燕郊东方银座商业广场招商策略方案1

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1、燕郊东方银座商业广场招商策略方案盈利模式：以招商聚集商家与人气，以商业运营情况作为商业物业增值的基础，确保商业稳定租金。以包租反租的形式最大幅度降低投资者的投资风险，增强投资信心，增加投资回报率，促进商业出售，加快商业去化速度，实现短期内迅速资金回笼，实现盈利。方案如下：大体上项目分三部分：1、沿街一栋主楼２万平2、１.８万平１５６套每套１２０平的商贸区3、５千平交易大厅招商策略：项目位于燕郊东部与大厂交界处，远离燕郊主城区，周边如新坐标、户耀华西苑、户吉祥公寓雷捷时代广场等居民区数量稀少，常住人口有限，所以招商不应定位于购物商城或综合性购物世界。位于项目一侧的国际

2、渔具城营业已达十余年，可以看出项目地理局限并不能束缚特色商业的发展。所以我项目应该定位立足对特色商业，专业市场之上，对立燕郊没有，北京三河少有的单一或综合性交易平台。燕郊专业市场参考：运河源建材城，汽配城，雷捷时代广场（轻纺为主），福成建材城，成功时代广场（室内最大主题乐团），金山电器城（电器，手机，电脑），电子城，行宫市场（食品百货）一、用主楼带动商贸区和交易大厅发展：方案１：主楼招商引入大型综合性娱乐城，比如天津东方之珠，采用一票通的政策，内部包括，桑拿洗浴，ＫＴＶ，足疗，保健，自助餐，棋排室，网吧，健身室，台球厅，休息大厅，客房等。·优势：一站式娱乐，一次买票

3、，全项目享……走中底端大众消费路线，消费门槛底。与目前燕郊单一娱乐场所形成鲜明对比，突出自身优势。因为消费低廉，受空间距离影响小，人气聚拢快。·劣势：大型洗浴综合性项目招商难度大。入驻租金会被大幅度压低。项目缺少与之对应的大型停车场。入驻后的装修周期。白天客流少。·综合：娱乐城入驻后可以吸引大量人群客流，商贸区部分可作美食广场，大排档及相应休闲娱乐产业与之呼应，形成在广场就餐、休闲，在主楼娱乐休息的消费动线。方案２：主楼招商引入酒店管理公司，将主楼改造成快捷酒店，产权式酒店，酒店式公寓。对酒店管理公司以抽红的形式支付运营费用，同时以包租５－１０年，（６%－８%）/年

4、返租的形式出售产权式酒店。具体图纸见附表１·优势：一旦酒店管理公司介入，可以快速使主楼形成盈利，·劣势：周边住宅最低销价４０００多元/平方米７０年产权，对于自居型消费者无优势。对于投资型消费者又有雷捷商业广场作为主力肉搏对象，销售难度大。二、以商贸区的发展还带动主楼一起发展方案３：引入大型专业的宠物交易综合性市场。·优势：１、目前燕郊市场缺少大型专业的宠物交易综合性市场。２、目前宠物市场发展迅猛。３、宠物综合性交易市场业态广泛，包括，宠物交易，宠物食品，宠物医疗，宠物用品，宠物美容，甚至宠物殡葬。　　　４、北京东部专业宠物市场空白，只有通州有一个不正规的狗类交易市场

5、。染毛、烫毛、星期狗，镇静狗现象严重。散户摊位不固定，造成大量买主上当受骗后又无法找到买家。而本项目摊位固定，商户聚焦，不单吸引燕郊河北买家，还可吸引北京东部区域买家，幅射范围广，专业，安全卖家舒心，买家放心。５、受众面广，不论男女老少都是宠物消费者。６、另类宠物交易量逐年增加，另类宠物符合年轻人个性需求。·劣势：管理难度大·综合：宠物交易中心与可兼具花鸟鱼虫，减少招商难度。主楼可发展成为宠物用品大厅，宠物医院。方案４：商贸区招商引入美食城·优势：周边渔具城，建材城各类钢材经营公司范围内没有各类档次的就餐地点，比如渔具城３７０户午饭只能依靠附近两张个人做盒饭的，中午

6、买饭要排大长队，个人作盒饭普遍反映口味也不好，口感差，冬季饭菜凉的快，影响就餐情绪及身体健康。所以引入美食城部分可作快餐，面向附近工作人群，顺应市场需求。同时燕郊也缺少极具特色，风味多元化的美食集中体验区，做出特色美食城，统一招商，特色美食不重复，做到让消费者足不出城，体验天下美食。·劣势：运营周期长，资金回笼慢。·综合：美食城可分为小吃区，快餐区，西餐区，烧烤区，海鲜区，各区域菜系区（如川鲁粤）。三、其它方案方案５：以展销会为切入点，继续作清真食品交易城·优势：可以充分利用已有资源，已有政策，已建楼群符合清真食品交易。·劣势：招商难度大，要以会展作为新的起跳点，举

7、办一次成功的展销会难度大。方案６：建成大型综合性批发市场·优势：１、目前燕效缺少大型综合性批发市场。行宫市场不专业，设备简陋，卫生环境差，其除商圈为综合性购物商场，大型超市，多为零售。　　　２、建成大型综合批发市场，物价低，可批发，可零售，有性价比优势。　　　３、坐享与三河商户往来交通之便捷。　　　４、与燕郊众多购房者提供生活家居一站式购物平台。·劣势：需要和政府配合，把众多周边居民村民散户聚焦到一起。·综合：区域分为：1、酒店用品、调料厅　2、海鲜区、海鲜小吃街、肉类、熟食　3、粮、油、蛋、奶　4、干菜、蔬菜、水果、干果　　5、日杂百货　　6、锅炉，机电　7、