某某项目定位及产品设计建议

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1、目录第一篇项目市场定位5第一部分定位前提及定位说明5一、项目概况5二、市场情况及项目机会点分析51、项目市场环境总结52、项目初步发展方向8第二部分项目定位基础解析10一、项目地块条件概要10二、项目SWOT分析101、优势102、劣势113、机会——共享机会124、威胁分析12三、项目核心竞争力分析121、核心竞争力说明122、本项目核心竞争力提炼13第三部分项目市场定位14一、项目定位原则和定位思路14（一）项目定位原则14（二）项目定位思路14二、项目核心竞争力定位分解161、产品力162、品牌力163、价格力164、服务力175、创新力17第

2、70页共70页三、项目硬性定位181、定位说明182、硬性定位183、定位解析及依据18四、项目形象定位18１、形象定位的原则18２、定位形象定位193、定位依据21五、项目物业形态定位211、定位说明212、形态定位213、定位依据22六、项目物业功能定位221、定位说明222、功能定位223、定位依据23七、项目档次定位231、定位说明232、档次定位233、定位依据24八、项目（总体）目标客户群定位25１、区域目标客户构成分析252、本项目目标客户群定位253、目标市场定位分解27第二篇项目产品设计建议30第一部分项目总体建筑策划30一、建筑策

3、划前提说明301、项目地块条件30第70页共70页2、项目定位30二、建筑策划原则及其说明311、项目规划设计的系统性312、项目规划设计动态化313、环境设计特色化、融合性314、合理的交通系统315、智能化系统运用326、建筑设计中的人本位意向32三、项目整体规划布局建议32（一）整体规划理念和目标32（二）综合规划布局建议33四、建筑风格设计建议421、建筑风格42２、建筑色彩设计提示433、建筑单体外立面设计提示444、其他建筑局部特色设计提示45五、园林景观设计建议451、园林景观设计的原则452、本项目园林景观总体设计建议463、项目三级

4、台地的景观规划建议47六、项目建筑单体设计建议511、建筑形式512、户型面积及比例控制建议523、户型设计要求53七、配套设施建议581、教育类配套582、医疗配套583、商业服务类配套594、运动类配套605、小区会所配套60第70页共70页6、交通服务类60八、智能化配置建议611、综述612、具体建议61九、物业管理建议621、建议前提622、管理方式建议623、物业管理服务内容62十、交房标准建议631、用材标准632、装修标准643、门厅等公共部位装修654、一楼住宅私家花园设置66十一、关于本项目节能环保措施的建议66第二部分项目市场价

5、格定位68一、均价计算方法说明68二、套内均价计算表68三、项目平均价格水平69第三部分项目开发强度及序列70一、开发序列建议701、开发周期702、开发序列70二、开发强度701、总体量预期702、一期产品规模预期70第70页共70页第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。从区位来看，本项目地处**地区域的南部，为目前**市市热点开发区域，项目所处大环境良好。但项目地块紧邻石油小区和天然气储气站，周边多数房屋建筑物较为老化，地块周边局部环境较为杂乱，对于地块价值的提升具有一定的抗性。

6、目前地块周边交通状况相对较差，但在周边支路改造完成后会有较大改观，尤其是规划的嘉华大桥延伸线的建成将会使地块交通状况和通达程度进一步得到提升。目前地块周边配套设施较为齐全，离项目地块不远处就有多路公交车到达主城各区。地块离在建的沃尔玛和百安居仅5分钟路程，建成后本项目的配套设施将会更加完善和丰富。同时，菲律宾SM集团的意向性地块距离本项目不远，该项目的开发将会使本项目具备较强的配套设施优势。本项目占地面积68亩，容积率3.5，总建筑面积约15.8万㎡，整体规模相对较小，是一个适合快速操作回笼资金的项目。根据项目容积率和区位状况，项目的产品形式将主要为

7、高层或小高层产品。二、市场情况及项目机会点分析1、项目市场环境总结第70页共70页u从项目地块条件来看，整体规模有限，地块内部缺乏较为显著的自然人文景观资源，周边局部环境较为杂乱，加之**市市天然气储气站紧邻地块，对目标客户具有一定的心理抗性。综合项目地块规模、地块内部景观资源条件、周边环境、天然气站负面影响等因素综合考虑，我司认为本项目开发高总价（在**市而言，单套总价40万元及以上）产品是具有较大市场风险的。u第70页共70页从区域发展来看，由于距离主城较近，同时配套设施完善，对于中青年购房人群的吸引力较强。同时，随着沃尔玛、百安居、紫城天街、菲

8、律宾SM集团购物中心的相继进入，区域商业配套设施的优势将会得以明显体现，对于中青年居家人群的吸引力极强。u从