资产评估的基本方法课件.ppt

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1、资产评估学第二篇资产评估实务第五章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第一节房地产评估概述一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保

2、值增值性5、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产

3、物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

4、1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益

5、：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面

6、地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率例题7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑物

7、价格的个别因素第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评