资产评估精选例题.ppt

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1、第二章案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。评估人员收集的信息:(1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。(2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。(3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。分析:由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

2、评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2:某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1989年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为58000元。经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析:由于可以找到待估资产的市场交易案例,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查,2013

3、年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%,则:资产评估值=58000×(1+9.3%)=63394(元)案例3:某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2012年6月,成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月。分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评

4、估值为:资产评估值=365.2×(1—30%)=255.64(万元)案例4:待估资产为某机器设备,其生产时间为1990年,评估基准日为2013年1月。搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年。分析:资产的市场交易案例易于选取,应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为:待估资产成新率=待

5、估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7.5+13)=63%参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算:资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)该待估设备的评估值为:评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)第三章例:某台机床采购价5万元,运输费0.1万元,安装费0.3万元,调试费0.1万元,已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。目前该机

6、床在市场上仍很流行,且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。分析:该机床服役期限仅2年,且在市场上仍很流行,一般来说技术条件变化不大,故用复原重置成本评估较现实。计算过程:机床采购重置全价=5×(1+20%)=6万元运杂费重估价=0.1×2=0.2万元安装费重估价=0.3×(1+40%)=0.42万元调试费重估价=0.1×(1+15%)=0.115万元综合以上各项,该机床原地续用的重置全价为:6+(0.2+0.42+0.115)=6.735万元例:某企业2000年购建一套

7、年产50万吨某产品的生产线,账面原值1,000万元。2005年进行评估,评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线,该生产线2004年建成,年产同类产品75万吨,造价为3,000万元。经查询,该类生产线的规模效益指数为0.7,主要装置70%,辅助装置5%,工艺管道5%,仪器仪表5%,建筑安装费10%,管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为:主要装置5%,辅助装置3%,工艺管道10%,仪器仪表2%,建筑安装费15%,管理费10%。重置成本=3000〔1-(50/75)0.7〕×(1+70%×5%+5%×3%+5%×10%

8、+5%×2%+10%×15%+5%×10%)=2,259×(1+3.5%+0.15%+0.5%+0.1%+1.5%+0.5%)=2,259×(1+6.25%)=2,400万元3、

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