2005_海口_盈滨海湾庄园项目_

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1、海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议项目研究顾问工作的阶段划分工作最终成果区域（海口及周边区域）宏观经济背景研究海口市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算整体定位与发展战略终稿补充研究规划设计任务书整体启动策略启动区物业构成和布局建议房型面积配比、配套设施建议海口市房地产市场产品供应总体状况研究本项目启动策略分析本项目物业发展建议研究成功案例启动策略研究根据客户意见对中期报告进行修改补充问题的研究，包括启动区位置以及相关配套的问题参与Atkins概念规划的中期

2、汇报并针对规划方案提出意见第二阶段补充研究报告针对Atkins概念规划的意见第二阶段终稿报告2005/07/212005/09/22第一阶段整体定位与发展战略第二阶段（中期）启动区定位与物业发展建议第二阶段提交终稿2005/11/042项目定位与发展战略回顾及比较分析项目的客户定位总体定位与发展策略纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析3偶得客户本项目的客户定位由于海口市道路提速，现在从市中心到地块的车程由过去的30分钟减少到15-20分钟，这一改变会增大新海口人在此置业的比例。民生内部认购（50套）在一定程度上也降低了

3、启动区市场实现的风险。核心客户重要客户游离客户岛外的投资、度假、养老类客户，比例占60％新海口人，以投资、度假、养老类为目的的客户，比例占20％内部认购及关系客户，占10％项目周边企业或其他客户，占10%4项目定位与发展策略在对目标客户和竞争区域进行分析后，借鉴陌生区域大盘开发成功的关键因素，结合自身资源条件，确立了项目定位，制定了总体发展策略。依托自身的资源，通过规模优势营造新的区域价值，打造坡地特色的生态滨海小镇。设计合理的物业类型比例以及户型区间，通过有效控制总价和产品创新，实现产品的高附加值，扩大产品的购买客户群。借助

4、低地价优势，通过项目的低成本运营，打造高性价比的产品，吸引投资、度假、养老类客户。以旅游度假为主题，第一居所与第二居所相结合的坡地上的国际化原生态低密度滨海小镇5从整体项目物业配比来看，本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区占地面积万/平米占地面积比例建筑面积万/平米建筑面积比例户型范围平米套数套数比例独立别墅59.154%19.5840%220-40065228.8%联排29.127%14.6930%180-25073432.5%花园洋房17.316%12.2425%120-15087438.7%公建配套3.33%2.

5、445%--总计108.8100%48.95100%-2260100%容积率=0.45数据来源：民生海湾庄园项目设计任务书6纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析7民生地块经济测算指标数据的选取需要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断两种方案中哪一种更适合于本项目，并不是完全精确地对本项目进行一个最终的收益预测。地价按实际取地价格5万/亩，总计3283.09万元。经济测算多物业组合小镇方案纯独立别墅方案容积率0.380.25容积率选取依据在整体定位报告中建议的容积率Atkins提出的纯别墅方案的适宜容积率销售率

6、90%80%（取乐观值），作为1600亩的纯别墅大盘，取80%的销售率已属乐观价格别墅4000，联排3500，花园洋房27004000（取乐观值）价格选取依据在整体定位报告中确定的价格同小镇方案的别墅定价，但由于原先资源不好的地块现在建造别墅，所以定价4000为乐观值8按实际地价测算的结果显示纯别墅方案的净利润比小镇方案少5600万元组合式项目纯别墅方案小镇方案基本情况容积率0.250.38总建筑面积/万m210.9516.64收入销售收入/万元35026.1952049.86成本土地费用和开发成本/万元17263.52246

7、34.01销售费用/万元875.651301.25营业税及附加费/万元1786.342654.54总计/万元19925.5128589.8利润利润总额/万元15100.6723460.06所得税（按33％）万元4983.227741.82净利润/万元10117.4515718.24利润率税前成本毛利润率83.2%90.5％税后成本利润率55.8%60.6％经济测算9通过与竞争区域成功项目比较，本项目不具备纯独立别墅成功的最关键因素市场认知由整体定位报告可知，本项目锁定的竞争区域为西海岸片区。类型纯独立别墅型多物业组合型西海岸项

8、目黄金海岸长信海岸水城项目成功的最关键因素1、强势一线海景2、规模小，销售难度不大3、区域价值1、产品品质好2、多元化生活配套3、通过多种物业、户型控制总价满足大量中端消费者本项目的适应性分析1、海景资源不强势2、规模较大，属于郊区大盘3、所在区域没有区域价值1、小镇方案通过