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1、财富广场裙楼商业.招商执行方案一、项目介绍及其定位7/16/20212同致行.商业部项目概况占地12358平方米，商住用地规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米）裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米，带27000平方米的商业广场和一层地下室。项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街7/16/20213同致行.商业部裙楼市场定位经营内容定位以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档业态
2、定位主题商场——服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场商家定位省内外品牌商家和当地经营商户7/16/20214同致行.商业部定位描述以女性为主要消费对象的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的主题商城7/16/20215同致行.商业部裙楼产品设计:楼层经营功能规模及其面积比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服饰、餐饮、银行等3000、占13.04%F1女性主题商场4000平方米占47.83%F2女性主题商场7000平方米F3休闲吧、娱乐城7000平方米、占30.43%F4会所、高档酒楼3000平方米（转换层
3、）最后面积有待建筑设计方案的确定7/16/20216同致行.商业部裙楼商场命名东方时代商业广场——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出**商场——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源建议采用“**商业广场”模式命名，对其专门会议讨论7/16/20217同致行.商业部商场怎样才能成功:商场成功基本要素商场质数条件商场市场定位商场营销推广策略商场管理服务经营者的实力可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。7/16/20218同致行.商业部租金定价:体
4、现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法7/16/20219同致行.商业部市场租金价格体系1～3层租金均价为62.72元/平方米其中：1/F：95.27元/平方米2/F：61.93元/平方米3/F：30.97元/平方米注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50%另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定7/16/202110同致行.商业部经营管理模式的定位首选——整体引进大商家
5、备选——自营招商发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理7/16/202111同致行.商业部二、招商方案7/16/202112同致行.商业部招商方案的提出方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司7/16/202113同致行.商业部方案A剖析图发展商大商家整体出租物业管理经营管理财富广场商业裙楼成熟的经营品牌中高档服装百货消费者7/16/202114同致行.商业部方案B剖析图发展商小商家散铺出租物业管理经营管理参与经营财富广场商业裙楼新兴的
6、卖场品牌中高档服装百货消费者7/16/202115同致行.商业部指标招商难度租金收入返租压力销售影响定位相关性经营条件经营风险方案A较难小高利好很好要求高小B较易大低一般一般一般要求大招商方案定性分析7/16/202116同致行.商业部招商方案定量分析方案AB单位说明相关销售方式分割返租销售整体、大面积发售或以租代售计量指标租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%销售总额163,560,600147,204,540元销售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%营销费用3,271,2123,6
7、80,114元招商+销售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B07/16/202117同致行.商业部方案对销售的优劣分析方案优势劣势A销售额较高客户源丰富单个个体销售实现容易销售不畅预期收入无法实现招商力度和效果不易控制发展商垫付租金众多业主与经营者的沟通协调经营运营风险的转嫁给了开发商返租的财务压力B无返租财务压力无招商压力无后期经营风险资金回笼快速(整体性的)售价较低(一般在70折到82折之间)表面看回笼资金总额少客户源狭窄不易成交交易谈判难度大7/16/2
8、02118同致行.商业部方案优选结果方案A＞方案B7/16/202119同致行.商业部三、招商
