论建筑物区分所有权之专有权客体范围的确定

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1、论建筑物区分所有权之专有权客体范围的确定郑旭[提要]建筑物区分所有权的概念有狭义、广义和最广义三种观点，通说认为最广义说比较合理。根据最广义说，建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权构成。专有权是建筑物区分所有权中的主导性权利，关于专有权客体的范围的确定，有“壁心说”、“空间说”、“最后粉刷表层说”、“壁心和最后粉刷表层折中说”、“双重性质说”。笔者认为应采用“壁心和最后粉刷表层折中说”比较合理。[关键词]建筑物区分所有权专有权客体专有部专有权是建筑物区分所有权的单独性灵魂，在建筑物区分所有中具有主导性。我国物权法虽然

2、规定了建筑物区分所有权的构成，但没有对如何确定专有权客体的范围做出明确的规定；在现实生活中，要合理解决有关专有权方面的纠纷，就要准确界定专有权客体的范围。因此，研究专有权的客体的范围如何确定具有重要的理论意义和现实意义。本文的主要研究内容是专有权及其客体的范围，同时阐述本研究在解决具体纠纷中的适用。一、建筑物区分所有权概述建筑物区分所有权，德国称为“住宅所有权”，美国称为“公寓所有权”，瑞士称为“楼层所有权”。目前我国大陆学术界与我国台湾地区以及日本立法使用“建筑物区分所有权”的提法。注释梁慧星教授主持的物权法草案建议稿

3、中也采用了“建筑物区分所有权”的称谓，参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版。参考文献：建筑物区分所有权意义的界定，长久以来，各国并未形成通说，而且由于各国的经济、政治、文化及法律理念的不同，产生了几种不同的认识，形成了截然不同的学说。（一）狭义的区分所有权概念此种观点认为，区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，区分所有权不包括共有部分。该观点初7为法国学者在解释《法国民法典》第644条所提出，后为一些日本学者所采纳[1]王利明．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，

4、2003，348．1]。史尚宽先生认为：“数人区分一建筑物而各有其一部分，谓之区分所有权。”[2]史尚宽．物权法论[M]．北京:中国政法大学出版社，2000，109．大陆地区也有人持相同观点，也有人认为，区分所有权实际上是共有的一种类型。（二）广义的区分所有权概念此种观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成为一种“复合物权”,[3］王利明．物权法论[M]．北京：中国政法大学出版社，2003，366．郑玉波先生认为：“区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权之行使仅能及于区分所有部分，而不能达于全部

5、，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯、隔壁、走廊等，在法律上辄推定其为共有，从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异与共有同”。（三）最广义的区分所有权概念德国著名学者贝尔曼（J.Brmann）认为建筑物区分权系指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生成之成员权所构成。此三者形成集物权法和人法为一体的特别法，称为“共同的空间所有权”，[4]陈华彬．现代建筑物区分所有制度研究[M]．北京：法律出版社，1995，74-110．德国立法采之。我国学者陈华彬先生认为，建筑物

6、区分所有权概念可作如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生成的成员权之总称。笔者认为最广义说是比较合理的，我国内地的很多学者也大都赞同该学说。我国《物权法》第70条把建筑物区分所有权的构成规定为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，我国立法也是采用最广义的区分所有权概念。二、专有权及其客体范

7、围的确定7（一）专有权专有权又称“专有所有权”或“特别所有权”，关于其涵义，依学者通说，系指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利，为建筑物区分所有权中的单独所有权要素。专有权在建筑物区分所有权中具有主导性，此主导性表现在：（1）区分所有权人取得专有权即意味着取得了共同所有权以及成员权。反之，区分所有人丧失了专有权意味着丧失了共有权和成员权。（2）一般而言，区分所有人专有权之大小，将决定着共有权及成员权的大小。（3）在区分所有权成立登记上，只登记专有权，而共有权及成员权则不单独登记。[5]梁慧星.中国物权法

8、研究[M].北京：法律出版社，1998，390．由于专有权在建筑物区分所有权所包含的三项内容中占据主导地位，因此对专有权的客体——专有部分之范围的确定具有十分重要的意义。（二）专有部分范围的确定区分所有建筑物的专有部分系由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地