淮安市楚州区车站新村南侧地块分析报告

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1、地块分析报告淮安市楚州区车站新村南侧地块分析报告目录一、地块情况21.1地块位置21.2周边道路21.3地块分析21.4地块详情21.5综述2二、周边土地成交3三、周边市场分析4四、周边产品分析4五、地块SWOT分析65.1项目的优势65.2项目的劣势65.3项目机会点65.4项目威胁点7六、总结712嘉瑞机构地块分析报告一、地块情况1.1地块位置该地块位于淮安市楚州区翔宇大道东侧，文府路北侧。1.2周边道路地块西侧为楚州区的主干道楚州大道，在该地块的北侧，东侧及南侧均为规划道路。1.3地块现状该地块原本是楚州区城东乡车站新

2、村，多为平房，目前正处于拆迁过程中，大部分私房已经拆除，地面基本平整。1.4地块详情用地面积约4.4万㎡容积率≤2.5挂牌价6600万元楼面价600元/㎡建筑高度≤50m景观要求现代，美观1.5综述楚州区位于淮安市东南，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县12嘉瑞机构地块分析报告和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区总面积1439平方公里，辖21个镇，6个乡，现有人口120万。该地块位于楚州区连接宝应与涟水的主干道翔宇大道东侧，交通较为方便，目前地块周边多为平房，从周边情况分析，估计最近两年

3、也会陆续拆迁。本地块距离楚州老城区较近，距离楚州商业中心约1000米。附近市政、生活和商业配套都在完善之中。二、周边土地成交成交日期地块名称占地面积（亩）容积率挂牌起始价(万元)成交价（万元）楼面价（元/㎡）地价（万元/亩）溢价比例2010.3.17翔宇花园北侧地块197≤2.32168037600124519173.43%2009.8.12184.25≤150002392084713059.47%12嘉瑞机构地块分析报告新长途汽车站南侧地块2.32009.7.2新长途汽车站东侧219.65≤2.01100011080756

4、1000.73%2009.7.1125.1≤2.51130011500552921.77%12嘉瑞机构地块分析报告翔宇大道东侧19号地块2009.7.1翔宇大道东侧20号地块52.07≤2.5480052005991008.33%2009.7.1195.57≤2.51730018500568956.94%12嘉瑞机构地块分析报告翔宇大道东侧1号地块2008.7.5世纪佳苑北侧地块160≤2.011520231801086145101.20%2008.7.5城东乡政府南侧地块63.94≤2.024907090832111184

5、.70%12嘉瑞机构地块分析报告由上表可知最近2年内本地块周边将有78万㎡的土地供应量，按照平均容积率2.3计算，总建面积约为180万㎡。其中08年成交的两幅地块溢价幅度较高，均超过100%。今年翔宇花园北侧地块的成交地价迄今为止最高，达191万元/亩。2008年世纪佳苑北侧地块的成交地价排名第二，为145万元/亩。三、周边市场分析竞争项目总建筑面积（万㎡）总销售套数已售套数剩余套数成交价（元/㎡）去化率（%）余量（万㎡）翡翠城13140011003004100781.8一品国际191100//待售019东方希尔顿大厦870

6、02005003900286如意里202000200180041001018世纪佳苑3628001500130039005418盛世豪庭2828002650150390095212嘉瑞机构地块分析报告中央府邸11500//待售011淮上人家16100020080038002013由上表可知：目前周边市场的住宅成交单价范围是3800元/㎡—4100元/㎡，总的销售余量为89万㎡。后续推案量较大的项目有一品国际，如意里，世纪佳苑，中央府邸，淮上人家等。其中一品国际及中央府邸为待售项目，预计今年下半年开盘，翡翠城及盛世豪庭项目为今

7、年即将交付的准现房，因而余量不多。根据楚州区网上备案数据显示，该区2009年下半年至2010年上半年的商品住宅成交量约20万㎡。四、周边产品分析竞争项目面积段（㎡）户型产品描述翡翠城83--1422/2/1；3/2/1；4/2/2多层，小高层，高层，地中海风格。东方希尔顿90--1452/2/1；3/2/2；4/2/2小高层，高层，顶楼复式145㎡，商住楼。如意里89--2122/2/1；3+1/2/2；4/2/2小高层，高层顶复212㎡，三房有露台赠送。盛世豪庭86--1252/2/1；3/2/1；3/2/2多层，小高层，

8、送飘窗。12嘉瑞机构地块分析报告翡翠城：98㎡东方希尔顿：127㎡12嘉瑞机构地块分析报告如意里：124㎡盛世豪庭：134㎡五、地块SWOT分析5.1项目的优势1）地块优势本地块形状较规整，地表平坦，易于规划。2）交通优势本地块位于楚州区东南部，西靠城市主干道翔宇大道，交通便利。3）客源优