北京复地天赋顶级公寓项目3号楼产品策划书

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1、复地天赋复地天赋复地天赋复地天赋3333号楼号楼号楼号楼产品策划书产品策划书产品策划书产品策划书汇报框架汇报框架项项项项项建筑方案设计建议建筑方案设计建议目目目目目产产开开开面面基基本本本品品产产发发发临临础础项项项策策户型设计建议户型设计建议品品背背背的的研研目目目划划评评景景景核核究究定定定建建估估分分分心心位位位议议析析问问公共区域设计建议公共区域设计建议析题题设备设施建议设备设施建议项目项目开发背景分析开发背景分析项目规划条件开发目标项目项目开发背景分析开发背景分析项目规划条件项目规划条件总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面

2、积：29600㎡住宅建筑面积：47762㎡商业建筑面积：6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：4.24机动停车位：地上5辆，地下380辆项目项目开发背景分析开发背景分析开发目标开发目标本项目开发应立足于本项目开发应立足于““品牌塑造品牌塑造””和和““相应收益相应收益””。。土地价值的提炼土地价值的提炼证实投资价值的提升证实投资价值的提升。。高价值的土地创造出高价值的土地创造出高附加价值的产品高附加价值的产品。。项目项目面临的核心问题面临的核心问题项目项目面临的核心问题面临的核心问题从供需市场特征考察：本项目本项目3

3、3号楼是否有成为号楼是否有成为““豪宅豪宅””的可能性？的可能性？33号楼与号楼与22号楼的关系与和谐性？号楼的关系与和谐性？基基础础研研究究高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场供应状况高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价北京房地产市场单价1800018000元元/m/m2以上高档公寓分布图2以上高档公寓分布图Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、东部区域华远裘马都、新城国

4、际3期、世界城、星河湾二期西部区域万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾高端公寓市场供应状况⑴取证供应量⑵取证供应量的户型配比⑶截至07年2月份的现供应量⑷现供应量户型配比⑴取证供应量（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）区域项目名称取证量取证面积Naga上院10446577.34㎡顺景园145101917㎡银钻公寓87061642.84㎡北京花园12436101㎡银泰中心26055621.99㎡东方之子7726495.15㎡昆仑公寓2310514.63㎡US联邦公寓29360377.19东部区华远裘马都650143157.8㎡域九号公寓2427

5、0368.53㎡公园大道948227952㎡维多利亚花园21439988㎡皇石国际公寓16625740㎡新城国际三期49280282.11㎡星河湾二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合计55551136732.23㎡万城华府566173636.23㎡缘溪堂300122825㎡西城晶华79978892.08㎡西部区立方庭67534151.92域锦官苑二期15624990.42融泽府7620090.79长河湾11-13楼4516296.59合计2617470883.03㎡总计81721607615.26㎡由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元

6、/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。⑵取证供应量的户型配比户型配比区域名称300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部区域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合计657

7、980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300㎡以下的户型供应量最大，共有6312套，占到总供应量的80％；其次是300－400㎡之间的户型产品，占总供应量的15％左右。其中西部区域市场300－400㎡的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。东部区域各项目供应量户型配比户型配比项目名称300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-80--24104顺景园281828683145银钻公