浅谈小产权房的管理问题

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1、浅谈小产权房的管理问题【摘要】近年来房地产业高速发展，小产权房成为人们的热门话题。本文从国有企业公司的特点、何为小产权房、小产权房的利与弊以及加强小产权房管理的措施四个方面详细阐述了对国有企业内部小产权房的管理的重要性和必要性。【关键词】浅谈，小产权房，管理，问题中图分类号：C93文献标识码：A一、前言我国国土面积辽阔，人数众多，伴随着经济的不断发展，房价不断上涨，房地产业快速崛起，出现了小产权房。小产权房本身存在着很多问题，本文探讨的就是如何对企业内部的小产权房进行管理与控制。二、国有企业公司的特点7国有企业公司同非国有公司比较，有共性

2、，也有其个性。国有公司同非国有公司的共性有以下几个：1、两者的法人都是以营利为目标；2、两者之间的利益相互协调；3、两者都负有社会责任。以上的自利性，自我协调性和社会性是公司制法人共性的几个特点。国有公司之所以拥有非国有公司不具有的个性,是因为拥有一个特殊的股东“国家。具体表现在几方面：第一，其经营的好坏将直接关系到国家是否增加财政收入与实现宏观经济调控的初志；第二，它的自我协调不但要协调好各利益相关者的私有权利，而且还要协调好国家公权力与私权利的关系；第三，它的社会性已经上升为国家性，代表国家履行出资人职责的机构或部门，是站在国家利益的

3、高度行使股权，使得公司所承载的国家职能够得以实现。以上的国家自利性，国家协调性和国家利益性，是国有公司个性的几个特点。所以，得以将国有公司的角色界定为：国家利益共同体。三、何为小产权房1、小产权房的概念城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，

4、我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。2、小产权房所占用土地的性质7从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。四、小产权房的利与弊1、由小产权房引出的问题首先，小产权

5、房没有合法的所有权及土地使用权，购房者的权益得不到保障。我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”在集体土地上兴建的房屋将无法取得管理部门颁发的《房屋所有权证》。如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。所以，小产权房无法获得《房屋所有权证》。7其次，小产权房不能在市场上交易或转让。《房

6、地产管理法》规定，没有《房屋所有权证》的住宅将无法办理过户手续。根据当前《土地管理法》，集体土地只能在集体经济组织内部流转，不能在市场上自由流通，因此业主不能进行房屋上市交易、转让、遗赠等，小产权房的买卖或转让合同无效，业主进行房屋的二次交易或转赠不受法律保护。最后，小产权房的肆意发展，必将导致耕地被非法侵占。目前，我国耕地面积逼近18亿亩红线，为保护我国农村用地，2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织

7、非法出让、出租集体土地用于非农业建设。然而，许多地方政府在利益的驱使下，将房地产开发审批为观光农业园、旧村改造等项目形式，出售集体土地给开发商建小产权房。如果这种势头得不到控制，那么我国的耕地面积将受到严峻的考验。2、小产权房的合理性一面第一，小产权房可以缓解住房压力，抑制房价虚高上涨。由于我国城市化进程加快，大量村镇人口涌入城市，导致对住房的需求不断增大。然而由于城市土地供应有限等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。小产权房的出现则为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房，但在客观

8、上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。7第二，小产权房有利于维护农民和村集体的利益。目前我国征用集体土地的方式是政府先将集体土地转为国有土地，然后再出让给开发商。政府能够从中获得