发商的实力与水平高于木地发展商。涨幅巨大，平均售价已经超过老城区从2000年至今，新城区多层商品住宅销售均价从1700元/平方米上升至目前的3300元/平方米，增长了近一倍。由于近年新建商品住宅的规划水平和建设水平都高于老城区，并且居住、投资前景看好，故现新城区住宅的平均售价已经超