上海崇明房地产市场概况.ppt

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1、1崇明房地产市场概况2崇东崇南崇西崇中崇北崇东功能定位——以生态示范、休闲运动、国际教育为主体的门户景观区；是崇明岛新一轮开发的“桥头堡”产品特征——以览海高尔夫球场为核心的高端聚居区基本成型；客户特征——上海客户为主，江浙人群为辅的高端客群价格——20000-40000元报价（揽海高尔夫）崇南功能定位——全岛人口和产业高度聚集的田园式中心城区；产品特征——公寓+别墅；客户特征——本地居民为主，片区外投资客户数量快速增长；价格——价格呈现快速增长，公寓价格逼近万元崇中功能定位——以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森林区；产品特征——目前项目主要分布在各镇核心区域，数量少且体量小；崇北

2、功能定位——以主题乐园和生态农业观光为主体的乐园旅游区；产品特征——主要集中在海门海永乡，以低端住宅及少量经济联排别墅为主；崇西功能定位——国际会议、滨湖度假为主的东方日内瓦式的景湖会展区；产品特征——无商品住宅项目；市场价值/崇明房地产市场概况崇明五大板块：以生态居住、休闲运动、国际教育为主的崇东板块；人口集聚的田园式新城的崇南板块；以国际会议、滨湖度假为主的崇西板块；以生态农业为主的崇北板块；以森林度假、休闲居住为主的崇中板块3崇明商品住宅市场在2009年前10个月成交、供应以及均价都在比较低的水平运行，从供应来看：2009年前十个月有只有四次供应，两次供应面积过万平米，一次近5万平米；

3、从成交来看，基本前十月月度成交维持在三四千平米范围，7、8月份单月成交超2万平米；从均价来看：前十月基本维持在6000元/平米的水平。自2009年11月至2010年8月份，成交均价明显波浪式增长，可以说目前崇明的商品住宅市场均价在1.5万元/平米-2.5万元/平米之间，供求关系与2009年前十个月大体相同。市场价值/崇明房地产整体运行分析崇明房地产市场发展在时间上可以分为两大阶段：2009年11月以前和2009年11月以后，2009年10月31日长江隧道通车后崇明房地产价格水平进入了迅速上升的发展阶段4崇明公寓市场在2010年2月呈现价格攀升态势，并且发展至今已经较2010年之前进入了更高的

4、水平空间，但市场供应低迷，反观成交量，整体维持在相对较低的水平市场价值/崇明房地产整体运行分析崇明公寓市场在价格方面，2010年2月后进入了更高的水平空间，这主要是由于长江隧道的开通利好崇明房地产市场，隧道开通后崇明与上海本土联系更为紧密，因此提供了崇明房地产市场的涨价突破口。但是在成交量与供应量方面，依然延续着2010年以前的情况：供应量低迷，成交量基本维持在月均4000平米左右的水平。5市场价值/崇明房地产整体运行分析崇明别墅市场在2009年11月后价格突飞猛进，并且供给与成交双双“开动”——在去年11月份以前整体市场别墅无供应，成交亦持续低迷，可见隧道的通车别墅市场是最大也是最直接的受

5、益者崇明别墅市场直接受长江隧道开通的影响——成交量、成交价、供应量三方齐增长，目前整体崇明别墅市场均价在25000元/平米以上，由于前期的快速去化，截止2010年8月份市场别墅供应量不足，成交随着保持在低位运行。6公寓项目名称：嘉年花苑销售报价：6500元/㎡项目名称：中瀛建德苑销售报价：5800元/㎡别墅项目名称：绿岛阳光销售报价：10000-12000元/㎡CRIC认为，长江隧道通车可以说是开启了崇明房地产市场的新时代，“隧桥效应”促使崇明的房地产业进入快车道，房价快速上升09年1-6月公寓项目名称：嘉年花苑销售报价：8000元/㎡项目名称：中瀛建德苑销售报价：7800元/㎡别墅项目名称

6、：绿岛阳光销售报价：14000-16000元/㎡09年10月隧桥通车价格变脸大势带动房价涨幅明显，看好后市上涨预期公寓销售报价平均约上涨：10%别墅销售报价平均约上涨：13%市场价值/崇明房地产整体运行分析7保亿风景水岸览海国际高尔夫堤亚纳昱墅绿岛阳光苑达安御廷江南名都瀛通金鳌山公寓（形象期）富源花苑博园村小区板块划分图田园风光半岛托斯卡纳普罗旺斯绿岛乐活城目前崇明房地产市场的板块划分主要以市镇为单位，如图“崇明三岛城镇体系布局图”中所示：崇明新城（原陈桥镇）为崇明新城板块；堡镇地区为堡镇板块；陈家镇地区为陈家镇板块；凤凰镇所在的横沙岛为横沙岛板块；新民镇所在的长兴岛为长兴岛板块；其余市镇统

7、一构成崇明其他板块，未形成明显的房地产板块。市场价值/崇明房地产板块细分分析就目前而言，崇明房地产市场分为四大板块：崇明新城板块、堡镇板块、陈家镇板块和北湖板块，这4个板块中，后面二者整体定位为休闲型新市镇8达安御廷江海名都堤亚纳昱墅绿岛阳光苑瀛通金鳌山公寓(形象）地理位置位于崇明岛的南岸偏西，张网港以西、三沙洪河以东、长江南汊岸线以北、南横引河以南，总面积约28平方公里。板块属性崇明新城板块为崇明岛门户，政