资产评估学第七章复习资料

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1、2017年6月10日星期六第七章房地产评估-第一节房地产评估概述一、房地产特征我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”㈠地产特征1.自然特征（1）承载力或支持力（2）肥力（3）不可移动性（4）稀缺性（5）效用永续性2.经济特征（1）用途多样性（2）经济位置可变性（3）保值增值性㈡房地产特征1.位置固定性、区域性和个别性。2.房地产长期使用性。3.保值与增值性。4.政策限制性。5.不易变现性。房地产位置固定、用途不易改变等。6.投资风险性。二、房地产价格及其影响因素㈠种类1.根据

2、权益的不同划分：所有权价格、使用权价格和其他权利价格2.按价格形成方式划分：市场交易价格和评估价格3.按实物形态划分：土地价格、建筑物价格和房地产价格4.按价格表示单位划分：总价格、单位价格、楼面价格等楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。由于楼面地价=土地总价格/建筑总面积建筑面积/土地总面积=容积率所以楼面地价=土地单价/容积率㈡房地产价格特征1.是权益价格2.与用途有关3.具有个别性4.具有可比性㈢影响因素1.一般因素：普遍的、共同的因素。72017年6月10日星期六（1）经济因素。（2）社会因素。（3）政策

3、因素。2.区域因素。包括位置、交通条件、环境、城市规划限制等。3.个别因素（1）土地个别因素土地位置、地质条件、地形地势、土地面积以及日照与风向等都会对房地产价格造成一定的影响。（2）建筑物个别因素三、房地产评估原则1.合法性原则：要求房地产评估应该以有关的法律、法规为依据，以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分为前提。2.最有效使用原则：是指房地产的评估应该以获利最大的方式来衡量。3.替代原则4.房地合一原则四、房地产评估程序㈠明确评估事项：这是拟定评估方案、选择评估方法的前提。（1）明确评估目的。（2）了解评估对象。（3）确定评估基准日。（

4、4）签订评估合同。㈡制定工作计划。㈢实地勘察与收集资料㈣测算被评估房地产价值。㈤综合分析确定评估结果㈥撰写评估报告-第二节房地产评估基本方法一、市场法的应用72017年6月10日星期六㈠概念：是地产评估方法中最常用的基本方法。是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的地产交易实例与待估地产进行比较，对两者之间交易情况、交易日期、地块因素、以及个别因素等的差别进行修正，以求得待估地产价格的方法。通常选择三个以上交易实例作为参照物。㈡范围（1）没有或很少有房地产交易发生的地区；（2）某种类型很少或交易实例很少的地产，如古建筑等；（3

5、）很难成为交易对象的地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。㈢计算公式P=P`×A×B×C如果将房地产状况拆分成区域因素（D）和个别因素（E），则P=P`×A×B×D×E㈣操作步骤1.交易资料搜集2.交易实例选定3.因素修正①交易情况的修正②交易日期修正③房地产状况修正。④区域因素修正⑤个别因素修正⑥容积率修正。容积率越大，地价越高。⑦土地使用年限修正土地使用期限越长，在年收益确定的情况下，其总收益越多，土地价格也会因此而提高。土地使用年限修正系数的计算：见书p158㈤评价优：具有较强的现实性，只要有合适交易

6、实例的发生即可应用。缺：①必须有一定的房地产交易为基础。②通过价格求价格，欠缺理论基础。③多种差异因素调整，影响评估结果的准确性。④要求评估人员具备多方面的知识和经验，否则影响评估结果的可靠性。二、收益法的应用㈠概念又称收益还原法、收益资本化法、收益现值法，是将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，并根据其和来确定房地产价格的估价方法。㈡范围：适用对象必须是预计可以带来收益的房地产。㈢公式见p1621.房地产价值评估（房地合一）房地产价值=房地产净收益/综合资本化率其中，房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用72017年6月10日星期六房地

7、产总费用=管理费+维修费+保险费+税金2.单独土地价值评估方法一：土地价值=土地净收益/土地资本化率方法二：土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×(1-残值率)/耐用年限方法三：土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率3.房产价值评估建筑物价值=房地产价值-土地价值或：建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率㈣因素确定1.净收益：实际收益Vs客观收益2.资本化率资本化率实际上就是投资报酬率。资本化率的确定(1)利用多宗案

8、例反推PV=A/R(2)还原利率=安全利率+风险调整值各种投资及其风险、收益排序的插入法收集市场上各种投资收益率的资料，然后把各项投资按