合富辉煌安徽铜冠一品江山全案营销策划案.ppt

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1、铜冠·一品江山全案营销策划案合富辉煌房地产（安徽）铜冠事业部2011年8月谨呈：铜冠地产集团——铜陵市最大城央大盘——铜冠地产升级力作，领袖大盘时代——产品量相当于铜陵市2010年全年总销量——居于2010人口增量仅216人的古铜都——将在调控政策持续白热化的时代耀世登场竞争不可避免，营销压力已在逼升。作为这个城市以及铜冠地产的标杆之作，我们在运作此项目时，需要站到更高的位置，和即将进住项目的尊贵客户一起看江水奔流。铜冠·一品江山——深耕铜陵25栽，以“满足用户需要，追求一流品质”为运作理念，以人为本、精益求精。截止2010年底，累计开工面积148万m2，竣工面积122万m2，竣工住

2、宅12141套，完成投资21.41亿元，实现销售收入21.9亿元，利税4.5亿元。铜冠房地产集团2003年1986年2005年2007年2011年起航调整改革整合发展腾飞“铜冠·映湖山庄”、“铜冠·阳光山水”、“铜冠·书香苑”、“铜冠商业广场”、“铜冠花园”、“铜冠·三江明珠”、“铜冠·一品江山”、、、、、我们需要更大的突破！一切，从【铜冠·一品江山】开始，一步一步，我们踏实地创造着奇迹。市场背景分析项目属性分析整体定位营销与推广推货节奏营销推广策略价格定位VI形象展示营销推广建议全盘销售策略SWOT分析形象定位销售现场客户定位首期推货策略项目本体解读城市发展背景研究竞争性因素扫描宏

3、观市场大势本地市场研判项目卖点研究项目价值分析立足本位一、城市发展背景研究人均GDP全省第二，市区人均GDP全省第三，经济基础强劲，房产市场开始向改善型过渡。2010年铜陵人均GDP约63000元，市区人均GDP全省第三。按照人均GDP与房地产发展水平之间相比较，铜陵房地产市场目前正处于稳定发展阶段；铜陵城市人口基数小、城市化率高的市情，决定了铜陵住房需求的独特性，即以改善型需求占主导。第二产业主导经济发展，产业成熟。三个产业集群、四大基地、三大接续产业规划符合“承接产业转移”政策重点打造三大产产业集群依托铜陵独特资源优势，大力发展铜产业集群、电子产业集群、纺织服装产业集群，构筑铜陵

4、特色优势产业；发展四大基地构筑全国最大的铜产品加工制造和集散中心、全国重要的电子信息基础材料产业基地、硫磷化工产品基地和水泥建材制品基地等四个产业高地；培育发展三大接续产业培育和发展一批具有市场优势、区位优势和竞争优势的新兴接续产业，装备制造业、新材料工业、生物医药工业。——铜陵市2003-2020产业发展规划根据城市产业结构与城市房地产市场发展关系：第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象；第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量2010年铜陵城市化率71%，居安徽省前列，但人口基数低，城市规模较小，房地产市场容量有限。铜陵市域人口

5、近年增长数量有限，且增长速度呈现下滑趋势，从06年1.23%下降至2010年的0.03%；2010年底铜陵人口总数为74.01万人，比上一年增加了200人，最近四年，铜陵人口净增总数不足10000人，呈现急速下滑的态势：。市区人口近年有相对一定比例增长，但总增长数仍然有限，7年间铜陵市区人口增长仅为6万，年平均增长不到1万人。城市规模较小决定了城市房地产市场规模发展有限，基本上限制了房地产企业走大规模高速度的发展模式。到2020年，城市人口将达到80万人，城市建设用地规模控制为80平方公里；到2030年，市中心城区城市人口规模为100万人，城市建设用地规模控制为100平方公里。———

6、铜陵市城市用地规划数据来源：铜陵市统计年鉴铜陵人均可支配收入呈快速增长态势，居民消费潜力逐步增强，但消费方向需加以引导。收入增长较快：2010年全市城镇居民人均可支配收入达到18690元，同比增长11.5%，农村居民人均纯收入7266元，比上年增长17.3%。2010年铜陵市人均可支配收入比全省平均水平（15788元）高出2902元，增幅位居十二位。即期消费意愿不强，长期消费能力可观：整体消费支出增长率变化呈下滑态势，居民消费意愿不强；高储蓄：2010年，铜陵市人均人民币储蓄存款余额为29041元，同比增长15.97%。数据来源：铜陵市统计年鉴结论一：因铜而生的工业强市，城市居民消费

7、力可期，可引导空间大；结论二：城市人口基数低、增速慢，城市规模小，房地产容量有限，本地客户换房需求仍为未来市场主流；结论三：未来产业结构优化将成为铜陵房地产市场发展的助推器，中高端以上消费人群将不断丰富。认清形势二、宏观市场大势政策引导楼市，研究我国当前的房地产市场，必须从严厉的市场调控政策开始2011影响楼市政策扫描分类时间政策要点房产政策1月26日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策