安徽全力时代置业玻璃厂（安庆）项目整体战略定位与物业发展建议

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1、安徽全力时代置业玻璃厂项目整体战略定位与物业发展建议本报告要解决的核心问题前提：市场可实现+地块特性本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化城市化和地段价值最大化容积率最大化控制成本高品质商业最大化1232报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定3我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流第二层级：品牌目标。此项目为全力集团在安庆市首个最具昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成全力地产品牌

2、，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力客户整体目标项目背景和约束条件安庆市挂牌成交地价最高的项目，受到政府、开发商、市民的重视和关注所在区域为安庆中心城区，本项目是该区域目前唯一的开发项目地块性质是商业及居住用地整个地块59,047.11平米，(其中规划道路用地2980.07不在出让范围)，49604.08㎡净地交付,其他9443.03㎡土地现状交付土地成本1.3368亿自筹资金8,000万，国元融资1亿，银行贷款5,000万，启动资金在1亿左右，销售后回购国元股份地块技术指标中容积率、限制高度等未定4报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向

3、物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定5地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优势明显项目位于安庆市中心区核心区域，距离人民路商圈步行不超过5分钟，项目周边商业形成一定规模，是安庆市最为繁华的区域之一项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全距离长江、大湖距离都在步行15分钟距离之内，菱湖、连湖公园在附近任何城市的核心地段都是寸土寸金，安庆市目前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块出让作为住宅用地人民路商业街，步行5分钟本项目——城市核心长江，步行15分钟，散步既到绝版土地，不会再有6

4、地块周边情况东：湖心南路、老式住宅小区，附近有农贸市场、建设银行、工商银行等南：华中西路，对面为安庆长途汽车站，即将搬迁西：宜城路，临街商铺主要经营五金机电北：老式住宅小区，紧邻弘信家园AB华中西路宜城路681234457517638247内部大面积净地，西南边部分地块需要拆迁，拿地成本高8地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和成本因素项目的优势：区域价值：中心区一直以来是安庆的核心，是安庆最繁华、土地价值最高的区域地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在安庆东进的主轴线上，地段价值在安庆最高。中心区内为数不多的大盘之一，市场认可度较

5、高配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域认知度价值：在安庆人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地城市规划：对面长途汽车站搬迁后，政府规划为商业用地，将带动周边形成又一繁华商圈项目的劣势：外部：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示内部：形状不规则难于规划、拆迁数量较大，拿地成本高9项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性位于安徽省的西南经济集散地经济基础一般位于安徽省的西南三省交界处，长江之滨，水

6、陆交通便利安庆市经济基础较弱，整体水平不高位于安庆市中心区区域配套完善区域认知度高位于华中西路、宜城路交界处，东临湖心路周边拥有安庆市人民医院、市立医院、华二小等一流医疗和教育资源处在人民路1.5KM商圈范围内城市发展的核心区域未来城市改造的重点从规划上安庆市的策略是东进北扩南跨，但中心区依然是发展重点未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通项目属性城市核心地段的开发项目商业＋居住用地占地约59,047平米，部分商业，部分居住可达性好、交通便捷生活配套完善宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利成熟区域，市政配套完善地块自然资源条件一般缺少稀缺性自然景观资源

7、城市中心区周边老公房多，环境嘈杂和杂乱地块内部无自然资源10项目界定：属性诠释三四线城市安庆属于安徽省地级城市，经济总量低中心城区城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离规模较大占地面积约6万平米，容积率2-3，在安庆属于较大规模项目配套齐全购物、教育、医疗、运动设施齐全地价高本地块成交价为1.3368亿，楼面地价约900元/平影响力大项目因地段等优势，项目目前已引起广泛关注三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘11报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项

8、目定位结构化分析和问题界