第二章资产评估学___资产评估的基本方法ppt课件.ppt

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1、第二章资产评估的基本方法1本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。2本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。3市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法4市场法收益法成本法类比调整法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值=

2、重置成本×成新率资产评估方法体系直接比较法收益期折现率收益额市价折扣法现行市价法功能价值类比法市场售价类比法价格指数法成本市价法价值比率法5成本法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法6第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一7（二）基本前提：1、

3、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。8（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。9二、运用市场法进行资产评估的方式1．找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。２．找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（１）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（２）地

4、域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（３）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。10市场法评估资产的程序明确评估对象进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。把被评估资产与参照物比较分析调整差异，做出结论。三、市场法的程序及优缺点11优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少

5、可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。12四、市场法中的单项资产的评估方法（一）直接比较法1.基本原理：　　利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。132.适用条件：　　参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为：评估对象价值=参照物合理成交价格或：评估对象价值=参照物成交价

6、格×评估对象特征÷参照物特征144.特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。解：评估对象价值=参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征=10*80/100=8万155.直接比较法的具体种类直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率调整法16（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场

7、价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。17（2）市价折扣法①原理　　以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。②数学式表达资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）18[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%

8、，因此，拟求快速变现资产价值？资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）19习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？20（3）功能价值类比法①定义：　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。功能指的是生产能力，生产能力越大，则