复地北京复地天赋号楼房地产产品策划报告

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1、复地北京复地天赋3号楼房地产产品策划报告复地天赋3号楼产品策划书项目面临的核心问题产品评估项目开发背景分析建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议基础研究本项目定位汇报框架项目开发背景分析项目规划条件开发目标项目规划条件项目开发背景分析总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面积：29600㎡住宅建筑面积：4777><62㎡商业建筑面积：<6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：44>>.24机动停车位：地上5辆，地下380辆开

2、发目标项目开发背景分析本项目开发应立足于“品牌塑造”和“相应收益”。土地价值的提炼证实投资价值的提升。高价值的土地创造出高附加价值的产品。项目面临的核心问题项目面临的核心问题本项目3号楼是否有成为“豪宅”的可能性？从供需市场特征考察：3号楼与2号楼的关系与和谐性？基础研究高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场供应状况高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价18000元/m2以上高档公寓分布图万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦

3、官苑、融泽府、长河湾西部区域Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期东部区域⑴取证供应量⑵取证供应量的户型配比⑶截至07年2月份的现供应量⑷现供应量户型配比高端公寓市场供应状况⑴取证供应量1607615>.26㎡8172总计470883>.03㎡2617合计1<6296>.5945长河湾11-13楼20090>.7976融泽府24990>.42156锦官苑二期34151>.9

4、2675立方庭78892>.08㎡799西城晶华122825㎡300缘溪堂173636>.23㎡566万城华府西部区域1136732>.23㎡5555合计61219>.7㎡719世界城88776>.95㎡228星河湾二期80282>.11㎡492新城国际三期25740㎡166皇石国际公寓39988㎡214维多利亚花园227952㎡948公园大道70368>.53㎡242九号公寓143157>.8㎡650华远裘马都60377>.19293US联邦公寓10514>.63㎡23昆仑公寓26495>.15㎡77东方之子

5、55<621>.99㎡260银泰中心36101㎡124北京花园61642>.84㎡870银钻公寓101917㎡145顺景园46577>.34㎡104Naga上院东部区域取证面积取证量项目名称区域（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应

6、项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。81720>.76%<622%1692>.07%16915%119380>.5%6579合计26170>.5%131>.6%432>.2%5819>.1%49876>.6%2005西部区域55551%492%1262%11113%69582%4574东部区域合计600㎡以上500—600㎡400—500㎡300—400㎡300㎡以下户型配比区域名称⑵取证供应量的户型配比无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300㎡以下的户型供应量最大，共有63

7、12套，占到总供应量的80％；其次是300－400㎡之间的户型产品，占总供应量的15％左右。其中西部区域市场300－400㎡的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。5555491%1262%1112%69513%457482%合计7192--46671世界城2281333246692星河湾二期492--17484新城国际三期166-1--165皇石国际公寓214---2212维多利亚花园948---285663公园大道242532953152九号公寓650---46604华远裘马

8、都293---4289US联邦公寓232-21--昆仑公寓77-5864-东方之子260-16-24220银泰中心124----124北京花园870----870银钻公寓145368281828顺景园10424--80-Naga上院合计600㎡以上500－600㎡400－500㎡300－400㎡300㎡以下户型配比项目名称东部区域各项目供应量户型配比东部区域高端市场中，300平米以下的