基于养老地产PFI融资模式的风险分担研究_刘玉峰.pdf

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1、房地产金融CHINAREALESTATE基于养老地产PFI融资模式的风险分担研究111刘玉峰，李正伟，张琦（1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045）摘要：养老地产的融资问题已经成为制约其发展的一大瓶颈。本文针对养老地产运用PFI模式的风险分担进行了探讨，初步分析了养老地产采用PFI模式的风险分类和利益相关者，指出该项目风险设计主要考虑公共部门和SPC公司，并依据风险分担的原则进行了风险分担设计。关键词：养老地产，PFI，风险分担中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2012）06

2、-0062-66收稿日期：2012-04-18随着社会的发展，我国面临着严峻的老龄化并进行风险分担的设计，为政府参与养老地产的形势。在2006年初,我国60岁以上的老人就已管理提供一定的参考。经达到1.3亿人。随着老年人需要的日益增加，社PFI（PrivateFinanceInitiative)是一种会养老将成为养老保障体系重要的组成部分。养新的民营资本参与公共投资项目的融资模式，自老地产作为社会养老的一种形式，近年来在国内从1992年英国首次提出后，在发达国家进行了广发展迅速，但目前我国养老地产还处于起步阶段，泛运用

3、。相关文献的研究成果主要包括PFI的内融资问题已经成为制约其发展的一大障碍。养老涵、PFI的经济分析与评价、PFI的项目管理与决地产不仅注重适老化住宅设计，同时也注重适老策和PFI的制度建设等方面。在项目管理与决策化综合配套，关键是提供适老化的服务。正因如方面，风险管理是研究的热点。PFI和养老地产在此，和其他房地产开发项目不同，养老地产的建筑我国都处于起步阶段，还没有实际运用的项目。设计和经营维护期间成本较高、前期投入大、投资PFI项目一般周期长、投资大、参与主体多、不确定回收期长、面临的不确定性更多，很多企业不愿意

4、因素多，因而承担的风险也很大。PFI引入到养老承担一系列开发风险而退出了养老地产的开发。地产项目中改变了以往老年公寓项目风险由政府因此，对于养老地产风险分担十分重要。本文基于部门单独承担或由企业单独承担的局面。同时，养养老地产PFI融资模式的风险分担研究，分析养老地产也有不确定因素众多、新兴市场等风险，这老地产PFI融资模式的参与方、风险识别和分类，使得养老地产PFI融资模式的风险有别于一般的62学术版2012.6房地产金融CHINAREALESTATEPFI项目。2养老地产PFI融资模式的利益相关者1养老地产PFI融

5、资模式的风险分类在养老地产运用PFI模式时，政府进行项目养老地产PFI项目风险结合了一般风险和自的选择和启动，私营部门组成的SPC公司进行项身特殊性，风险多且复杂。目具体的管理和运营，如项目的设计、开发、融资、项目的系统风险是在项目开发运营过程中项建造和持有经营。SPC公司通过向政府和公众出目外部的、SPC（SpecialPurposeCompany,直译售产品或者服务来获取利润。政府公共部门、SPC为“特殊目的公司”）公司无法控制的风险，主要包公司和公众是PFI项目的三个主要利益相关者，括政治风险、法律及合同风险、金

6、融风险和或有风如图1所示。公众对SPC公司提供服务的满意度险；项目的非系统风险与项目开发运用管理直接是判断PFI项目成功与否的一个重要指标。相关，分为建造风险、运营风险和市场风险。政府公共部门、SPC公司和公众作为PFI项政治风险主要是政局社会的稳定、安定团结目的利益相关者，对同一种风险的判断存在一定和相关体制的改革。PFI项目在养老地产项目的差异性。养老地产应用PFI模式时，政府公共部中，投资大、投资时间长，特许服务合同期限一般门和SPC公司是主要的参与者，公众不承担对项比较长，养老地产和PFI在中国的应用都还处在目

7、的风险，因此，在风险设计时主要考虑政府公共起步阶段，因此，政治风险对于养老地产采用部门和SPC公司。PFI模式的影响不容忽视。此外，养老地产具有3养老地产PFI融资模式风险分担设计规模性，一定范围内项目集中影响项目收益，因政府通过特许经营权或者服务合同承担政治而在一定范围内具有项目唯一性。法律风险是指风险和法律风险，项目公司承担相应的建设风险与养老地产和PFI项目开发运营有关的法律制和运营风险；而环境风险、自然风险、金融风险、不度健全与否、管理完善与否。政府将“社会养老服可抗力风险主要通过项目公司的风险管理技术来务体系

8、”纳入“十二五”规划，近年来相继出台了规避、转移或者与政府共同承担。养老地产作为一《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服种地产项目，房地产开发商承担着融资的责任，同务业意见的通知》等促进老年产业和社会养老发时也承担着开发经营的各种风险。很多公共部门展的规范和意见；国家计委、建设部等相关部门人员错误地认为“要把尽量多的风险转移