复地_北京复地天赋3号楼房地产产品策划报告

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1、复地天赋3号楼产品策划书项目面临的核心问题产品评估项目开发背景分析建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议基础研究本项目定位汇报框架项目开发背景分析项目规划条件开发目标项目规划条件项目开发背景分析总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面积：29600㎡住宅建筑面积：47762㎡商业建筑面积：6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：4.24机动停车位：地上5辆，地下380辆开发目标项目开发背景分析本项目开发应立足于“品牌塑造”和“相应收益”。土地价值的提炼证实投资价值的提升。高价值的土地创造出高附

2、加价值的产品。项目面临的核心问题项目面临的核心问题本项目3号楼是否有成为“豪宅”的可能性？从供需市场特征考察：3号楼与2号楼的关系与和谐性？基础研究高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场供应状况高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价18000元/m2以上高档公寓分布图东部区域Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期西部区域万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官

3、苑、融泽府、长河湾⑴取证供应量⑵取证供应量的户型配比⑶截至07年2月份的现供应量⑷现供应量户型配比高端公寓市场供应状况⑴取证供应量区域项目名称取证量取证面积东部区域Naga上院10446577.34㎡顺景园145101917㎡银钻公寓87061642.84㎡北京花园12436101㎡银泰中心26055621.99㎡东方之子7726495.15㎡昆仑公寓2310514.63㎡US联邦公寓29360377.19华远裘马都650143157.8㎡九号公寓24270368.53㎡公园大道948227952㎡维多利亚花园21439988㎡皇石国际公寓16625740㎡新城国际三期492802

4、82.11㎡星河湾二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合计55551136732.23㎡西部区域万城华府566173636.23㎡缘溪堂300122825㎡西城晶华79978892.08㎡立方庭67534151.92锦官苑二期15624990.42融泽府7620090.79长河湾11-13楼4516296.59合计2617470883.03㎡总计81721607615.26㎡（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。其中西部区域的高端公寓项

5、目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。区域名称户型配比300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部区域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合计657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172⑵取证供应量的户型配比无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市

6、场，300㎡以下的户型供应量最大，共有6312套，占到总供应量的80％；其次是300－400㎡之间的户型产品，占总供应量的15％左右。其中西部区域市场300－400㎡的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-80--24104顺景园281828683145银钻公寓870----870北京花园124----124银泰中心22024-16-260东方之子-6485-77昆仑公寓--21-223US联邦公寓2894---293华远裘马都60446---6

7、50九号公寓152532935242公园大道663285---948维多利亚花园2122---214皇石国际公寓165--1-166新城国际三期48471--492星河湾二期9266243313228世界城67146--2719合计457482%69513%1112%1262%491%5555东部区域各项目供应量户型配比东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的82％，为东部区域高端公寓的主流产品；其次是300－4