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1、华中科技大学文华学院城建学部文献综述小产权房的问题研究学生姓名李遨学号110272021304专业房地产经营与估价班级2指导教师何丹小产权房的问题研究摘要：几年前，小产权房以其低廉的价格出现在房地产市场时，曾引发了各界的关注。最近，随着建立城乡统一的建设用地市场政策的提出，小产权房问题又一次成为房地产界的热点事件。小产权房的形成、发展壮大，主要是由于房地产市场体制机制不健全、城乡土地二元结构不合理、不同利益主体逐利等原因。而小产权房合法性问题、占地违规问题、房屋产权法律属性问题等问题，也相当突出，成为政府不得不严肃面对、认真考量
2、的难题。本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，通过对小产权房性质、产生原因及利弊分析后，结合近期相关政策对小产权房问题的解决对策提出一些建议，以期能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。关键词：小产权房城乡二元结构合法化解决方案伴随着中国城市房地产市场近几年的起伏跌宕，全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权房，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。归纳对小产权房的解释，主要有三种：第一种解释针对发展商待售商品房的产权而言，将发展商待售商品房的产权叫大产权，购房人已购商品房的产
3、权叫小产权，这种解释基于购房人的产权由发展商的产权分割而来；第二种解释按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不需要再缴土地出让金的叫大产权房，需要补缴土地出让金的叫小产权房；第三种解释按房屋产权证的发证机关来区分，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的叫小产权房。目前，第一、二类小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，法律规定较为明确，而第三类小产权房的法律属性存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意义上的产权，因此，其权益得
4、不到法律保护。本文要讨论的“小产权房”，属于第三类。一、小产权房的现状分析根据国家相关部门不完全调查显示，现存小产权房的数量非常庞大。在政府三令五申禁止城镇居民购买小产权房的形势下，小产权房的开发、销售仍然如火如荼，并在全国范围蓬勃发展。(一)购买者无法得到合法的房屋产权证村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员本来是法律所允许的。但在安置过程中,一些村集体擅自扩大销售对象,向本集体以外的人员销售,且没有按照规定履行相应的报批手续。在这种情况下,非集体经济组织成员即使购买此类小产权房屋、支付了
5、相应的对价,也无法申请办理房屋产权登记,其合法权益就难以得到承认和法律保护。因此,购买者很难抵押和转让小产权房。(二)小产权房一旦出现房屋质量问题,购房者维权艰难小产权房的开发缺乏监督,一些开发商难免会受利益驱动而偷工减料,其房屋质量可能存在一定的安全隐患。而且由于小产权房不在政府职能部门的统一管理范围之内,那么购买者在使用小产权房的过程中若遇到建筑质量、公共设施维护、物业管理等问题时,就可能陷入与开发商不断交涉的拉锯战纠结之中。(三)在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的房屋拆迁补偿购房者签订购买小产权房的买卖合同并交
6、付了房款,得到的只是一个合同关系,并没有取得相应的产权。一旦国家决定对该集体土地予以征收或对集体经济组织成员予以拆迁,该购房者都可能因其并非合格的购房者而被排除在补偿范围之外,即使得到拆迁补偿,但与产权补偿相比也是微乎其微。二、小产权房产生的原因分析（一）日益高涨的房价城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的住房,从这一点上来说,他们可能就会觉得这是比较合算的。
7、从而在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因,当然其也为小产权房提供生存土壤。（二）开发商的利益驱使开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村
8、委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。总之，小产权房无论对于
