某置业公司项目整体定位及物业发展建议方案(.ppt

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1、山东东营六项目整体定位及物业发展建议谨呈：山东鑫都置业有限公司我们的工作内容及提交成果8个日历天前期市场调研阶段时间进度阶段划分工作内容《整体定位及物业发展建议初稿》提交成果项目终稿汇报项目整体定位及发展战略调整与修改项目财务分析；项目规划设计任务书《整体定位及物业发展建议终稿》《规划设计任务书》2007/12/212007/12/282008/01/312008/02/18项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈潜在消费者访谈项目界定及研判市场机会分析案例借鉴和分析分项目发展战略及定位分项目物业发展建议2008/01/1

2、1项目界定及研判东营房地产市场分析阳光丽景、石大花园、商行小区、胜利大厦、胶州路项目定位初步沟通市调成果及项目定位初步沟通10个日历天初步沟通20个日历天中期汇报2商品住宅在整体开发战略中充当了“提款机”的角色——提高持续、稳定、尽可能充足的“现金流”，不仅能够保证项目自身的滚动还要有较强的为其他项目“输血”的能力。——持续——稳定——尽可能充足3向市场要速度的“突击战”——阳光丽景定位与物业建议谨呈：山东鑫都置业有限公司项目属性界定都市蔓延区，市政公园旁的，中小规模房地产开发项目5阳光丽景依托周边已经形成的区域价值，在项目整体安排中承担快速回现的作用

3、石大花园开发条件成熟。紧邻石大花园，周边为万人居住区，周边商业以社区商业为主，商业需求量大。商业主要针对石大花园和周边小区客户，周边居住氛围尚未成熟，需培育；商行小区阳光丽景位于城市新区，重点发展方向，且紧邻东营区政府，具备优良的区位优势。项目周边居住意向还较陌生，生活配套还不成熟，随规划的实施，具备很好的发展潜力；拥有区位优势，周边居住氛围和配套相对成熟，紧邻规划中的公园具有成为市场明星产品的潜质。城市东区放量较大，竞争激烈，需找准入市时机，走差异化路线，快速回现。Step2短平快速战速决Step3控制节奏持续发力Step1抢占先机快速回现瑞鑫小区位

4、于西城边缘，城乡结合部，且不在城市发展方向上；周边城市意向较差，周边的交通状况和配套状况尚未成熟；客户对项目所在区域认知较陌生，还有一定的认知抗性，项目的入市时机尚未成熟；等待时机，一旦成熟，差异化产品刺激市场，脱颖而出；Step4等待时机脱颖而出6阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算7东城已经形成了大规模项目激烈竞争的市场格局由于城市开发脚步的加快，以及房地产市场的火热，目前东城已入市的项目已经拥有很多大盘项目，而且后续也有具有品牌效应的大规模项目入市，未来东城将会形成中大规模项目为主

5、的市场格局；大盘项目凭借自己的规模优势，在产品打造、营销推广等方面都具有规模效应。项目占地面积建筑面积已入市项目东辰鉴墅2619万达高尔夫花园2324大海鑫天地5.110.2国际新城133170阳光1003350即将入市项目水岸天华-6科达远鉴颐家1610绿洲国际花园9.29.2奥林匹克花园6780本项目4.4-8市场中大规模项目或依托于外部资源条件或内部制造吸引点，充分利用规模优势展示大盘力配套设施：会所、高尔夫依托资源：清风湖万达高尔夫花园项目聘请加拿大奥雅园境师事物所为项目提供园林景观设计方案，并将象征高品质的高尔夫生活引入社区生活。配套设施：会

6、所依托资源：清风湖、内部景观东辰鉴墅采用英伦风格打造整体社区意向，湖中小岛式的别墅住区成为本项目的一大亮点。东辰鉴墅万达高尔夫花园阳光100配套设施：北大附属实验学校、风情商业街、社区直通车、会所阳光100以北欧风格打造整体社区意向，并且凭借其品牌影响力，在东营形成高端价值。9阳光丽景项目研究思路导图项目发展战略及整体定位项目物业发展建议项目操作理念竞争格局分析（案例）经济测算10项目操作思路分析适度成本社区领先企业战略快速回笼资金：从整体战略角度，阳光丽景承担快速回笼现金的角色作用，可为其他项目的开发提供所需现金；适度控制成本：本项目本体是一个中小规

7、模的项目，不具备大盘持续发力的优势，因此在成本方面应当适度投入，把钱花在刀刃上来保证企业的盈利空间。打造社区及产品特色：从市场角度出发，目前东城主要是大盘竞争的舞台，市场不缺乏展现大盘力、大手笔投入的项目，本项目不能淹没在这些项目的光辉之下，因此我们要通过打造一个整体向内发展的精品社区，将特色优势放大，使产品在市场上形成亮点如何实现企业目标，首先要考虑的是如何营造社区领先特色？11住宅产品项目开发特色模式研究通过对市场上成功的住宅项目研究，总结得出打造住宅产品项目特色的六大模式；1产品创新型社区2科技领先型社区3主题概念型社区4规划领先型社区5景观创新

8、型社区6配套升级型社区12产品创新型——基于客户细分研究基础上，打造符合目标客户需求的创新产品