2010年9月上海商业地产月度监测分析报告.doc

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1、2010年9月上海商办物业销售市场月度监测分析报告一、市场观察——金九月商办物业销售市场的反弹之势得以确立当全市住宅市场毫无疑问的迎来了“金九月”的时候，因今年4月出台的住宅新政而“意外”受到拖累的商业地产销售市场，在这楼市传统的旺季中，又会呈现怎样的市场行情呢？首先，从商业物业来看，全市供求量均创新高；其中，全市商业物业的供应量在上月陡然降至低谷后，本月大幅攀升至36万平方米，环比翻了二倍之多，并一举创下2008年以来的新高；成交方面，全市商业物业则延续了上月的反弹之势，达29万平方米，环比增加4成，也创下2008年以来的第三高点，而

2、与去年11、12月的第一、二高点相比，分别仅相差4％、15％。尤为值得一提的是，本月大宗交易“功不可没”，其中，普陀长风国际娱乐商业中心一个项目就分别占到本月全市供应、成交量的25％和31％。其次，从办公物业来看，全市供应连降三月，成交连升两月；供应方面，全市办公物业供应在经历了今年二季度的高位运行后，进入三季度呈现逐月走低的态势，本月降至14万平方米，创下近6个月以来最低点，同时相比去年的月均供应量也低了1成以上，已处于低位水平；成交方面，全市办公物业的成交量经连升两月后达14万平方米，创下今年的第二高点。不过，这样的成交水平仍不值得

3、欣喜，因为与今年4月的高点相比减少了3成，同时较去年的月均成交量也低了2成，仍还陷在低位的“泥潭”中。最后，从价格来看，全市商办物业的成交均价继续上涨；本月全市商办物业量价配合理想，随着成交量的反弹，全市商办物业的成交均价也继续呈现上涨态势，分别达15463、20414元/平方米，其中商业物业的全市成交均价更是创下了2008年以来的最高点，办公物业也创下近6个月以来的新高，并成功突破2万元大关。不过值得注意的是，与上月两环三区普涨不同，本月推动全市均价上涨的主要动力来自于区域结构的变动（具体见下文的商办物业价格分析）。从上述市场态势来看

4、，一个明显的市场信号就是，全市商办物业成交量已明显摆脱了前期震荡下调的行情，反弹之势已暂时得到了确立。不过在接下来的“银十月”，本月的反弹之势究竟是得以延续，还是“昙花一现”？由于当前商办物业销售市场仍受到房市调控政策的影响、以及信贷收缩、经济增长放缓等不利因素的“牵绊”，因此未来市场的发展态势仍还存在诸多变数。一、商办类经营性用地市场（一）、商住综合用地市场1.数据关注——商住综合用地供应量大幅增加表一2010年9月商住综合类土地挂牌与成交情况幅数（幅）环比（幅）同比（幅）土地面积(公顷)环比(%)同比(%)挂牌5↑3↓135.9↑1

5、63.9↑59.1成交2↑2↓413.6——↓78.2数据来源：上海土地市场从挂牌来看，本月有5幅商住综合类用地推出，环比增加3幅，同比减少1幅；土地面积共35.9公顷，环比增加163.9%，同比增加59.1%。从成交来看，本月成交2幅商住综合类用地，环比增加2幅，同比减少4幅；土地面积共13.6公顷，同比下降78.2%。2.挂牌走势分析——供应量回升，为今年来最高点从今年上海商住综合类土地市场的供应情况来看，一直处于较低的水平，本月供应量明显回升，供应地块数及土地面积均达到今年来的最高点。具体见下图1：图1：2009年9月以来上海商住

6、综合类土地挂牌走势数据来源：上海土地市场1.挂牌地块分析表二2010年8月商住综合类土地挂牌基本信息地块名称区域板块规划用途土地面积（公顷）容积率挂牌总价（万元）航头中心镇A1储备地块外环以外航头居住用地、（商业）17.790031.2-1.653,370朝晖路一号地块外环以外松江新城东区居住、商务办公0.961561.8-2.59,380嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（A09-01、A09-02）外环以外嘉定主城区商业、商务办公、住宅4.189541.633,516嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（E06-1、E06-5、E07-2

7、）外环以外安亭商业、商务办公、住宅8.841461.2535,798盈浦街道淀山湖大道南侧I地块外环以外青浦新城居住用地和商业用地4.114791.5-2.023,455数据来源：上海土地市场从环区来看，本月挂牌的5幅商住综合用地中，全部位于外环外。从区县来看，嘉定区为本月的供应大户，有2幅土地商住综合用地，分别位于嘉定主城区板块和安亭板块。南汇、松江、青浦区各有1幅商住综合用地推出。2.成交走势分析——连续三个月零成交后，首现商住用地成交由于今年上海商住综合类土地市场的供应量一直处于较低的水平，今年前8个月，其中4个月无商住综合类用地

8、供应，因此成交量也呈现跌宕起伏的态势。8月份推出的2幅商住综合用地全部在本月成交，使本月的成交量小幅上升。具体见下图2：图22009年9月以来上海商住综合类土地成交走势数据来源：上海土地市场1.成交地块分析