曼哈顿广场商业运营情况报告(20100830).doc

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1、百年德化商业运营分析报告主力店经营稳定商业街压力较大——曼哈顿商业广场运营情况报告曼哈顿广场是目前郑州体量最大的城市综合体，也是郑州都市村庄改造的样板工程，其庞大的建筑群、30层100米的顶尖高度、40亿的巨量资金、超8的高容积率，让投资家真正感受到了“闽商”的力量，其创造的“升龙模式”，至今也令同行瞠目咋舌，得到了业界同行、政府官员、央视媒体的高度关注。五年时间，升龙国际在郑州金水东路、郑汴路、大学南路建设了三座城，投入资金超过100亿，其区域影响力不亚于大连万达。曼哈顿商业广场于2009年5月1日投入运营，目前还处在市场

2、培育期，沃尔玛、赛博数码、国美等卖场主力店经营稳定，商业街300个品牌店经营压力较大。一、商业项目基本状况曼哈顿广场是郑州首个大型城市综合体项目，该项目总投资额逾40亿，占地面积12万余平方米，规划总建筑面积达86万平方米，高度为100米5，项目规划有住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等多种物业类型，是一个多元化大型综合体。曼哈顿广场项目分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区，其中，ABE区为商业及住宅部分，CD区为写字楼、公寓部分，F区为公共娱乐及住宅，GH区为纯住宅区。曼哈顿·第五大道是曼哈顿广场的商业名称，22万平米城

3、市中心MALL，是中原规模最大的体验式商业中心，项目以“主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主题文化”为元素，是一个集“美式风情街、大型超市、精品百货、五星级影院、国际金融服务及大型餐饮娱乐名城”为一体的，主题化、多业态、多功能、档次多元化的商业中心。曼哈顿·第五大道共分8大主题区，其中A/B区（美式风情商业步行街）为主题购物休闲区，是中原首个商业双首层特色的名店街，引入国际国内顶尖品牌旗舰店、知名特色餐饮店及休闲娱乐名店，目前成功签约的商户包括肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面等300余家知名商家；C区为国际金融商务区，主

4、要规划为政经名流俱乐部、高档商务精品店、商务金融机构；D区为大型餐饮娱乐名城，主要规划为大型高档餐饮酒楼及高档商务休闲机构；E区为大型主力店区，规划为国际知名品牌超市及专业性市场，已经签约了世界500强、零售巨头沃尔玛超市、国美电器，大大提升项目知名度及商业价值；F区[在建]为主题文化5艺术区，规划为文化艺术名城，涵盖体验书局、五星级影院（奥斯卡影院）等；G区为休闲餐饮区，规划为中原第一美食特色名街，荟萃各地特色风味美食。二、城市地标，位置优势　金水路、未来路与中州大道是郑州市三条绝对的城市主干道，曼哈顿广场正雄踞这三条主干

5、道围合的黄金地带，社区周边拥有多条公交线路，快速公交BRT、地铁一号线规划站点也在附近，便捷的城市交通给予曼哈顿无可复制的城市中心地位。曼哈顿广场西接郑州城区，东连中州景观大道及郑东新区CBD，是连接郑州新老城区的重要纽带，周边毗邻省直机关，拥有无与伦比的地段优势。已经发展成为一个新商圈和又一个城市繁华中心。三、硬件设施完善，品牌阵容强大曼哈顿广场的住宅属现代欧式建筑风格，是郑州最大规模的纯板式建筑结构群。其两条商业街经过顶棚封闭后，显得格外通透，使客流动线更加简洁合理。曼哈顿招商品牌阵容强大，正在经营的品牌有：沃尔玛超市、

6、赛博数码广场、国美电器、中体倍力健身俱乐部、屈臣氏、长江证券、工商银行、招商银行、儿童乐园、必胜客、肯德基、德克士、5味千拉面、两岸咖啡、拉芳舍美食、江汉烤肉、爵士牛排、萨利鹿鼎庄、欧博酩庄、永和大王、木桶三国、阿利茄汁面、利狼、九牧王等多家知名品牌。[曼哈顿商业街区整洁通透]零售巨头沃尔玛超市、国美电器的进驻，大大提升了项目知名度及商业价值。四、主力店经营稳定，商业街压力较大曼哈顿商业广场开业不足一年半，目前还处在市场培育期。位于E区的沃尔玛、国美电器、赛博数码主力卖场经营稳定，给项目带来了客流和人气。项目内的休闲餐饮店面

7、向大众客户，品种全有特色，吸引了周边客流。曼哈顿广场虽然建筑体量大，但住宅项目目前入住率较低，商业项目缺少客流，使商业街商铺经营面临较大压力。整个商业街区客流稀少，商家经营难以维持，一层偏僻位置空铺率10%，二层空铺率20%、约有10%商铺闭店停业。为了维持商业街的“繁荣”，二层商户只在入驻时交过半年租金，管理公司至今未能再收取租金。若强收租金，势必造成二层大面积空场，更担心“多米诺骨牌”5效应攘及一层商铺。多数欠费商户每天忧心重重，撤留决心摇摆不定，担心管理公司随时会清算欠费。目前，管理公司正在推出优惠政策加紧商铺招商，以

8、替代现有欠费商户，实现新的租金收益。曼哈顿商业街商铺招商租费价目表楼层租金（元/㎡）物业费（元/㎡）协议期间优惠措施一16031年1、交三押三，免租三个月。2、签约当月按装修期免租金。二803说明：一层临金水路租金200元，目前无空铺；一层内街租金视位置优劣租金140—160元。物业费3元