房地产开发前期流程

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膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅肇膈薇蚅螇羁蒃蚄衿膇荿蚃羂羀芅蚂蚁膅膁螁螄羈蒀螀袆膃莆蝿肈羆莂蝿螈节芈螈袀肄薆螇羃芀蒂螆肅肃莈袅螅芈芄蒂袇肁膀蒁罿芆葿蒀虿聿蒅葿袁莅莁蒈羃膈芇蒇肆羀薅蒇螅膆蒁蒆袈罿莇薅羀膄芃薄蚀羇腿薃螂膂薈薂羄肅蒄薁肇芁莀薁螆肄芆薀衿艿膂蕿羁肂蒀蚈蚁芇莆蚇螃肀节蚆羅芆芈蚅连云港市房地产开发相关流程一、立项批复1、立项申请2、可行性研究报告★3、国有土地使用证4、规划设计红线图5、资质证明、企业法人营业执照副本6、银信部门提供的资金到位证明：达到30%二、规划设计地形图（国地局）规划设计要点（建设局）规划设计方案（设计院）设计任务书（委托方）经建设局批准地质勘察报告施工图（规划设计院）三、建设项目选址意见书1、建设项目规划选址申请书2、意向选址位置的现行性地形图3、已批准的项目建议及批准文件——立项批复◆4、工业项目应附有环评报告和环保部门意见5、道路管线工程应附有走向位置图6、房地产等经营性项目需提供土地招标中标通知书（或成交确认书）、项目相关批准图件以及红线图、规划设计条件。7、其他必要材料及图文等四、规划设计条件1、建设单位申请书2、土地权属证明及宗地图；用地内有地下管线的需提供地下管线图3、用地红线图五、规划设计方案1、建设单位申请书2、建设项目规划设计条件及用地红线图10 1、有地批准文件及用地界址图2、建设项目设计方案文本6套及电子文件二、建设项目修建性详规1、三、建设用地规划许可证1、建设项目《建设用地规划许可证》申请书（自拟请示）2、赣榆县申请定点用地报批表(表格)3、已批准的项目建议书及批准文件——立项批复◆4、建设项目选址意见书或原土地使用证件5、地形图6、规划设计方案四、规划设计方案的审批五、房屋建筑施工图设计1、建筑图纸和节能计算书2、结构图纸和结构计算书3、水、电图纸4、地质勘查报告六、建设工程规划许可证1、三份表格：▲《关于要求审定核发建设工程规划许可证的报告》▲《赣榆县建设工程规划许可证申请书》▲《赣榆县建设工程有关部门审核意见书》目前包括消防大队与气象局★消防部门需送审的资料：①《建筑设计防火审核申报表》②立项批复◆③规划意见——《用地规划许可证》④红线图⑤总平面布置图10 ⑥建筑施工图（包括平、立、剖图，电气图，消防给水图，建筑灭火器配置图）⑦图纸须盖设计单位出图章和防火设计自审章。⑧出具消防设施审核意见★气象局需送审的资料：①《防雷装置设计审核申请书》（表格）②电气施工图、建筑施工图、结构施工图一套③经规划部门批准的总平面图一套（原件或复印件，复印件需加盖建设单位公章）2、《建设工程规划许可证》申请书（自拟请示）3、建设项目批准文件——立项批复◆4、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》5、红线图6、经批准的规划设计方案、建筑设计方案及其审查意见——规划总平面图7、全套施工图纸（报建图）8、有关规费交纳票据（含人防费用）序号交纳部门费用名称费用备注1建设局市政基础配套费70元/㎡此三项费用为行政事业性收费2散装水泥专用金2元/㎡3墙改基金8元/㎡4测绘放线费2594.32元/幢5档案服务费1.5元/㎡6规划技术服务费1.2元/㎡7白蚁防治费2.3元/㎡立项批文◆、总平面图以上为建设系统工程收费（办理工程规划许可证）8人防办人防费28元/㎡①按总建筑面积的3%修建防空地下室。②立项批文◆、人防施工图。9气象费(防雷)气象费图纸审查费0.1元/㎡施工监督和竣工验收费用0.9元/㎡防雷装置总电源9000元/幢分电源1000元/幢10消防大队消防费原则上免费以上10项费用均在办理工程规划许可证过程中缴纳。一、测绘放线：10 1、经批准的总平面图复印件1份（加盖建设单位公章）2、每栋楼底层平面图1份3、放线费：2594元／栋一、图纸审查1、工程规划许可证2、立项批复◆3、勘察报告4、施工图纸：建筑图（附带节能计算书）、结构图（附带结构计算书）、水电图、暖通图、通信、宽带、有线电视、对讲系统图5、图纸审查费二、建设工程项目直接发包相关手续㈠甲方①项目批复——立项批复◆②资金证明——80%（合同造价）③规划许可证——用地规划与工程规划④开发企业的营业执照及资质证书⑤图纸审查报告⑥发包初步方案⑦直接发包审批表㈡乙方①企业营业执照②企业资质证书（施工）③企业安全生产许可证招标使用④项目经理证书及廉政准入通知书⑤施工组织设计⑥工程预算书（施工报价单）㈢施工合同三、招投标合同备案1、项目初步发包方案及其附件2、《施工招标投标情况的书面报告》及其附件10 1、《施工招标评审报告》及其附件2、《中标通知书》5、建设工程施工合同二、建设工程质量监督1、勘察报告、施工图审查报告（审图中心）和立项批复★岩石工程勘察需由发包方（甲方）提供：①立项批复◆，以及用地（附红线范围）、施工、勘察许可等批件②工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图③勘察工作范围已有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料④勘察工作范围地下已有埋藏物的资料（如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等）及具体位置分布图2、监理中标通知书或合同3、施工中标通知书或合同4、工程质量监督费三、建设工程安全监督1、建设工程安全监督申报表（固定表格）2、中标通知书3、招投标合同备案表4、施工合同及施工合同备案表5、安全生产许可证6、施工现场人员意外伤害责任险单（施工单位）7、主要施工机具安全性能（施工单位）8、安全施工组织设计及现场总平面图（施工单位）9、安全员、特殊作业人员安全教育持证情况（施工单位）10、安全员证书原件（要押证）（10000平方以下1名，以上2～3名）（施工单位）11、安全保证金交纳回执证明12、项目部管理人员、组成、监理部人员名单13、安全措施（业主、施工企业技术负责人、监理单位总监签字）四、安全施工措施备案需要的材料1、建设单位派驻工程项目的负责人、安全监督管理人员、负责本工程项目的监理单位人员名册及相应资格证书10 2、企业资质证书、安全生产许可证、工程项目负责人和专职安全员安全生产考核合格证书和任职文件原件及复印件，特种作业人员上岗证原件及复印件3、施工进度计划，施工现场总平面布置图，施工现场安全防护设舍搭施计划，临时设施平面布置图和已搭建情况（使用的材料、结构形式、面积等）4、风险抵押金交纳证明5、建设单位和施工总承包单位签定的安全管理协议书和安全责任制6、建设单位和施工单位签定的安全施工措施费支付及使用协议书和安全作业环境条件协议书，安全文明措施费中不少于60%的支付证明材料（发票、银行对帐单等）7、安全生产的管理制度（安全生产责任制度、安全生产教育培训制度、专项施工方案专家论证审查制度、施工现场消防安全责任制度、意外伤害保险制度和生产安全事故应急救援制度）8、拟进入施工现场使用的施工起重机械设备（塔式起重机、物料提升机、外应电梯）的型号、数量、生产许可证、产品合格证、购置发票或租赁协议、备案证书和主要施工机具的进场计划9、施工组织设计（专业性较强的应编制专项施工组织设计：如脚手架、模板工程、基坑支护、施工用电、起重吊装作、塔吊、物料提升机等）10、防护用具的购买、使用计划一、建设工程施工许可证1、施工许可证申请表（固定表格）2、立项批文◆3、建设用地规划及工程规划许可证4、中标通知书5、施工合同及合同备案表6、工程质量监督手续（质检站）7、工程安全监督手续（建管科、安检站）8、建筑工程消防设施审核9、监理合同及备案手续10、建设单位与勘察、设计、施工、监理签订廉政责任书（建管科）11、施工企业安全生产许可12、安全措施报安全站审查合格，施工现场符合安全施工条件（安监站）13、建设资金到位证明（合同标价的80%）10 14、施工图审查报告15、定额测定费1‰；劳保统筹费2.96%(1.6%凭竣工资料退还)———定额审计站★定额测定费与劳保统筹费的申报材料：招投表备案表、施工合同★甲代缴16、农民工工资保证金（施工单位）17、用水许可证（节水办）（施工单位）甲代缴★工程施工用水计划申请表（固定表格）、规划许可证18、安全保证金由施工单位交纳：工程造价的3‰（施工单位）★不足1万元按1万元计一、施工过程中需要参与的单位：供电、供热、供水、供气、电信、有线、防雷、人防、墙改、白蚁、自来水等二、房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案1、工程竣工报告2、工程竣工验收报告3、工程设计质量检查报告4、监理质量评估意见5、单位工程竣工验收证明书6、工程质量保修说明书7、建设工程档案接收证明书8、竣工验收遗留问题整改完成报告书9、施工图审查意见10、建筑工程消防验收意见书11、规划许可证（复印件上注明原件存放处）12、施工许可证（复印件上注明原件存放处）13、安全监督报告14、质量监督报告15、规划验收意见书16、竣工验收备案表三、商品房预售合同登记、商品房预售许可证1、营业执照2、资质等级证书10 1、国有土地使用证2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证3、施工许可证4、施工合同等相关材料★商品房预售合同登记：㈠申请㈡相关材料：①预售合同②买方身份证（复印件）③购买人交款凭证（复印件）㈢发放房屋租赁许可证（按有关规定收费）10 序号交纳部门费用名称费用备注1建设局市政基础配套费70元/㎡此三项费用为行政事业性收费2散装水泥专用金2元/㎡3墙改基金8元/㎡4档案服务费1.5元/㎡56规划技术服务费1.2元/㎡6白蚁防治费2.3元/㎡立项批复、规划总平面图7测绘放线费2594元/幢8人防费28元/㎡①按总建筑面积的3%修建防空地下室。②立项批文◆、人防施工图。上8项费用于办理工程规划许可证时交纳。其中1—7项为建设系统工程费用。9定额测定费0.1%工程标价或合同造价10劳保统筹费（总承包单位）2.96%1.36%(合同建筑总造价)其中1.6%于竣工后凭竣工资料办理退还.1.6%11质量监督费2.3‰工程总造价12安全监督费0.6‰安装工程总造价（不含设备）13审图费1.32元/㎡（三级）按工程面积的级别14招标管理费(工程交易费)200万元以下4800元交费比例为：建设单位30%施工单位70%200----500万元6800元500---1000万元1万元15环保局环保费审批免费小于2万㎡直接填表大于2万㎡，要求作报告（有资质的环评单位）收费在1万元以内16气象费(防雷)气象费图纸审查费0.1元/㎡施工监督和竣工验收费用0.9元/㎡防雷装置总电源9000元/幢分电源1000元/幢17消防大队消防费免费原则上免费10 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