经济评价指标与方法.pptx

《经济评价指标与方法.pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第六章经济评价指标与方法判断项目好坏的方法作为房地产投资项目你们认为有哪些？房地产投资项目经济评价指标体系盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标成本利润率销售利润率投资利润率资本金利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收周期财务内部收益率财务净现值动态投资回收周期借款还款期利息备付率资产负债率偿债备付率流动比率速动比率房地产投资项目经济评价指标体系盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标成本利润率销售利润率投资利润率资本金利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收周期1.成本利润率（RPC：ProfitR

2、ateofCost）概念：开发利润占总开发成本的比率公式：RPC=(GDV-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100%RPC:成本利润率；GDV:项目开发总价值；TDC:项目开发总成本；DP:开发利润GDV怎么计算：项目全部销售项目用于出租GDV=总销售收入-营业税金及附加即：净销售收入GDV=净营业收入+净转售收入注：分别扣除营业税金及附加TDC怎么计算：项目总开发成本：是项目开发项目在开发经营期内实际支出的成本项目开发总成本TDC土地费用勘察设计和前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费其他工程费开发

3、期间税费管理费用销售费用财务费用不可预见费DP（开发利润）：开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较：RPC>目标利润率（项目可行）RPC<目标利润率（项目不可行）一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%。RPC（成本利润率）的意义：2.销售利润率概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100%销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润：等于开发项

4、目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润；例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后售

5、价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期），土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）3.投资利润率开发投资置业投资开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。（开发项目总投资与项目总成本的差异在于前者不含财务费用）经营期内

6、一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资*100%将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。4.资本金利润率概念：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。公式：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100%5.资本金净利润率概念：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映

7、投入项目的资本金的盈利能力。公式：资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100%例2：已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。（置业投资项目）6.静态投资回收期概念：静态投资回收期（P′b），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点

8、算起。公式：式中的P′b—静态投资回收期。静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：P′b=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量上式得出的是以计算周期为单位的静态投资回收周期，应再把