资产评估学课件.ppt

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1、一、机器设备评估概述机器设备的定义与评估特点在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。具有通过组合形成系统的特点属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于动产类资产，不受区域因素影响专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与贬值比较难以确定，工作量大更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述机器设备的分类按现行会计制度分类——6类按固定资产分类标准分类——94年国家标准按机器设备组合程度分类——单台、机组、成套机器设备工程技术特点分类——通用、专用、非标准确定评估范围注意事项机器设

2、备和土地、房屋及构筑物之间的关系机器设备和无形资产之间的关系机器设备和流动资产之间的关系接受委托阶段评估准备阶段现场工作阶段对设备进行分类逐台核实评估对象设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度)评定估算阶段确定设备评估经济技术参数撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿评估报告的审核和报出阶段二、机器设备评估的基本程序三、成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济型贬值机器设备重置成本含义复原重置成本更新重置成本直接成本间接成本机器设备重

3、置成本的具体构成项目成本法在机器设备评估中的应用重置成本的估算细分加和法价格指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算细分加和法1.外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本重置成本=CIF×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费CIF=FOB+途中保险费+国外运杂费机器设备重置成本的测算价格指数法对于进口设备分别用两国货币支付的情况，需要通过两个价格指数分别计算没有考虑技术对设备重置成本的影响规模经济效益指数法(同前)（二）机器设备实体贬

4、值的估算实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率=设备重置成本×(1-成新率)观察法：机器设备实体性贬值评估参考表比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。机设的三个寿命：物理寿命：机设开始使用→报废技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰经济寿命：机设开始使用→经济上不合算总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。机器设备实体性贬值的估算修复费用法注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注意其中是

5、否有功能性贬值或经济性贬值因素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率（三）机器设备功能性贬值的估算超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数（注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值四、市场法、收益法在机器设备评估中的应用市场法直接匹配法可比因素比较法成本百分率比较法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆

6、等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估第四章建筑物及在建工程评估建筑物评估概述建筑物价格及其影响因素建筑物评估的方法成本法收益法市场法在建工程评估一、建筑物评估概述土地的特性自然特性：位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性经济特性：供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性土地使用权土地所有权与使用权相关概念：出让、转让、出租、抵押土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。二、房地产特性空间位置固定风险转移能力差个别性形成的重要原

7、因长期持续使用——通过修缮延长经济环境可改变受政策、环境影响明显有保值、增值趋势投资数额大、周期长，风险大地价是地租的资本化地价是权益价格地价具有增值性地价与用途相关地价具有个别性地价具有可比性三、地价的特征四、房地产价格种类按实物形态划分﹡土地价格基准地价标定地价﹡建筑物价格——不包含土地价格商品房价格﹡房地产价格经济适用房价格动迁房价安居工程房价限价房价格房地产价格种类根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格（一

8、）经营性房地产用地出让方式主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。1、挂牌出让的优缺点最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素