燕郊东方银座商业广场招商策略方案1

燕郊东方银座商业广场招商策略方案1

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时间:2018-07-19

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1、燕郊东方银座商业广场招商策略方案盈利模式:以招商聚集商家与人气,以商业运营情况作为商业物业增值的基础,确保商业稳定租金。以包租反租的形式最大幅度降低投资者的投资风险,增强投资信心,增加投资回报率,促进商业出售,加快商业去化速度,实现短期内迅速资金回笼,实现盈利。方案如下:大体上项目分三部分:1、沿街一栋主楼2万平2、1.8万平156套每套120平的商贸区3、5千平交易大厅招商策略:项目位于燕郊东部与大厂交界处,远离燕郊主城区,周边如新坐标、户耀华西苑、户吉祥公寓雷捷时代广场等居民区数量稀少,常住人口有限,所以招商不应定位于购物商城或综合性购物世界。位于项目一

2、侧的国际渔具城营业已达十余年,可以看出项目地理局限并不能束缚特色商业的发展。所以我项目应该定位立足对特色商业,专业市场之上,对立燕郊没有,北京三河少有的单一或综合性交易平台。燕郊专业市场参考:运河源建材城,汽配城,雷捷时代广场(轻纺为主),福成建材城,成功时代广场(室内最大主题乐团),金山电器城(电器,手机,电脑),电子城,行宫市场(食品百货)一、用主楼带动商贸区和交易大厅发展:方案1:主楼招商引入大型综合性娱乐城,比如天津东方之珠,采用一票通的政策,内部包括,桑拿洗浴,KTV,足疗,保健,自助餐,棋排室,网吧,健身室,台球厅,休息大厅,客房等。·优势:一站

3、式娱乐,一次买票,全项目享……走中底端大众消费路线,消费门槛底。与目前燕郊单一娱乐场所形成鲜明对比,突出自身优势。因为消费低廉,受空间距离影响小,人气聚拢快。·劣势:大型洗浴综合性项目招商难度大。入驻租金会被大幅度压低。项目缺少与之对应的大型停车场。入驻后的装修周期。白天客流少。·综合:娱乐城入驻后可以吸引大量人群客流,商贸区部分可作美食广场,大排档及相应休闲娱乐产业与之呼应,形成在广场就餐、休闲,在主楼娱乐休息的消费动线。方案2:主楼招商引入酒店管理公司,将主楼改造成快捷酒店,产权式酒店,酒店式公寓。对酒店管理公司以抽红的形式支付运营费用,同时以包租5-1

4、0年,(6%-8%)/年返租的形式出售产权式酒店。具体图纸见附表1·优势:一旦酒店管理公司介入,可以快速使主楼形成盈利,·劣势:周边住宅最低销价4000多元/平方米70年产权,对于自居型消费者无优势。对于投资型消费者又有雷捷商业广场作为主力肉搏对象,销售难度大。二、以商贸区的发展还带动主楼一起发展方案3:引入大型专业的宠物交易综合性市场。·优势:1、目前燕郊市场缺少大型专业的宠物交易综合性市场。2、目前宠物市场发展迅猛。3、宠物综合性交易市场业态广泛,包括,宠物交易,宠物食品,宠物医疗,宠物用品,宠物美容,甚至宠物殡葬。   4、北京东部专业宠物市场空白,只

5、有通州有一个不正规的狗类交易市场。染毛、烫毛、星期狗,镇静狗现象严重。散户摊位不固定,造成大量买主上当受骗后又无法找到买家。而本项目摊位固定,商户聚焦,不单吸引燕郊河北买家,还可吸引北京东部区域买家,幅射范围广,专业,安全卖家舒心,买家放心。5、受众面广,不论男女老少都是宠物消费者。6、另类宠物交易量逐年增加,另类宠物符合年轻人个性需求。·劣势:管理难度大·综合:宠物交易中心与可兼具花鸟鱼虫,减少招商难度。主楼可发展成为宠物用品大厅,宠物医院。方案4:商贸区招商引入美食城·优势:周边渔具城,建材城各类钢材经营公司范围内没有各类档次的就餐地点,比如渔具城370

6、户午饭只能依靠附近两张个人做盒饭的,中午买饭要排大长队,个人作盒饭普遍反映口味也不好,口感差,冬季饭菜凉的快,影响就餐情绪及身体健康。所以引入美食城部分可作快餐,面向附近工作人群,顺应市场需求。同时燕郊也缺少极具特色,风味多元化的美食集中体验区,做出特色美食城,统一招商,特色美食不重复,做到让消费者足不出城,体验天下美食。·劣势:运营周期长,资金回笼慢。·综合:美食城可分为小吃区,快餐区,西餐区,烧烤区,海鲜区,各区域菜系区(如川鲁粤)。三、其它方案方案5:以展销会为切入点,继续作清真食品交易城·优势:可以充分利用已有资源,已有政策,已建楼群符合清真食品交易

7、。·劣势:招商难度大,要以会展作为新的起跳点,举办一次成功的展销会难度大。方案6:建成大型综合性批发市场·优势:1、目前燕效缺少大型综合性批发市场。行宫市场不专业,设备简陋,卫生环境差,其除商圈为综合性购物商场,大型超市,多为零售。   2、建成大型综合批发市场,物价低,可批发,可零售,有性价比优势。   3、坐享与三河商户往来交通之便捷。   4、与燕郊众多购房者提供生活家居一站式购物平台。·劣势:需要和政府配合,把众多周边居民村民散户聚焦到一起。·综合:区域分为:1、酒店用品、调料厅 2、海鲜区、海鲜小吃街、肉类、熟食 3、粮、油、蛋、奶 4、干菜、蔬菜

8、、水果、干果  5、日杂百货  6、锅炉,机电 7、

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